资本，能够使人趋之若鹜，也能让人被迫离场。在充满惊险和暗牌的中国地产界，思者如冯仑，善者如王石，狂者如任志强，而精明之人非老潘莫属。
十分有趣的是，正当华远地产总裁任志强在北京土地拍卖市场上被央企“边缘化”之时，SOHO中国董事长潘石屹要“出京”的消息不胫而走，外界纷纷揣测其动机究竟是出于战略需要还是被逼无奈？面对不甚熟悉的上海滩，精明之人潘石屹来到精明之地，又会有何种前途命运呢？
“梅陇镇广场怎么走，我不认路，谁带带我？”3月25日，在SOHO东海广场租户签约仪式之后的一个小型聚会上，潘石屹拿这句话询问在场的记者朋友们。即便行走在上海最繁华的商业街南京西路，陌生之感对于潘石屹来说也会油然而生。
不过，对于地产商来说，“认地儿显然比认路更为重要”。今年3月，潘石屹已经开始谋划在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹桥国际交通枢纽附近一幅体量颇大的地皮，该块土地位于长宁区辖区内。
投入一半以上土地购买资金，或当上海“地王”
在目前房地产形势不甚明朗的情况下，潘石屹的上海之旅会不会是一次剑走偏锋呢？对于3月末的这次上海之行缘起，潘石屹向《中国经济周刊》坦言：“除了参加SOHO中国东海广场租户签约仪式之外，这次来上海主要是谈新项目的。”
潘石屹说他此行除了见了东海广场所在的静安区领导之外，还与长宁区区长李耀新进行了会面，谈话内容主要涉及将在该区购买一幅较大面积的土地，并根据规划进行综合性的商业开发。
一位熟悉SOHO中国地产业的人士这样告诉记者：“老潘杀回上海又偏偏再次选中了长宁虹桥地区，明明就有‘雪耻’的意思。”
早在2007年，潘石屹就曾相中上海长宁区虹桥的一块土地，但那块地最终落入了澳门“赌王”何鸿燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年内不进上海”的狠话。而如今，三年约定将过，潘石屹故地重游，自然感慨。
在3月25日的媒体见面会上，针对为何看中长宁虹桥的问题，潘石屹给出的答案很简单，虹桥交通枢纽集聚了进的交通工具，从全球来看都很难找到这样一个点，这样的区位优势会使之迅速崛起。
“很多问题和数字不能说得太细，”面对记者的层层逼问，潘石屹选择了左躲右闪，顾左右而言他，或许是担心竞争对手知道了他的底牌。
在采访中，潘石屹明确表示，今年他将动用公司土地购买资金的一半以上投资到上海，金额达50亿元以上。他还透露，目前，SOHO中国的账面现金为120亿元，银行授信贷款额为180多亿元，两者相加使其在今年可调配金额能够达到300亿元以上。
为了购买这块位于长宁区虹桥的土地，潘石屹也坦言并不排除SOHO中国将会在上海拿“地王”的可能性，这也透露出其出战必胜的愿望。
破例进军商业住宅市场
SOHO中国在北京发展(香港)十年几乎不涉及住宅市场，而把主要精力放在了写字楼和商业地产。但潘石屹或许将会在上海滩“破一回例”。
“‘参数化城市’是长宁这一综合项目的设计理念。”潘石屹向《中国经济周刊》回忆说，“我在和长宁区领导谈的时候，他们的态度很积极，双方达成一个共识，应该强调融合性，建设一个多功能的综合体，集中了住宅、办公、娱乐等各类项目，满足人们基本的日常生活。”
据《中国经济周刊》了解，长宁区政府与SOHO中国双方就政府服务、税收优惠、人才配套等问题进行了磋商。SOHO中国已经多次向长宁区提交了具体的规划方案，某世界著名地产设计规划公司也已经参与其中。目前的方案已经较为深入，如果潘石屹拍得该块土地，整体项目有望在2015年之前竣工，届时，长三角企业将会有较多在上海建立总部或办事处的需求。
在潘石屹看来，相比北京的房地产行业，上海更为市场化、专业化。然而，过去十多年的发展，使得上海写字楼市场过于注重高端市场，看中国际化，缺乏必要的区域和品牌融合，这也导致上海的写字楼空置率一直居高不下，使得定位于本地企业和长三角企业的写字楼总体供给不足。SOHO中国要做的则是填补这一相对缺失的市场。
