[摘要] 27日，由浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心联合发布的《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》（以下简称白皮书）新鲜出炉。数据显示，温州、杭州、丽水、宁波房价收入比较高，工薪家庭购房困难；温州、金华、衢州、丽水、杭州等租售比远超国际警戒线。
27日，由浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心联合发布的《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》（以下简称白皮书）新鲜出炉。白皮书首次发布了对全省11个地级以上城市进行市场调查后，测算出的房价收入比、房价房租比（即租售比）、房租收入比三个基本指标。
数据显示，温州、杭州、丽水、宁波房价收入比较高，工薪家庭购房困难；温州、金华、衢州、丽水、杭州等租售比远超国际警戒线。白皮书建议，省内各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政策举措。
温州、杭州买套房，一家三口要奋斗20年以上
房价收入比是反映居民购房负担情况的指标。白皮书用统计公布的2009年各城市城镇人均可支配收入乘以3表示家庭年收入，用各城市市区上半年商品房成交均价乘以90表示购买一套90平方米住宅的总价，这个总价除以家庭年收入得出房价收入比，即这个城市平均收入家庭购买一套90平方米住宅需要的年数。
从测算结果来看，全省11个地级城市房价收入比都在8以上，其中温州和杭州，分别为27.8、21.2，意即温州一户一家三口工薪家庭，不吃不喝需要近28年才能买得起一套90平方米的住宅；而杭州也需要21年多。如果刨去生活正常开支，按照这个数据，这两个地区的普通家庭要买套房子，恐怕要花上一辈子的时间。
除了这两个城市，丽水和宁波也居前列，白皮书分析认为，这些城市房价上涨，很可能与强大的投资性购房需求有关，市场对政策的敏感性和波动性也会较强。
租售比远超警戒线，投资风险其实很大
房屋租售比，是反映住房买卖市场和住房租赁市场关系的指标，一般用来衡量市场泡沫程度和投资。白皮书用2010年上半年各城市市区商品房成交均价，除以该城市市区2010年6月份平均住房租金水平，得出房价房租比指标。
根据国际经验，在成熟的市场经济中，租售比的合理范围在200~300之间。但浙江省11个城市的房屋租售比，全部在300以上，温州已经达到720，意思是说，买一套房子，需要用60年的时间才能收回购房的成本，远超警戒线。杭州也达到了564，差不多需要47年时间收回成本。
从数据上来看，浙江省温州、金华、衢州、丽水和杭州市区的房价房租比已经超过500，其他城市基本在400至500之间。白皮书分析，在目前存贷款利率水平下，如果以自有资金购房还是合算的，但如果以按揭贷款购房，在房价不能继续上涨的情况下，将面临投资损失的风险。
房租收入比不高，租房压力还行
房租收入比，反映了城市住房租金水平与居民家庭收入的关系，衡量的是租房的负担。白皮书用各城市2010年6月份的平均住房租金水平乘以60，表示租赁一套60平方米住房的月租金水平；用各城市公布的2009年城镇人均可支配收入水平乘以3，再除以12，表示三口之家的月收入水平。前者除以后者，就是在租房情况下，家庭房租支出占家庭收入的比例。（见表格三）
根据国际经验，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25%以内是合理的，30%以内是可以承受的。数据显示，我省的房租收入比基本在正常范围之内，的杭州为30%。的为金华，仅为10.3%。从这个数据来看，如果家庭通过租赁方式满足基本居住消费需要，经济上是可行的。白皮书分析，政府在住房保障的规模和力度方面压力不大，要重点关注房价过快上涨带来的购房困难，防止由此带来的各种结构性矛盾和问题。
（来源：中新社）5月5日，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在此间举行的“2010河北省城市建设与房地产发展高峰论坛”上表示，中国需要20到30年时间达到让民众“买得起房”的目标。陈淮说，中国城镇2009年有纯住宅131亿平方米，但中国城镇居民总数2009年末为2.1亿户，户均不过60平方米左右，还处于“初步脱困”水平。
陈淮分析说，1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房，相当于家庭总数的三分之一。但同一组数据也容易解读出，中国每年每百户家庭只能有3到4户改善，搬到新房去。“中国住房严重短缺，就算房子不要钱，4套房子也变不成70套。”他否认将新的楼市调控政策冠以“史上最严厉”之说，称新的楼市调控政策就是让那些住房困难的低端群体优先改善，让首次置业群体有条件率先改善。
陈淮说，过去十年里中国城市化的重心是沿海特大城市，如果说前十年中国是依靠农民工为城市、为城镇人口建设现代化的沿海大城市的话，今后十年则走到了一个依靠农民工来为农民建设城市，为更多、更广泛的中小城市建设城市的时候。“中国的理想目标是到2020年城镇居民住房达到‘初步改善’水平。”陈淮表示，买得起房是一个衡量全面小康社会的重要标志，达到这个目标需要20到30年的艰苦努力。
楼市新政调控3个月来，成交渐呈量价齐跌之势。记者走访广州楼市发现，为促成交量，销声匿迹近两年的内部团购再度成为开发商销售的“救命稻草”之一。在超低折扣、特惠单位的宣传下，房价不得不“静悄悄”地降，不少楼盘才成功避免了“零成交”的尴尬。（来源：广州日报）
应该说，“新国十条”出台后，随着调控力度的不断加大，房价理性回归是迟早的事。国家统计局发布的上半年房地产市场运行情况显示，6月份，70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近15个月来房价环比首次由涨转降。一些专家认为，这标志着房价的拐点已经出现，并意味着房地产调控进入到一个关键时期。
然而，纵观今日房价，虽然大多数楼盘的售楼处都比较冷清，但房价为什么总是给人一种没有实质性下降的感觉呢？这就是开发商算盘打得“精”的地方。事实上，尽管“新国十条”已经实行三个多月了，但由于开发商看涨的预期依然没有改变，所以开发商宁肯发起团购优惠和优惠促销购房活动(比如买80平方米，送30平方米)，也要继续高悬“高房价”。其背后的潜台词是：房价没有降，是我(开发商)发慈悲。
据了解，新政前通过内部团购的手段买房的市民微乎其微，但现在已经占到购房者的约两成。广州市郊某楼盘不久前通过部分单位组织了一批有意向的买家，在开盘前一周参加其内部的VIP认购会。当时的单元均价也要1.89万元／平方米，不过，刚刚过去的周末这个楼盘正式开盘，价格已经降到了1.6万元／平方米，降价接近3000元／平方米。而现场人气比起内部VIP认购会时更为低落，销售人员就表示，开盘后所有客人只要有意向，先做预登记，还是可以申请团购9.5折优惠，算下来价格只要1.5万至1.8万元／平方米。
由此可见，消费者通过团购方式买房确实容易获得优惠，况且在实际操作中，普通“街客”在楼盘的团购优惠期间同样可以得到差不多的优惠。不管你承认与否，开发商是明优惠暗降价。既然降价已成事实，但开发商嘴上为何不承认降价呢？主要原因是开发商害怕公开承认降价会影响市场，所以，即使是降价，也只能是“静悄悄”的，只能说“优惠”，不能说“降价”，这叫“死要面子活受罪”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
