[摘要] 2010年已过半，回顾这半年来楼市出现的一些变化，我们以关键词来总结当中最为人们关注的几个热点话题。
（来源：大洋网—信息时报）今年上半年，原本尚属平静的楼市被宏观调控打破，4月17日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》正式出台，当中，对第二套、第三套及以上住房贷款的首付比例做出了明确规定。这个被业界喻为“史上最严历的二套房贷政策”的出台，一石激起千层浪，在社会上引起广泛关注。随后，土地、金融等多项调控手段接踵而来。一时间，楼市量价齐涨的脚步也嘎然而止。
据有关渠道统计的数据显示，在上半年楼市宏观调控的主题下，一手楼成交大幅受挫，同比下降52%。而尽管总体价格没有明显下调，但在广州市场上已出现了价格松动的迹象。此外，开发商的业绩下滑、高层辞职等新现象产生了连锁反应。如果说上半年的楼市是个“心惊肉跳”的结果，而对于下半年楼市的走向，不少业内人士则用了句“看不透”来表达了自己的迷惑。
2010年已过半，回顾这半年来楼市出现的一些变化，我们以关键词来总结当中最为人们关注的几个热点话题。
关键词一：调控
近两月量价齐跌现象已初显
今年4月，是楼市的一个分水岭。中旬，被喻为“史上最严厉的二套房贷政策”正式出台，新政规定90平方米以上购房首付三成，第二套执行首付五成、利率1.1倍。自此，在2008年年底开始推出的一系列鼓励住房消费的“救市”政策正式宣告退出舞台，政府部门对楼市的态度再次转变。
虽然说，今年以来楼市持续下跌的成交量，最主要的原因还要归咎于高房价，但政策的转向无疑是其中的强力推手。自今年3月开始，陆陆续续出台的一系列楼市调控政策，令市场的观望气氛日益浓郁。包括保障房用地计划、责令央企退出房地产市场、银行准备金率上调、七折利率优惠取消、严控二套房贷、二手房营业税优惠取消等政策的出台，均表明了政府对楼市的态度，即已从2009年的支持、鼓励，迅速转变为打压、平抑。甚至乎，4月中旬召开的国务院常务会议，更发出了加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策的信息，业界惊呼：空转多年的“物业税”就要开征了……至今，楼市调控仍未见结束的迹象。
连续出台的楼市调控政策，其成效已经初显，最近两个多月，包括北京、上海、广州、深圳等多个城市均初显了量价齐跌的现象，楼盘打折行为也频频不绝。清华大学经济学院教授韩秀云表示，自4月份出台楼市调控政策以来，房价上升的势头已被明显抑制，目前市场正处于一个停滞阶段。“楼市必然会出现一个冬天，但不是现在，政策的效应在第三季度显效的可能性较大。”但她觉得，为宏观经济考虑，未来一两个月将是政策的真空期，政府不会再出招。她表示，这是一次洗牌的过程，市场上将出现优胜劣汰、“剩”者为王的局面。
关键词二：降价
众多房企跟风加入折扣行列
至今，宏观调控影响不减。在沉默了一段时间后，5月初，恒大地产高调宣布旗下在售楼盘8.5折销售，打破了开发商的沉静。在其他开发商还在驻足观望时，万科、保利等地产集团紧跟其后推出折扣。
加入降价开发商增多
5月初，恒大地产高调宣布旗下在售楼盘8.5折销售，初时，万科、绿地等地产巨头表示不会跟进。但5月的成绩单彰显了降价策略的成效，恒大地产成交金额、销售面积双双飘红，而没有实施降价销售的万科同期销售出现双降。
销售业绩一增一减，对开发商的定价策略极具启示性，接着佳兆业率先在深圳试探性降价，进入6月绿地集团迫不及待地宣布41个城市的100个楼盘优惠促销，就连万科总裁郁亮近日也喊话“万科也绝不会硬扛着不调整”，并高调宣布上海新开盘项目琥珀臻园以底价销售。
业内人士认为，自新政出台后，房企融资遭遇“十面埋伏”，首先是银行对开发商贷款进行审查，贷款拿地受到严格限制；随后开发商的信托贷款融资渠道遭到封杀；6月初上市房地产公司增发融资夭折。开发商一面受融资困扰，另一面则受到税务部门清算土地增值税的考验，对房企资金流形成剪刀差压力。出于对规避风险考虑，大型开发商倾向于快速销售回笼资金，由此降价促销成为必然选择。
新房降价倒迫二手房
（来源：信息时报记者 罗莎琳）随着绿地、万科等标杆式房企加入降价行列，对中小开发商也造成极大的影响。美联中国广州区市场研究表示，由于政策转向，购房者可选择房源增多且以自住为主，其可视为一个短期的恒定值，当需求不变，一二手房源的成交将出现此消彼长的格局。现在开发商进行降价促销，势必影响到二手房市场。
该公司负责人认为，对于二手房的影响，首先就是挤占市场成交量，随后从量变到质变，将对二手房价形成倒迫机制。据美联物业(广州)公司反馈，现时二手楼放盘价出现了松动，议价空间增大。不过，现时价格松动还只是分散性分布，但在市场环境没有大改观的情况下，假以时日二手房价将迎来整体下跌。
