[摘要] 浙江的住宅平均施工周期由2001年的3.02年延长到2009年的5.01年。同时，平均“房价收入比”由2000年的6.49升至2009年的10.78，温州则突破17。
昨日，在浙江省政协“构建和谐浙江 推进科学发展”专题协商会上，由浙江省政协完成的“浙江居民住房问题的调研报告”显示，浙江的住宅平均施工周期由2001年的3.02年延长到2009年的5.01年。同时，平均“房价收入比”由2000年的6.49升至2009年的10.78，温州则突破17。
浙江数据显示，浙江大部分上市企业经营房地产业务。图为温州瓯江江畔今年正在建设的楼盘。
该报告称，开发商延长工期，靠飙升的地价获得厚利已是普遍现象。土地市场竞标“价高者得”导致地价飙升，竞标成功的开发商又常以建设规划制定、调整、审批等理由，推迟开发时间，达到囤地效果。
温州“房价收入比”达17
据了解，由浙江工业大学牵头调研撰写的“浙江居民住房问题”课题组通过对省发改委、国土资源厅、住建厅等部门，以及房产行业协会和开发商的走访、考察，并调研杭州、湖州等地，形成了这份报告。
报告显示，近年浙江商品房价格涨幅明显，2006-2007年一手商品房价格平均上涨48%，2008-2009年上涨30%。“房价收入比”逐年加大，从2000年的6.49升至2009年的10.78，远高于国际平均的6.4。其中，温州2000年的这一数据为5.87，到2009年升至17。 同时，“房价收入比”呈现“收入越低差距越大”的特点，2000-2009年，收入家庭的这一指标由14.38升至31.03，低收入家庭从10.94提高到20.37，中等收入家庭从6.84提高至13.51，收入家庭只从3.35提高到4.43。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
报告表明，约占总数70%～80%的人群通过购买商品房解决住房问题的难度越来越大，群体还将呈扩大趋势。这部分人包括不符合廉租房条件但买不起经济适用房的低收入群体，以及不符合经济适用房申购条件又买不起商品房的中等收入人群。
浙江“百强民企”70%涉足房地产业
在房价过高的背后，是不少企业依靠囤积土地、房源获得丰厚利益。报告称，招拍挂制度将70年使用权一次性出让，导致级差被房地产商、住房购买者占有。土地供给有限，造成地价飙升，也刺激了住房的投机消费。在这种情况下，房地产商会高价竞得土地，竞标成功后又常以建设规划的制定、调整和审批等理由，推迟开发时间，“房地产商通过囤积土地、房源，从飙升的土地、房价中获取厚利已是普遍现象。”
居高不下的房价和土地收入在地方财源中的占比，也让地方政府陷入两难境地。报告显示，自2000年以来，浙江各地土地出让金占地方财政收入的比例逐年上升，直至占据重要地位；房地产税收也成为地方财政收入的重要部分，不少县、市来自房地产的直接收税占地方财政收入30%以上。
暴利也导致实体经济资本涌向房地产业。数据显示，浙江大部分上市企业经营房地产业务，2009年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50家涉足房地产业。大量资金涌入房地产市场，会影响实体经济的转型升级和可持续发展，是市场经济中不正常的现象。
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各大城市在土地出让金方面的巨额收入，有望使2010年该项收入“千亿俱乐部”扩容。
尽管今年楼市调控力度前所未有，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。反倒是去年“卖地”收入高居榜首的杭州今年收入大跌，暂时退出“千亿俱乐部”。
地价，京沪突破千亿
中指研究院（下称“中指院”）数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。
上海是“千亿俱乐部”老会员，去年卖地收入已高达1025.28亿元。
在土地出让金高速增长的背后，上海土地供应量实际上并未有太大增长，仅为6%，但成交均价却猛增64%。
成交均价的幕后推手是商业用地价格的增长。中指院数据显示，今年上海商业办公用地均价超过1.6万元，比去年7462元增长114%。
北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长。其中住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。
杭州失却龙头地位
距年尾还有一个多月时间，大连、天津两地的土地收入已经不容小觑。数据显示，大连为893.1亿元，同比暴增297.66%，天津为866.8亿元，同比增长42.93%，紧紧跟随北京之后，有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。
大连的土地价格今年以不可思议的速度一路飙升，住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均价21105.17元，暴增314%。
早在去年，业内有分析认为大连地价或将上涨，主要原因是政策推动。去年7月1日，国务院原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》，重点发展支持29个区域，大连14个区域榜上有名，700多平方公里的土地虚席以待。
杭州今年的土地出让收入同样诡异。去年杭州以1025亿元高居榜首，但今年迄今为止土地出让收入仅589亿元，下降43%，在去年引爆眼球后，今年已与“千亿俱乐部”无缘。
货币资金充裕引爆市场
对于严厉楼市调控下土地交易市场的活跃，深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁向《财经日报》记者表示，主要是“钱太多”造成。
宋丁认为，虽然今年楼市调控强化，但适度宽松的货币政策并没有取消，市场流动性今年逼近8万亿元，加上热钱、外资等相比去年的9万亿元并没有减少。