“通过收购的方式拿项目（东海广场）只是特例，”潘石屹坦言，“其实在拿东海广场前后已经与长宁区领导有过接触了。”据介绍，目前，SOHO中国在上海已经有百来个员工，其中70%到80%是本地员工，他们正是作为SOHO中国拓展地方业务的人才储备。
“我让土地价格搞乱了”
事实上，如果说挺进上海滩早有计划的话，把今年甚至未来几年的战略重心放在上海，对潘石屹来说，却多少是无奈之举。
仅仅10个月前，北京四环的土地拍卖价格折算每平米均价1.6万元，而如今北京五环的土地价格折算每平米均价已高达2.75万元，这不得不说缘于“地王”们推波助澜式的举牌。
沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂当前房地产市场，一边是“地方凶猛”，而另一边则是“低租金”，这也使得他不得不惊呼“我让土地价格搞乱了”。
“房地产已经得了癌症，把其他领域的资源都吸收进来了。经过化疗之后，原来的癌细胞更厉害。”潘石屹称，国资委提出，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务，但留下来的16家央企力量更强大，如果硬拼自己将一直拿不到地。
“很多央企，比如中化，他们会跟在SOHO中国后面举牌，因为他们认为潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000万压着他就行。一个项目几十亿多一千万算什么。今天中化压我，明天中粮压我，后天换其他的，照这样的格局，我估计一直拿不到地。”潘石屹向记者说出了当下在北京地产界的郁闷之情。
不过，潘石屹看淡央企拿地未来的前景，并为拿地央企总结了三大特点：钱多、胆大、没经验。在他看来，未来，这些拿“地王”的央企要吃一点苦头才知道“幡然醒悟”。
潘石屹:合适的地王还得拿 清退令央企更生猛
作为内地和香港上市房企中一家净现金流非负的公司，SOHO中国董事局主席潘石屹对于今年的发展自然底气十足。“我不像万科的王石，为自己设定‘不拿地王’等条条框框，我觉得‘地王’是个模糊的概念，有总价地王、单价地王，各地还有各自的地王，一幅土地只要各方面条件合理，我就会考虑去拿。”
潘石屹向本报记者表示，风险大不大、合算不合算、自己有没有实力去拿这个地才是主要考虑的，“如果价格远远超过我的预期，不是地王我也不拿；要是我算下来比较划算，地王我也要拿。”
事实上，潘石屹今年已经为自己设立了主攻上海的目标，“我们刚发布了年报，现金有120亿元，另有200亿元的银行授信尚未动用，今年的项目回款也会更多，所以考虑加大投资，其中上海的份额会超过50%。”他还透露，已经与上海的静安和长宁两区洽谈，希望能在大虹桥板块拿项目，并且今年仍把重点放在商业地产项目，产品定位则是为广大的中小企业服务。
去年8月，SOHO中国凭借从摩根斯坦利手中低价收购“上海烂尾楼”东海广场一期首度进军上海。潘石屹介绍，目前该项目的整体出租率已经达到82.5%，销售金额也累计约有15亿元人民币。然而，潘石屹对于楼市的整体评价仍然是有泡沫：“东海广场的租金约4%，不算太高，更重要的是目前楼市内普遍售价贵、租金却很低，特别是住宅，这说明是有泡沫的。”
潘石屹还指出，中国房地产业存在问题的原因是集中了全社会大量的资金，“其他行业和实体经济缺乏投资机会，许多企业转向房地产市场，造成了今天土地和楼市的高价局面。我是支持限制开发贷款的，今年已经在收缩。另外，这次拿央企开刀也有这方面考虑，央企抢‘地王’的最主要原因也是钱太多、资金成本相对于民企又低。不过，对于像得了癌症的楼市来说，限制央企只是‘化疗’，‘杀死’78家，可是活下来的细胞可能更‘生猛’”。
谢骥：均衡发展最“保险”
“对上市房企来说，只要表现好，就能和资本市场产生‘良性互动’，获得源源不断的融资力量。”本月初，华润置地被正式纳入蓝筹恒生指数成分股，成为继中国海外发展地产后入选蓝筹股的第二支内房股，华润置地(上海)有限公司董事总经理谢骥在接受本报记者专访时则表示，除了资金实力，产品和城市之间的均衡布局也成为重要的“保险锁”。
