[摘要] 4月，楼市新政出台“组合拳”，房贷政策有了调整，受到各方面得关注。特别在此提醒，以下四类房产不能办理抵押消费贷款。
4月，楼市新政出台“组合拳”，房贷政策有了调整，受到各方面得关注。特别在此提醒，以下四类房产不能办理抵押消费贷款。
1、未结清贷款的房产
抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。如果没有还清贷款重新贷款叫做同名转加按，现在央行已经明令禁止操作。
2、部分已购公房
已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行就无法操作抵押消费贷款。另一种是不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，即银行没有了抵押权，所以无法操作这项业务。
3、未满5年的经济适用房
回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据目前国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押消费。
、未取得房产证的小产权房
对于小产权房产而言，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。
房产抵押贷款收紧 率不低于3%可赚回利息
在郭丹妮的梦想清单里,到米国游学一直是心之所往。为此,她甚至中断了自己的正处于瓶颈期的职业生涯。郭丹妮进入这家企业已经有5个年头,“最近公司更换领导层,新的上司对我似乎有性别偏见,已经暗示我升职渺茫。”
郭丹妮开始疯狂学习英语,等待机会的降临。“我今年29了,再不出去就迟了,况且我也希望可以再充充电,男朋友也很支持,我就辞职了。”这是美国大学的访问学者项目,为时1年半。郭丹妮交完辞呈开始盘算自己手头的资金,才发现之前的估算太乐观了,“我去年刚刚把自己这套房子的贷款还完,金融危机那会儿被套在股市里的10万现在还远远没有解套,就这么割掉很不值”,郭丹妮把手头的基金赎回也只有万把块,而更糟糕的是,她基本没有储蓄的习惯。
“以前月薪近万,生活得还挺滋润的,本来打算还完房贷就买车的。”郭丹妮说,现在没有收入,还要筹措留学的费用,自己满打满算可以自由支配的钱也只有两三万,远远不够留学的费用,“虽然说学费不会很贵,加上生活费,我大概算了一下,起码准备8万才足够”。
自己一部分资金被“拴”在股市里,郭丹妮开始打房子的主意了:“我打算把房子抵押出去贷一笔钱,学成回来就可以慢慢还了,这样也不需要到股市里去‘割肉’。”
所谓房产抵押消费贷款,就是借款申请人将自己或他人(一般是直系亲属)名下拥有所有权的房产作为抵押物,自己亲自、或是通过担保公司向商业银行申请用于各种消费用途的贷款,它的用途可以是再次购房、购车、装修、旅游、出国留学、购置大宗物品、企业周转以及经营资金等等。
房产抵押消费贷款的贷款年限一般在10年左右,最长可以达到20年,在贷款额度方面,可以达到房产评估价值的70%左右,申请房产抵押消费贷款之后,借款人可以像偿还购房按揭贷款的月供一样,每个月还本付息。而且对房屋的拥有并不会因此而改变,依然可以居住、出租这套房产。
郭丹妮的房子买得比较早,在2005年的时候就下手了,80多平米总额不足50万,“我估摸着可以贷到20多30万,我打算出国的2年先把房子租出去。”郭丹妮说。
优惠不再,恢复基准利率
“其实我如果早点准备,早点办理贷款,在利率上会更划算”,郭丹妮说。随着商业贷款、二套房贷政策收紧,住房抵押消费贷款的日子也不好过,抵押用途的审核更加严苛,贷款利率普遍上调,提前还款约束增多。
对郭丹妮而言,影响的就是利率的上调了。据北京“伟嘉安捷”介绍,在房贷政策未收紧前,申请房产抵押消费贷款,贷款利率可以适当下浮5%—10%,但现在的利率都是执行基准利率,而如果之前有过贷款记录的,还要上浮至1.1倍。
除此以外,银行对于用途的审核也比去年严格,如购房需提供购房合同、所购房产房产证、房屋契税发票;装修需提供装修合同、装修发票和装修材料详单等,借款人必须提供真实合法的用途证明方可通过银行审核。
资质不同待遇不同
据了解,目前银行对于房产抵押消费贷款,都倾向于贷款给个人资质好的借款人,如世界500强企业员工或是国家机关单位公务员等,收入稳定、个人信用无等。像郭丹妮之前任职于500强的知名外企,对自己贷到7成就很有把握。
而对于那些个人征信记录有瑕疵的人来说,比如一年内出现过连续三次的,将会被银行拒批,而在去年,是有可能获批的。
（来源：理财周报 易辉）
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在年初中行率先收紧首套房贷款后,已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停7折优惠利率政策,不过房贷收紧已是不争的事实,银行对购房人实行首套房贷“差别化”政策已经成为一种趋势。首套房贷的主要需求人群——广大普通购房者由于经济能力有限,贷款门槛更高。
利率政策有差别
进入4月份后,各大银行开始对房地产贷款进行调整,普通购房者享受7折优惠利率的难度已经开始加大。
据了解,工商银行总行已向各分行下发通知,取消首套房按揭贷款利率7折优惠。根据工行规定,如果首付比例高于三成且购房人资质达标,贷款利率可以优惠到7.5折。如果首付在两至三成,利率优惠至8.5折。招商银行的一位信贷经理则表示,目前招行大部分首套房贷实行8折的利率优惠政策,对于优质客户会有一定幅度的调整,不过审批十分严格。建设银行有关人士也证实,虽然该行目前没有取消7折优惠制度,但是如果要享受7折的优惠政策,首付必须在四成以上,客户的信用也要达到一定标准。
中国证券报记者在走访中发现,不少地产中介的客户经理表示,虽然利率已经收紧,但仍可以帮助购房人拿到首付三成、利率7.1折的优惠。“目前享受7折的利率优惠比较困难,但其实还是有不少银行,特别是外资行可以提供优惠政策,或者是打7.1折的政策擦边球。如果贷款人资信良好,首付比例还有可能降低。”一位地产中介表示。
国泰君安研究员伍永刚指出,在当前银行信贷额度相对紧张和国家严控房地产泡沫的背景下,银行收紧房贷优惠政策是必然趋势,目前要享受首套房贷利率7折优惠已不容易。
业内人士表示,虽然目前部分商业银行并未取消房贷7折优惠利率,但是对于贷款人的资质审核已经从紧。从实际操作来看,银行VIP等大客户更容易通过利率优惠的审核。相比之下,首套房的主要需求人群——普通购房者由于经济能力有限,因此贷款门槛更高,压力更大。
难抑投资热情
虽然银行逐步取消贷款利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号,不过从市场来看,房价和成交量依然保持在高位,房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。
根据北京中原三级市场研究部的数据,3月下半月北京二手房市场明显回暖,快速回到2009年市场最火热的成交量,日均成交量达到了1117套,相比上半月增长了68.1%。
中原地产研究人士表示,对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说,利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是20年期60万的贷款,按照8.5折估算仅比7折的月供多300元左右,一年下来仅多不到4000元。相对于房价的上涨幅度,月供的涨幅几乎微不足道。
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