而在另一方面，各大房地产企业因为去年良好的销售实际上并不缺钱，即使在银行信贷方面遭遇阻力，却可通过信托方式解决融资问题。“通过信托的形式获得的资金已经超过2万亿。”宋丁表示。
对于大连收入暴增而杭州收入却大幅下跌的情况，宋丁表示，各地的房地产定位不一样，发展规划也不一样，给地方房地产市场带来了变数。
附表：2010年01月01日至2010年11月22日土地出让金城市排行榜
排名 城市 土地出让金(万元) 同比
1 上海 13699442.38 69.06%
2 北京 10044815.21 57.20%
3 大连 8930855.58 297.66%
4 天津 8668169.75 42.93%
5 杭州 5893251.52 -23.82%
6 武汉 4771835.60 70.26%
7 南京 4642313.50 128.66%
8 成都 3582776.84 59.92%
9 苏州 3440270.35 26.14%
10 重庆 3261389.39 -9.78%
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据北京市土地整理储备中心11日晚间消息，北京金隅分别以每平方米10594元和8308元的楼面地价，竞得位于北京通州梨园镇两地块，低于今年新政前同区域土地出让价格。业内人士认为，在楼市调控影响下，北京土地市场已经告别地王时代，但部分土地价值有被低估的风险。
新政后地价下调逾5成
11日上午，通州区梨园镇两地块进行现场招标，并吸引了包括万科、华远、苏宁置业等在内的14家开发商投标，在通州已经有两个楼盘的北京金隅对两地块均报出价格。
其中，梨园镇居住项目用地位于九棵树村，建筑规模13.9万平方米，现场公布底价为10.5亿，北京金隅大成开发有限公司报出价14.7亿，折合楼面价10594元/平方米；另一宗地块位于梨园镇砖厂村，建筑规模7.2万平方米，北京金隅嘉业房地产开发有限公司亦报出价5.98亿，折合楼面价8308元/平方米。两宗地块的成交价格均低于新政前（今年2月）同区域拍出的10635元/平方米。
4月开始的调控政策已使北京土地市场明显降温，据北京中原地产统计，今年前10月北京住宅类土地成交楼面均价为8565元/平方米，其中4月新政前楼面均价为1.23万/平方米，而新政后则下调至5657元/平方米，降幅为54%。持续的宏观调控政策基本抵消了3月开始的通州楼价暴涨，土地市场非理性炒作也得到基本抑制。
土地价值或被低估
不过，低地价并不意味着一定产生低房价。中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，从08年部分土地地价与目前房屋在售价对比来看，地价仅占房价的3成左右，而则仅占1成。
以刚刚开盘的新华联运河湾为例，其08年拿地成本为2502元/每平方米，而目前房屋售价为2.1万/每平方米，地价占房价比例仅12%。同样是08年获得土地的龙湖·蔚澜香醍，拿地成本为5740元/每平方米，目前售价为1.7万/每平方米，地价房价比为34%。
“可见，土地市场并非决定房价的根源，未来很有可能出现地价被低估的同时，房价却依然高企”。李文杰认为，目前开发商虽然受调控影响资金趋紧，但仍旧有相当数量的房企现金充裕，抄底购地需求也非常强烈。
对此，李文杰建议，真正影响市场的土地政策应该是增加土地供给规模，并在土地供应环节加强监管，防止囤地、捂盘和惜售，明确开工竣工时间，保证大量土地如期入市。
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楼市调整已逐步影响到房企的拿地计划。10月，土地市场成交量下降明显。中指研究院数据显示，10月份105个重点城市共成交土地1119宗，环比下滑23%，同比减少15%；成交土地面积5684万平方米，环比减少16%，同比减少18%。其中，住宅用地成交387宗，环比减少20%，同比减少26%；成交土地面积2620万平方米，环比减少12%，同比减少26%。
10月，土地市场供应量也有所下降，105个城市共推出土地1572宗，环比减少18%，不过同比增加4%；推出土地总面积8158万平方米，环比减少12%，不过同比增加3%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)556宗，环比减少16%，同比减少5%；推出土地面积3556万平方米，环比减少6%，同比减少16%。
二次调控对于土地市场价格上涨的抑制作用明显，住宅用地楼面地价环比降幅近3成。10月，105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。10月，105个城市仅宿迁的2宗住宅用地流拍，其他城市暂无住宅用地流拍。
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“在地理上，我们是和迪士尼最近的一家公司，但业务上没有什么直接的联系。”张江高科证券事务代表须磊日前对本报记者表示。事实上，张江高科在浦东川沙的工业园，东临川沙路、北临川宏路，距离迪士尼的选址地黄楼仅1.5公里。而张江高科当时拿地的楼板价低至每平米1800元。
楼板价翻10倍？
“当时拿这块地主要是出于土地资源方面的考虑，我们现在的工业园主要是在张江，也是希望拓展一下范围，当时没有考虑迪士尼的因素。”须磊指出，记者询问这块地现今的市场价，他表示并不知情。
2009年2月17日，张江高科审议通过了收购上海欣凯元投资有限公司的议案，拟以不超过21500万元的收购总金额收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权。标的公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，用地性质为工业用地，使用年限46年，规划容积率1.