谢骥透露，华润将在今年加大在商业地产方面的布局，“单一产品或是单一城市的布局往往压力大、抗风险能力较小，而我们走的是‘住宅开发+持有物业+增值服务’的均衡发展道路，持有型物业比例计划在30%至40%，目前的注意力正是在商业。当然，中高端住宅市场我们依然长期看好。”
去年，华润置地主要就是在华东市场实施攻城略地，上海新增2个项目，同时顺利进驻常州、南京、南通3个长三角城市。至今年2月初，华润置地已经进入25个城市、拥有58个在建项目。而面对新一轮房地产调控，谢骥认为，房地产市场的阶段性调整一直存在，目前开发商仍借资金的快速周转来维持多个项目及推进新项目恐怕并不可取，“我们能感觉到政府在尽力推地，以保持市场供应的一个均衡度，但调控政策告诉开发商的就是不理性就会有风险。如去年我们在上海有2块地入袋，但之前看了20块地都不止，战略导向而非机会导向才能使企业在市场波动中不受影响。”
范伟：未来十年投融资相结合
为了寻找差异化路径并持续稳健的发展作风，上海复地确定了的发展路径，即开发与投资业务并重，这也和其大股东复星集团这个中国民营投资集团的业务风格逐渐接轨。
复地集团董事长范伟向本报记者表示，复地明确以投资和开发业务齐头并进作为未来十年的发展战略，主要是寻求风险管理下的高增长，未来其投资业务将包括私募房地产基金以及股权投资等形式。“投资业务将着重于投资价值的发现和投资后的管理提升，坚持价值投资、周期型投资和整合产业资源的投资原则，采取投融资相结合的方式，加强战略合作并购。”范伟表示。
和保利、绿城等激进型房企相比，以复地为代表的中型稳健型房企也在2009年进入加速阶段，但总规模已远排在后。2009年，上海复地集团营业额达51.85亿元，同比上涨38.9%，股东应占利润增长388.6%，达到4.97亿元。
但从2009年开始，复地已经开始在私募房地产基金方面有所涉及。“这既是复地拓展房地产行业资产管理和基金管理的业务，可以成为一个利润来源；也是对公司业务发展另外一个渠道的资金补充。”范伟称。
潘石屹都打折了重庆开发商还稳起
进入新年，在调控政策的作用下，京沪穗深四地楼市遭遇春寒，开发商不得不降价促销，9.5折、9折、2万抵12万……楼市打折信息遍地开花。而在这些打折楼盘中，扛起大旗的楼盘是潘石屹旗下的SOHO北京公馆，该楼盘从2009年11月底就开始展开促销活动，一次性付款9.4折。
重庆方面的情况如何？第十一届渝中区房交会于昨日结束，对于这一今年重庆房交会，开发商与购房者一样，依然保持观望心态，除了少部分折扣较低的楼盘进行促销外，大多数楼盘坚持不让价，让房交会看似热闹，实则成交寥寥。
楼盘打折少幅度小
昨天是周末，设在解放碑步行街中心的房交会现场出现了不少的房客。虽然名义上只是一个区域房交会，事实上除了渝中区的部分楼盘，巴南、南岸和渝北等区域的在售或待售楼盘也赶来露脸，其中包括金科、瑞安、奥园康城、康道国会山、南山和泓道等名盘。
“目前房价有没有下降”成为房客们最关心的话题。然而，从现场20多家参展楼盘的情形看，仅有少部分打折促销的，折扣也微不足道，基本上都维持在98折-99折之间。
位于茶园新区的同景国际城，是房交会使出“免契税”手段促销的开发商，除此之外，开发商还推出价值达9999元的新春礼包、一次性付款98折按揭99折等优惠措施。金科·阳光小镇则是一个有特价房的楼盘，4套特价房比其他房源只低了一个百分点的折扣，最终是一次性付款97折，按揭98折。
直言无折扣不降价
大多数楼盘则明言“不降价打折”。位于九滨路上的奥园康城甚至公开表示：从2010年1月21日起绝不降价，否则无条件退房；位于渝北回兴的莲花半岛，高层开出7300元/平方米的均价，其销售人员表示，没有任何折扣；同样位于回兴的国际家纺城，春节后还把房价进行了些微的上浮，理由是位于两江新区的核心地带，区域价值潜力大。
