[摘要] 对全款炒房限制的缺失，已经成为本轮楼市调控最大的“漏洞”。在全款炒房的大炒家眼中，被称为“最严厉”的信贷调控却丝毫起不到作用，在北京全款购房占比已超五成的当下，业内人士呼吁尽早出台针对全款炒房的精准调控政策，下一阶段调控的重点也应放在增加供给上。
对全款炒房限制的缺失，已经成为本轮楼市调控的“漏洞”。在全款炒房的大炒家眼中，被称为“最严厉”的信贷调控却丝毫起不到作用，在北京全款购房占比已超五成的当下，业内人士呼吁尽早出台针对全款炒房的精准调控政策，下一阶段调控的重点也应放在增加供给上，“若当前以抑制需求为主的调控政策撤出，房价可能会报复性反弹”。
住建部、央行、银监会日前发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了规范：二套房的认定不仅要以家庭为单位，还执行“认房又认贷”的严厉政策。
“T+0”见证“真正炒家”疯狂
调控全款炒房“非常必须”
“这政策管不了我，我炒房从来都是全款，不贷款！”二套房贷细则出台后，在北京投资房地产的温州人张女士并未受到影响。在她看来，住房概念也好，居住面积也罢，还有二套房的认定，都和银行贷款有关。“贷款买房顶多算是小投资，什么叫炒房，全款几套十几套的买，才能算是真正的炒家。”
荧灿地产总经理顾晨天也告诉记者，相当一部分江浙炒房客在各地买房均是全款支付，山西“煤老板”也是如此。统计显示，自3月以来，北京全款购买二手房的比例已升至50%左右，拆迁户、炒房者以及改善性需求成为全款买房的主力军。“尽管二套房贷细则主要目的是打击炒房者和投资者，但对大户炒家的作用显然不明显。”顾晨天表示。
对于全款炒房客的疯狂，我爱我家企划副总裁胡景晖深有体会，调控前，我爱我家全款客户的比例占30%，新政出台后，全款客户的占比高达60%。“就是快进快出，因为贷款炒房，银行批贷速度会很慢，那就等不及了。股市还有T+1(当天买入的股票或基金第二天交割过户后方可卖出)，全款炒房可以做到T+0。上午签买房合同，下午就卖了。”胡景晖告诉记者，4月17日后北京就出现了这种情况。
“最有意思的是，有的租房人特别享受，因为一年之内房子倒手几次，没有人金了。”胡景晖认为，如果政府不出手的话，楼市发展下去可能就是十年萧条，所以“针对全款炒房者的调控是非常必须的”。
二三线城市网签存漏洞
二套房贷最快明年全面实现
“如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是次购房的话，实际上依然可以享受首套房待遇。”在顾晨天看来，新细则重申了目前商业银行认定二套房普遍采用的“以家庭为单位、认房又认贷”标准，且严格要求银行在审批贷款时，必须由住房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。北京市住建委可以出具这份证明，但对一些不具备网上签约条件的二三线城市的购房者，只能凭银行出具的贷款证明来判断其是否贷过款买过房，一些没贷过款但有房的人可以在书面证明作假以逃避二套房认定。
据统计，目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型房屋的比例占总购房人数的两成，而这些人大多在北京已有一至两套甚至更多房产。对此，住建部相关负责人坦言，目前一些城市尚未建立房屋登记系统。根据住建部的要求，这些城市必须在今年年底前完成房屋登记信息系统的建立，换句话说，二套房贷的全面实行和异地购房监管恐怕要等到明年才能实现。
政策撤出 房价可能报复性反弹
调控重点应转向增加供给
“其实二套房贷‘认房又认贷’早就已经执行了，只不过是精神传达，并没有形成纸质文件，估计最快这周北京应该出细则。”个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊告诉记者，“京版12条”出台后，北京各大银行已经开始执行“认房又认贷”的二套房贷标准，但所接到的均为口头通知。
“比如三部委的这个细则是按照家庭为单位认定，那些纯粹的改善性需求家庭卖掉了房子，再换一套稍大一点的，就被认定为二套房贷，外地人全款炒房却没有更多限制，这显然不合理。”在吴昊看来，当前的调控多半还是抑制需求，若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此，下一阶段的调控重点应放在增加供给上，特别是增加保障性住房和新房供给，在督促开发商开盘增加供应量的同时，应真正区别大炒家和自住型购房者，进行精准调控。