关键词三：成交
5月近30个城市 成交量为“零”
（来源：信息时报 徐凤）从4月14日“新国十条”出台后，一线城市成交量难抑大幅下滑，自5月份京沪穗多个楼盘带头“零成交”之后，已蔓延到近30个城市。同时，在成交量下滑的态势下，销售价格也呈现下滑的态势。据了解，5月份房价开始出现松动的迹象，进入6月份，开发商在范围内已扛起降价大旗、步入降价通道。
据报道，“零成交”近期在一线城市上演且火速蔓延。北京房地产交易管理网显示，截止到6月20日，共有8个商品住宅项目取得预售许可证。这些楼盘中，6月3日拿到预售许可的保利垄上庄园66套均未成交，6月14日获得预售许可的定慧家园南里、6月19日取得许可证的润枫锦尚苑，以及6月20日取得许可证的香悦四季花园、乐活家园等楼盘均未有成交记录。
在上海，6月上半月，市场上可售的45个豪宅项目（成交均价5万元/平方米以上）中，有36个项目未见成交。据统计，4月份有8个楼盘成交“吃鸭蛋”，而5月份增加至25个。与此同时，二手豪宅价格已出现大幅下跌。据了解，知名豪宅5月份的跌幅普遍都超10%，有的达到30%。至6月中旬，这些豪宅价格相对4月均跌了35%以上。
在广州，469个在售楼盘，5月有网签记录的只有243个，也就是说，近半楼盘为“零成交”，6月份更是近300个楼盘“零成交”。阳光家缘网数据显示，5月1日~31日，广州一手住宅交易面积为46.4万平方米，环比上月的66.9万平方米大跌30.6%，成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”，成为今年以来第二低成交量，成交套数为4169套，环比上月的5851套下跌28.7%。
据媒体报道，5月份70个大中城市中有近30个城市出现“零成交”，而进入6月份至今，“零成交”的城市又增加了许多，零成交的楼盘更是铺天盖地，让开发商们如坐针毡。
关键词四：业绩
房企业绩下滑
纷纷求助“高利贷”
相较去年赚得盆满钵满，今年上半年，开发商的利润受到严重挤压。6月初，富力地产、世茂等纷纷公布5月销售情况，降幅震惊市场。其中，富力地产5月合同销售收入12.53亿元，销售面积10.6万平方米，同比分别下跌48%和58%，环比则下降48.9%和42.2%；世茂房地产5月实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%；合景泰富5月预售收入8亿元，比4月下跌约47%。
龙湖地产5月合同销售跌至15亿元，跌幅同样达40%。作为行业的带头大哥，万科的业绩亦是大幅下滑，5月实现销售金额和销售面积环比分别下降34%和26%。
中指研究院公布的报告显示，5月以来，中华企业、世茂股份、香江控股等十余家房地产上市公司公告了其信托融资计划，总融资规模逾50亿元，资金压力由此可见。
信托融资的成本高于银行贷款，为何开发商依然情系于此？业内人士表示，近期宏观调控政策让楼市陷入低迷，开发商利润由此削薄，加上融资渠道有限，开发商不得已寻求“高利贷”。当然不能仅根据企业有信托融资计划就判定企业资金短缺，但也不排除个别企业确实存在资金短缺的状况。
关键词五：辞职
高层先后辞职
与楼市变动有关？
自今年楼市调控政策落地以来，房企高管人事变动多发。不仅有中国建筑、保利地产等央企的董事长先后卸任，与此同时，以龙湖地产、SOHO中国为代表的民营房企财务官也宣布辞职。
保利地产于6月1日发布公告称，同意李彬海辞去公司董事长职务，由宋广菊接任；5月26日，龙湖地产召开股东大会，首席财务官及执行董事林钜昌表示，已提交了辞职申请，将在今年10月底离开龙湖；今年6月，SOHO中国执行董事及财务总裁王少剑辞去职务；业内传言，金地集团总裁张华纲以及高级副总裁、上海公司总经理赵汉忠辞职，金地集团相关负责人表示，赵汉忠确因“个人发展原因申请辞职”，而总裁张华纲职务则未变动。
上半年地产高层的频频变动，是否与楼市的变动有关？或者业绩下滑所导致的“被辞职”？地产人士表示，两者都有一定的关系，但不是必然。金地集团也否认了赵汉忠离职与上海地区业绩不佳有关，称公司高管变动属正常现象。对于上海公司总经理接任人选确定后公布。