在2009年11月份，上海正式宣布迪士尼项目获国家核准的消息后，当天两块迪士尼概念的川沙地块就在几十家开发商的热捧下以每平方米1.4万元和1.6万元的楼板价成交，分别以高达264%和427%的高溢价率成交，换句话说，不到一年时间，张江高科这块地的价格翻了近10倍？
“1.6万元的价格应该是住宅，不是工业用地。”招商证券分析师洪俊骅直言，而张江高科的这块地是在2009年2月份拿的，当时的楼板价算下来是每平方米1802元左右，因为是工业用地，所以不会有太大幅度的增值，近期这个位置附近没有成交新的工业地块，没有参照价格，只能说现在的楼板价应该也只是2000多元，如果是住宅，那么去年拿地今年肯定翻番，土地性质不一样。
川沙经济园区招商登记部的一位女士告诉记者：园区现在剩下的地块不多了，主要是物流方面的用地，成交的楼板价目前是110万∕亩，这是保守估计，而去年迪士尼还没确定的时候是80万-90万∕亩，如果是盖好厂房的那现在差不多是1万∕平方米，价格主要还是看地块大小，小的要的很多，价格比较贵，大的相对便宜。
川沙镇一位叶先生在接近浦东机场入口处有一块工业用地正在转让：“我这块地是8亩多，上面盖好的厂房大约是2200多平方米，卖的话大约是1万/平方米，如果只是卖地，那比较便宜了，前一阵我差一点转掉，但现在周围要拆迁了，就不太好弄了。”
而川沙工业园目前建设情况如何？今年3月，在中国政府采购招标网上，记者发现了这样一条信息，是关于欣凯元项目中标，而欣凯元就是张江高科川沙的项目公司，最终中标单位是上海电子工程设计研究院有限公司，中标价147万元，而其对手华东建设、亚新工程都报出了200万元以上的价格。
这是否意味着一期已经建设完毕，而二期已经开工？张江高科一位人士表示：“我们做的其实就是二期，目前还没开始建设，预计会尽快开工。”
“房东”变身“股东”
10月27日，张江高科发布了三季报，当期净利润1.73亿，比上年同期略减了2.1%，营收2.88亿，同比大幅缩水了80%多。而上半年的情况也较为平淡，主营业务收入完成了8.5亿，而去年预算的目标是24亿-25亿，而到现在完成了还不到一半。
“主要是销售低于预期，对于是否能完成预定目标，我们只能说尽量争取。”须磊对此不愿多谈。记者发现，公司虽收入降幅较大，但利润却保持较稳定，“因为今年我们投资做的不错。”须磊指出。
东兴证券分析师郑闵钢表示，公司主要是租金方面比较稳定，而房地产销售主要是四季度或者年初确认，所以下半年业绩往往会比较好。销售方面他们主要有领袖之都、创想园，还有天之骄子等几个项目，天之骄子他们预计是四季度开盘，但现在还没有开，可能是受国家宏观调控的影响，也想卖个好价格吧，其实这些项目主要是为园区的技术人员提供配套住宅，公司在这方面也比较谨慎。
正所谓此消彼长，张江高科的创投项目在今年可谓遍地开花：8月19日，嘉事堂在中小板上市，张江高科手持股票当时市值5亿，9月21日，上海超日成功过会，微创医疗9月24日在香港主板成功上市，公司持股浮盈7亿。
“创投方面应该说是进入收获期了，前几年做了30多家，但上市的没几家，只有中芯国际在美国上市的。所以公司后来在这方面进行了一下清理，内部专门成立了一个部门来做，希望更专业化，经过了2008、2009年，现在可以说渐入佳境。”张江高科一位工作人员告诉记者。
郑闵钢指出，主要是通过它下面的子公司张江汉世纪创投，目前投了有几家公司，可能要上市的是康莱德和上海数讯这两家，还有Wind资讯，它也持有其6.4%的股份。未来争取每年做2-3家上市，而一旦解禁，而价格也达到它的预期，减持对于当季利润提升还是很有帮助的。
“公司除了上海的园区之外，目前已在成都和雅安拥有300亩的房地产开发项目，主要还是做园区，而做这种项目往往耗资巨大，而且前期看不到效益，其实开发都是母公司张江高科集团来做，和当地政府已经谈好了，而上市公司主要是做配套的住宅和商业，园区和许多企业都有合作关系，未来把触角会伸入西部，成长性是比较看好的。”郑闵钢表示。
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