专家剖析"二套房认定":异地购房贷款限制松绑
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专家剖析"二套房认定":异地购房贷款限制松绑 新闻晨报
“二套房到底该怎么认定？”、“数房还是数贷？”住建部、央行、中国银监会等三部委近日明确二套房的认定标准：“既认房又认贷”。昨天，本市房产专家纷纷指出，此次标准亮点就是对异地购房贷款限制松绑：不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，可以申请住房贷款，但要按第二套（及以上）的住房信贷政策执行。不可否认的是，国务院楼市新政出台以来，上海异地购房贷款猛降。
考虑异地自住购房需要
晨报曾报道过一些购房者因在外地有过贷款记录，再到上海买房时遭遇“被二套”，因无法提供纳税证明，结果面临无法贷款的窘境。现在，他们有了解套的希望。
业内人士指出，相比之前国务院“新国十条”，住建部等三部委发布的通知，对于异地购房贷款的限制已有所放松。按照“新国十条”的要求，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。昨日下发的《通知》中的表述则改为，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。”也就是说这部分“被二套”的异地购房者现在可以在上海贷款买房了，只是必须执行二套房的首付和利率标准。
从暂停发放贷款到按照二套房政策执行，难道楼市政策正在“松动”？业内人士认为，并不能这么理解，因为政策原文中还有这样的表述：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”“其实是在外地人购房的限贷政策方面给予了各个地方更多的自主权。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，政策的微调更多的是考虑到外地人真实的自住购房需要，因为按照二套房首付50%以及利率1.1倍的标准，对于投机客而言已是较高的成本。
异地购房贷款猛降
不可否认的是，国务院楼市新政出台以来，限制非本地居民贷款购房，的确给上海楼市带来很大震动。上海中原研究咨询部高级经理马冀告诉记者：“5月份外地购房者不到所有购房者的20%，而去年同期，这个比例超过了40%。”
上海个贷中介凯盛经略投资管理有限公司的市场统计数据显示，5月份，该公司的贷款签约额不到2亿元，环比4月下挫40%。该公司有关人士表示，上海楼市交易量极度萎缩，以及许多买卖合同还未签约就“流产”，许多资金实力无法满足贷款需求的购房者大都延迟了自己的购房计划。
此外，贷款锐减的另一大原因就是外地购房者无法办理贷款。
从严认定，杜绝“擦边球”
尽管异地购房贷款看似有所放开，但专家认为，这次的认定标准总体来说一定是从严的。“统一后的二套房标准实际就是既数房又数贷，以数房为根本原则，将数贷列入补充条件。”杨晨青说，这其实是从政策面上杜绝了之前银行在二套房贷执行过程中打“擦边球”的情况。
新政以来，虽然各大国有商业银行基本都能遵循二套房首付成数必须达到五成、严格执行1.1倍利率的规定，但是还是有小银行打“擦边球”，比如对曾经贷过款，但是前款已还清的客户还是视作首次购房。
业内人士告诉记者，“擦边球”的根本原因之一还是过去由于政策制订部门之间对于二套房的认定表态不一致，造成“有的数房，有的数贷”的局面。
现在三部委联合出台标准，对二套房认定做一个彻底的定调，对未来楼市的长远发展是有好处的。”杨晨青说。
[政策背景]
住建部等三部委明确指出，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：
■借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
■对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。
■对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
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