“2008、2009年两年的房交会，都有不少的打折楼盘或特价房推出。”一位看房的市民告诉记者，在楼市调整政策不断推出的背景下，楼市正处于一个敏感地带，购房者在观望，开发商也在观望，都不敢轻举妄动。
两江新区概念影响
重庆大多数楼盘价格为何能稳坐泰山？重庆中原地产副总何伟坚分析，目前重庆可供房源不多，成交下降没有一线城市那样大，开发商感受到的压力还不明显。加上之前的1997年有“新特区”（当时叫城乡统筹试验区）概念助涨楼市的前例，不少开发商对即将出台的两江新区抱有期许，不愿在新区出台前降价。
何伟坚预计，在两江新区尘埃落定之后，如果商品房成交继续向下跌，届时在可供房源大量上市的压力下，楼市有可能会进入打折促销全面开花的情况。
王石、潘石屹、任志强三大鳄齐预言明年楼市
在遏制房价过快增长政策不断出台、上下一片围剿高房价之声时，王石、潘石屹、任志强这三个中国房地产商的代表性人物人的言论备受网民关注。
SO H O中国董事长潘石屹
署名马光远的博客文章介绍，潘石屹在参加中央电视台一期节目录制时表示，房价疯涨绝非什么刚性需求、城镇化推动的结果，而完全是货币失控，炒作使然。他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说，目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话，则中国很多城市房地产的市盈率，起码在100倍以上。
文章还介绍，在老潘看来，政府要真正调控房价：，必须坚决回收流动性，不能让过多的钱流向房地产；第二，要增加土地供应；第三，要打击囤地。老潘重申，房地产的泡沫必破，作为开发商，他已经在未雨绸缪思考应对之策。文章评价道，作为一个开发商，在一个集体狂热的环境下能够有如此清醒的认识，比起那些想方设法为高房价辩护的专家学者来，老潘的确有其可爱之处。也有博客文章指出，潘石屹是房地产界典型的保守主义者。潘石屹的谨慎、保守本没有错，错的是这个市场，有时候它基本就是疯狂。
万科董事长王石
近日，万科董事长王石在接受媒体采访时表示，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，而万科为此已经提前准备。
对于王石这一言论，有网民表示，这次相信王石说的是真的，房价该跌一下了，当然没有他说的泡沫破灭这么严重。
署名王微的博客文章认为，作为浸淫房地产市场多年、深谙不为消费者所知的所有房产内幕的房地产市场风云人物，他的这个言论是值得人们去慢慢体味的，也有很大的指导意义。在房地产已经形成实际泡沫的现今，消费者应该建立长远意识，保护自己。但是，也有网民认为，王石最近不遗余力地唱衰楼市，是因为万科今年的业绩增幅远不如同行。万科踏空了今年的地产大行情，王石现在只好一路唱空，以证明自己的眼光是看长远的。
华远集团总裁任志强
当然，并非所有房地产商都看空楼市，华远集团总裁任志强就是其中一位。
任志强近日在接受媒体采访时表示，明年上半年楼市供不应求的局面会继续恶化，供不应求带来的就是房价的上涨。
而在一篇博客文章中，任志强更是直接指责某媒体，“从头到尾都是不要让民众购房”，结果“在持币待购中，让本来还能购买一套住房的银子到年底就只能买一间厕所了”。
文章还认为，正是媒体对特殊高价房的宣传让社会和民众产生了误解，以为市场中的所有房价都会涨到汤臣一品的水平，反而让更多的民众产生了投资和抢房子的动机，让市场中的价格波动加大。
对此，有网友表示，任志强要说房价要降，那才是稀奇事。因为将对他没好处。只有忽悠房价会涨，才会有更多的人买房，房价才涨。
署名岁寒的博客文章指出，媒体并没有错，错的是不可理喻的高房价，错的是10年房地产政策，错的是招拍挂制度。但也有网民认为，任志强说得对。网民表示，以前上某些专家的当，没买房，财富一直在缩水。4年前听了任总的，现在已经有N套房产。
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