（来源：中国证券报－中证网）住房问题从来没有象今天这样成为社会的焦点。一方面，一线及热点城市房价高涨，普通工薪族望房兴叹。另一方面，有人说房价以后肯定还要涨，一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭：从投机炒作，城市化刚性需求，住房供给不足到地方土地财政。从现实情况看，土地乱象，房价高悬，住宅占有严重不均，既得利益盘根错节，确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始，高门槛已使农民几无可能进城安居。可以毫不夸张地说，现在的楼市问题已经是关乎民生稳定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考验。因此，需要跳出简单或一时的楼市调控眼界，厘清思路，明确城市化进程中住房问题的战略定位，建立楼市长期稳定的整体制度框架。
本世纪以来，相对于股市大幅跌宕起伏，１０年累计涨幅不足５０％，中国楼市则一路走牛，普遍涨了６—１０倍。这么高的房价还是否正常，是否已经泡沫化，国内外都有颇多评论。现在国内仍然有财经地产界的名流坚持认为北京、上海的房价并不算贵，因为中国一线城市与世界发达国家的大都市相比，还有相当的差距，所以房价还是要涨。政府为低收入的人盖好保障房就行了，不必干预房地产市场。不过，现在大家出国的共同感受是，尽管我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一，中国一线城市的房价已经直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果汇率再改革上浮，我们就要直接以发展中国家的低收入去住最发达国家的高价房了。事实上，在中国归属的世界中低收入国家中，除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外，中国的北京、上海中心区的房价已经遥遥领先，即使与中高收入国家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是价高一头。
国际上通常是用房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子不比股票，只能由生活在当地的人消费。用这个指标来衡量，中国主要城市的房价收入比在全球包括发达国家已经领先。同样按ＧｌｏｂａｌＰｒｏｐｅｒｔｙ Ｇｕｉｄｅ的数字，中国北京、上海的年人均可支配收入只能买不到１。５平方米的住宅，而世界各主要大都市则都在３平米到１０平米之间。用房子的租售比即房价与月租金或租金来衡量也是一样，别人的租售比一般在２００倍左右，我们则一般到了４００倍以上。从这些指标看，可以说中国一线和热点城市的房价已经存在较大的泡沫。
有人说，一线城市的房价就应当特别贵，否则人都跑到大城市来了。这个断言其实并不符合那些正在或已经实现城市化国家的事实。大城市的房价当然会比中小城市高，但其实在市场经济中都有一个合理的差距。如果差距过大只是反映了资源过分向大城市的畸形集中。在实行大都市化发展的许多国家大中小城市的房价一般存在着合理阶梯，大都市里平均房价比中小城市一般贵不了２－３倍。
其实，仅仅比较大城市中心区的房价还多少有点误导。因为对广大工薪阶层来说最重要的并不是大都市中心标志楼盘的价格而是上班族居住区的房价。以土地紧缺、人口高度密集的日本东京为例，目前东京典型的３室２厅、不算大阳台的使用面积７６平米、实木地板、非毛坯带免费车库、２４热水供应即至少相当于我们国内标准约１０５—１１０平米建筑面积的高档公寓房，步行到轻轨站在５—１０，坐轻轨地铁在３０内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区，价格为２３００万—２６００万日元，相当于１６５—１８５万元人民币，每建筑平米约１。６５万元人民币，房价为日本家庭平均６００万日元年收入的４倍左右。因此，如果仅仅说日本东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平米，来论证中国北京、上海老百姓的房价必涨就会有极大的误导性。东京的土地资源显然比我们更紧缺，但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这样一个再普通不过的真实例子，可能比任何枯燥的数据更能直观地揭示相对于居民收入，中国一线及热点城市的房价之昂贵。
