尽管稍显晚了一些，住房保障法终于进入立法程序。它意味着一种共识的达成，即承认了在没有再一次经济危机等变数到来时，高房价几乎不可撼动，相应地，在不改变现有市场局面的前提下，宜着力将低收入者和无收入者从商品房领域分流和解放出来，让他们进入一个居住品市场，就是一个适宜的选择。由此，政策资源和视角应退出商品房市场，而更主要地集中到民生住房这一领域里来，着力构建一个真正健全、完善和科学的，能够实现社会福利最优化配置目标的安居性住房供应体系。
决策层从商品房领域退出，理由实际上并不复杂。首先，中国的商品房市场是一个发育得足够成熟的市场，无论是在开发、建设和投资交易等各种市场关系中，资本力量都体现出前所未有的活跃性。在完成了向国民经济支柱产业的升级之后，商品房市场的产业集中度和财富集中度都很高，竞争也已很充分了。在这个时候，决策层的精力只须放在市场秩序的规管与市场个体的准入上即可。
另一个支撑“退市”的更为重要的原因，在于如果我们把所有居民的住房问题都系于一端，交由商品房市场去解决，这个市场就会面临超大压力和矛盾，相应地，决策层面的包袱也会很重，毕竟商品房市场的民生属性偏弱，商业属性居于主导地位。这个市场要做的，是通过价格更为直观地解决商业利润诉求，实现财富的流转和分配，而不是去解决社会问题。安居型、民生属性的住房需求，实际上属于社会问题，应被归入公共治理范畴，作为一种公共事务交由公共决策来调节。如果不加以区别对待，在调控层面就永远会有出不完的针对商品房市场的调控政策，反复不已。因为大家都确信，是商品房市场出了问题，却又没有认识到，商品房市场天然不具有公共和公益属性。这样一种认识上的误区，使整个社会也相应地跟着疲劳。
政府从商品房领域退出的过程，实际上就是供应结构、供需关系调整和再平衡的过程。全部精力因此集中到如下事务上来：无门槛、不设限，以效率大量推出安居性建设用地；无门槛、不设限，以最雄厚财力来支持安居性房屋体系的开发与建设；低门槛、低设限，以差别性、灵活性的金融和税收等综合性财政优惠来支持大量低收入者得到安居性住房。
这样，中国的房地产建设将迎来一个“双核时代”，一个是注重效率的商品房市场体系，支撑它的是城市房地产法部门；一个是注重公平的安居性住房供给体系，它的确立依据是住房保障法部门。两者未来将并行存在。
许多开发商坚持认为，保障性住房是市场化的倒退，会对市场产生巨大冲击。我的看法恰恰相反，这样一个保障体系，实质正是要把那些原来并没有得到应有庇护的无购买能力者，以及在透支风险下越走越远的人从漩涡中心拉回来。因为这些挤入市场却又并不成熟的所谓刚性需求，是最为薄弱和最不安全的。他们陷入了一种市场化的迷失，一旦遇有不测，因为没有能力偿还债务，很多人都将选择放弃房产，止赎现象会激烈暴发，金融系统的风险、经济系统的风险以及社会系统的风险也会接踵到来。美国的次债危机就是一个样本。
所以，应保尽保，理应成为住房保障法体系确立的一大核心要旨，无收入者、低收入者甚至于很大一部分根本没有偿付能力的“白领”，都该被纳入这个体系，得到相应的照顾。劳动者是我们社会的生产力，是一笔最为宝贵的财富，给他们以保障，就是另一种层面上的解放生产力，把他们从商品房市场的缝隙里松绑出来，给他们以自由空间，这些得到自由的生产力将对市场发挥非常正面和积极的作用，他们将能促进自由市场的生长，而不是相反。
特别需要注意到，对于我们这个社会和经济而言，保障的意义并不全然简单到只是照顾弱势群体，它还意味着为许多存在潜力的阶层增加更多可能性的权衡取舍机会。在得到保障之后，可以使这些人有更充分的时间和空间进行创造性的积累。当机会性选择多了，生存环境改善了，收入水平提高了，达到一定的程度，保障体系里的人就可以向市场体系过度和转移，实现更为市场化的居住资源配置。这样一种梯级消费模式，不存在谁干扰和阻碍谁的问题。我们说要扩大内需，要使经济有一个可持续性的发展，保障体系建设就是在为此打基础，它更主要的也在培育非现期的消费群体。政策资源对这一领域的倾斜，是极为必要的。
以住房保障法为开端，“退市”的做法是明智的。当然，这种退出将是渐进式的，断不可能一步到位。但这不要紧。社会治理很多时候也值得借鉴一点市场经验。如果有一天那些房产开发商们明白，不仅是商品房体系能够出政绩，保障房也能够产生同等的甚至更大的政绩回报，情况也许会出现360度的改观。（上海证券报）
五大起草人交锋《住房保障法》 首提共有产权
“‘蚁族’、‘北漂’、农民工要不要纳入住房保障，在讨论稿起草过程中，有很多争论。”《住房保障法》草案未定，争议已起。
据悉，此次《住房保障法》的起草过程中，摆脱了过去部门立法的狭隘，住建部分别委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心，起草了理论版和实践版两个版本的建议稿。
“目前两个方案已经完成了融合，提交到了住建部住房保障司讨论。”2月2日，清华大学法学院院长王振民向本报介绍了立法的进展。王振民是《住房保障法》理论版的主要召集人。
据了解，住建部保障司讨论定稿后，还需经过住建部法规司、国务院法制办、人大财经委，最终形成草案才能提交人大。如无意外，这项于2008年11月被列入人大5年立法规划的法律，将在2013年前出台。
而眼下，针对覆盖范围、政府问责等一系列问题的讨论，便已然成为社会焦点。
覆盖谁
“广覆盖、低水平、保基本、分层次是本次立法的一个基本原则。”据参与《住房保障法》草案理论版起草的清华大学法学院副院长、清华大学房地产法研究中心执行主任申卫星介绍说。
如何界定申请对象？上报的两个版本讨论稿中存在两种观点：以居住面积为参考系数和以收入为参考系数。
参与理论版起草的清华大学法学院副教授王洪亮介绍，他比较倾向以基本住房标准来划线。而申卫星则认为：“还是应该以收入为主。”另外，能否突破户籍限制，同样备受期待。“有规定但是还不是很详细。”参与实践版起草的深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国说，这主要涉及到农民工，目前讨论稿中还没有直接提户籍的事情。
据一位参加过某次内部讨论的人士介绍，相比于农民工的争议，把“蚁族”、“北漂”排除在住房保障对象之外，得到了不少与会者的支持，讨论的结果是“他们的困难是自己造成的”。
但实践版召集人深圳市房地产研究中心副主任王锋个人认为，“只要存在住房困难的都要保障”。
据了解，深圳已经开始考虑放开户籍限制。王玉国透露，“深圳住房保障条例”上半年肯定会出台。在深圳，户籍可能不会成为一个障碍。
准入之外，如何加强对骗取保障性住房的震慑力度，避免类似“开奔驰买经济适用房”现象的发生，是此次立法的又一个焦点。
在起草过程中，王玉国提出要对骗取保障性住房引入刑事责任，“按照诈骗罪来追究责任”。最终上交的讨论稿中，也保留了类似表述，“但最后会怎样还不清楚”。
据称，这一建议是借鉴了澳门、香港在公屋管理方面的经验。
首提“共有产权”
“这些年一些保障房并没有保障到应该保障的对象，像武汉的‘六连号’事件就是比较典型的现象。”申卫星认为这也是《住房保障法》要调整的一个核心问题。
此次《住房保障法》讨论稿中提出了共有产权制度：把经济适用房变成是政府出钱（土地作价），购买者承担建安成本，和政府按比例分享产权的住房。
对共有产权模式，有反对者认为，引入民法上的共有制度会给政府带来一系列麻烦：共有的比例怎么定、共有人之间连带债权债务关系怎么解决。所以也有专家认为，不一定非得采用这个模式。
“其实共有模式本质上是用来解决房子上市转让时的分成比例问题。”王玉国介绍说，香港的公屋管理中也有类似的规定，但只是规定一个分成比例，并不说是共有产权。
王玉国介绍说，目前共有模式已在上海、江苏等地方做了一些探索。这一制度是本次立法中争议的问题，“现在的讨论稿中有这个规定，但最后是不是保留还不能确定。”据相关人士透露，是否最终保留共有产权，决策部门也在犹豫。
问责政府
廉租住房建设中，地方政府执行不力是一个颇为头疼的难题。一位熟知内情的人士说：“没有约束，地方政府干吗做这个事。”王振民认为：“解决中低收入家庭的住房难题，在任何国家都是政府的责任。”但由于缺乏法律依据，在执行的时候总是要打折扣。
“这个是立法过程中首当其冲要考虑的问题。”王洪亮透露说，现在的想法是从规划上、从土地划拨上，从流程上一步步确定，而且要列入地方的规划，年度的计划，甚至不排除将来要单独列出来，作为政府工作报告的内容，向人大报告。
另外一个就是政府的问责，把其作为考评、测评政府官员升迁的一个政绩指标。具体的问责对象，王洪亮解释说：“哪个环节出了问题，就问责相关政府部门的负责人，一把手或者二把手，并且纳入到公务员升迁考核。”规划阶段保障性住房的比例问题目前还是比较头疼的难题，王洪亮举例说，2010年北京将拿50%一级土地出让收入建保障房，其他地方不一定会有同样的举措。
王振民认为，“大体一致，但允许各地根据本地情况做出调整，就像生活保障线一样，北京和西部不可能一样。”在财力保障方面，“各地财政的实力差别比较大，很难在这个基本法里面确定当地财政的出资比例，所以现在只能说在做预算的时候要留这么一块。”王洪亮认为，将来会由省级政府、直辖市制定比例，包括国务院、住建部制定实施细则的时候也会去规范这个情况。（经济观察报）
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