另一种流传很广的观点认为随着城市化发展，房价在长期中必然上涨，因此在任何时候先买房子总是对的。这个说法混淆了由于收入水平的提高和通胀的存在，房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。这就如同资源产品和股指一样，历史显示长期必然成倍上涨，但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。从世界各国历史来看，楼市也是一个长期会上涨但有着起落周期的市场。现在世界上不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守１８亿亩耕地红线，所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民，农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供应不足的问题。因此，中国过去这些年的房价飙升，只是在特定经济和政策环境下的产物，并不可能创造打破规律、只涨不跌的神话。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应，已经吸引了各路社会资金蜂拥而至的情况下，如不加以有效遏制，泡沫必然继续吹大。而国际经验表明，当这个泡沫破灭时，整个经济和社会都要付出惨重的代价。
因此，中国房价的国际比较表明，尽管国内至今还有人为高房价声辩和寻找依据，海外却在中国政府这轮的调控之前，普遍都在议论中国房地产泡沫的危险，这不是偶然的。其实，就象当年中国股市似乎挡不住的热度一样，高处不胜寒的中国房价的回归也势在必然。
楼市再度低迷，不少“刚需”和投资客萌发了等待机会再次抄底的想法。
“我觉得现在的市场和2008年有点像，可以拿来对比。”名片上印为北京某铁路物流公司董事长的老王，实际运营着一个专职炒房的公司。在他眼里，今年房价的调整将给他提供再次抄底的机会。
老王认定北京楼市有强大的“刚需”支撑，上一轮从2008年8月跌到2009年2月，当时房价并没有出现普跌，有些项目跌得猛，有些基本没跌。楼盘下跌的时间也各有不同，“比如2008年中期北京东北四环某楼盘从19000元降到14000元，这就是那个楼盘的最后一跌，也是买入时机。”
而眼下老王已经开始重新关注一些降幅较大的项目，这些项目多是已经跌回2009年底的水平。比如北京六环外的燕郊天洋城三期，单价为7500元，与之前相比降价幅度达到30%。南三环区域的星河城玺萌公馆，意向销售单价也从的25000元降至20000元左右。
更重要的是，老王认为楼市政策不会再继续收紧。即便是维持现有的房贷政策，老王也有一些“空子”可钻。他运营的公司可以通过实业名义贷款，必要时还可以利用民间借贷。中国证券报记者在和老王的接触过程中，他屡次表达了北京市区房价不涨到5万元不收手的想法。
对于楼市的“抄底说”，北京科技大学教授赵晓并不认同，他表示，国内宏观经济形势已经不同，去年靠财政刺激带来的楼市泡沫正在破灭。
王海斌也表示，楼市降价通常需要经历六个阶段，即观望和僵持、局部促销、新项目低价开盘、局部全面促销、局部降价、全面降价。目前楼市在局部促销、新项目低价开盘两个阶段徘徊。
对于未来楼市的走势，业内人士表示，此轮调控之前一线城市房价“虚火”很旺，近期略有回落后房价依然较高，加上大部分开发商仍在观望，二手房市买卖双方也僵持不下，楼市要度过这一轮调控的寒冬仍需漫长时日。
调控严厉 楼市重返2008？
“这次调控效果应该会很明显，因为力度是空前的，效果也是可以预见的。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪在接受本报记者采访时表示，此前房价涨得太快，甚至，连有的开发商都觉得应该调控了。
今年的房价疯涨一点也不亚于2009年。根据国家统计局公布的房价数据，2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。这个涨幅，创造了该统计数据建立以来的历史纪录。一些大中城市，房价涨幅更是令人咋舌，以北京为例，3月15日出现三块“地王”后，随之房价几乎是几天一涨，通州新盘每平方米更是直奔3万元大关。
针对房价上涨过快现象，国务院总理温总理4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四方面政策，要求二套房贷首付款比例不得低于50%。
时隔三天，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
虽然房价疯涨让有的开发商都感觉到了调控的必要性，但是，现在这样的力度是开发商所没有预估到的。“我们对政策效果会有一些担心，真怕房地产市场会像2008年那样一下子冷下来。”一位不愿意透露姓名的开发商高层向记者表示，形势比想像的要严峻，开发商还要进一步了解市场反应。“房价高是由多种因素形成的，其中包括社会资金大量流入房地产行业，目前这一因素并没有得到完全控制。所以，房地产市场的走势还需观望。”
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