[摘要] 近年来，大中城市房租上升，尤其是一线城市的房租节节上涨，北京今年以来房租上升23%。
近年来，大中城市房租上升，尤其是一线城市的房租节节上涨，北京今年以来房租上升23%。
租房市场反映的是刚性需求，制约房租的两大条件是货币购买力与收入情况：从通胀情况来看，如果房价降、经济紧缩，房租必降。相反，如果通胀加剧，物价普遍上升，则房租价格继续上涨；另一方面，如果房租的上升幅度远远高于普通人的收入水准，则上升的房租就会遭遇南墙。如果房租低于实际收入，则房租有上升的空间，虽然不一定会上涨。
目前的情况是通胀预期居高不下，在通胀预期下，房东与中介联合试探租房者的压力底线。与投资性购房不同，房租计入CPI，成为居民消费指数的重要组成部分。通胀压力上升推高房租等物价，而物价上升进一步推高CPI，鸡生蛋、蛋生鸡的游戏没完没了。说到底，房租上涨是通胀之罪，关调控何事？
今年五六月间，多个重点城市的住房租金明显上涨。北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市房租涨幅超过10%，北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。此后北京房租价格继续上升，这一现象恰好与下半年节节上升的物价相对应，说明了通胀对房租的推升作用。
再来看收入水平。
房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的预期主导。消费品市场存在高中低端要求，租赁市场同样如此，不同的租赁房满足不同收入人群的要求，一旦房屋租赁高高在上，消费者只能闻风而逃。如果房租仍然高高在上，说明实际收入被低估。这与商铺的性质较为相似。虽然商铺价格也会产生泡沫，但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价，但最终要由商铺的购买者或者承租者买单。如果城市、区域的商业不发达，或者商铺区域位置不佳，就会沦为死铺，乏人问津，投资者不得不自认倒霉。
为了躲避高房租，一些低收入者通过合租群租将租金成本控制在每月1000元以下，甚至创造“蛋形蜗居”。这就是所谓的上有政策、下有对策，蚁民有蚁民的生存法则。然而，从明年2月1日起，我国将实施《商品房屋租赁管理办法》，规定出租房应当以原设计房间为出租单位，群租被禁止，而“蛋形蜗居”者自觉回收蛋居，生存空间越来越窄，低收入阶层不得不另觅他城。11月北京“蛋形蜗居族”的房租收入比达到百分百，这样的工资收入已经无法支撑在北京的生活成本。至于房屋租赁期内不得擅自提高租金等保护租客的条款，那只是摆设，只要缩短租期就行，或者房东三天两头带购房者、新租客视察旧居，就能让老租客知难而退。
调控房价如果见效，可以增加出租房，对租客有利。我国目前投资购房造成空置率居高不下，极低的使用效率是低持有成本、贫富分配不均的产物。按照国家统计局公布的数据，有1.9亿平方米房屋待售，以极保守的估计空置房有2000万套，可以解决7000万人的居住困难；再加上2010年保障房开工580万套，2011年达到1000万套，两年合计1580万套，以每个家庭3.5人计，可以解决5530万人的居住问题。所有这些住房如果不是虚无缥缈的政绩工程，将在明后年陆续释放，也就是说，有1.2亿人左右可以解决住房问题。
只要货币紧缩、持有成本提高、投资者退出，市场上可供出租的房子会越来越多，而不是越来越少。就冲着山西省公安厅查封的阳泉市原城区公安局巡警队队长关建军为首的涉嫌黑社会性质组织在北京等地的房产27套，就可以推知中国房地产空置率的现状。
房租上升曾被归罪于中间商，这是投机倒把思想余风尚存，而后又以市场名义归罪于调控与房产税，这是不谙投资市场规律、不顾常识的胡乱归罪。
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在《中国金融》第二十四期上，央行官员朱微亮与吴晓光发表了题为《利差管理的经济含义》一文。
央行官员最近发表的一系列言论，充分地发挥了金融官员云山雾罩的特色，大概像格林斯潘一样，是为了防止市场兴风作浪。此处利差管理也一样。难道我们没有动用利差管理法吗？我国银行90%来自于存贷款利差，实在是将利差管理发挥到，充分地让银行实现了无风险盈利。
通读全文，你会发现作者真正想表述的是，放开利率市场化的权限，让央行拥有比目前更大的利率制定权。以往的利率管制是集中资源大干快上、高速投资的经济模式所必须，而现在随着中国经济结构的调整，以往的利率定价模式已经不符合市场所需，但又不可能一步改革到位，彻底实现市场定价，因此需要走中间道路，比以往的非市场化更市场一步，比彻底的市场化有所控制，这样才能实现软着陆下的经济结构调整。
最近，央行行长周小川在各个场合大谈特谈利率市场化：12月15日，在北京大学专门讨论了“十二五”规划建议中关于金融部分，句话就是 “建立逆周期的宏观审慎管理框架”；12月17日选择第二句话“逐步推进利率市场化”。总体而言，是中国金融机构改革至今，已经形成了一定条件的硬约束，可以扩大利率市场化的范围。换句话说，就是可以实现更灵活的利差管理法。
这样的表达方式在中文的特殊语境下很清晰，但在市场的语境下解释起来实在成本过高。这不中文网作了个摘要，标题竟然是《央行官员：加息可能阻碍中国经济软着陆》，基本属于驴唇不对马嘴，但这一摘要内容出口转内销，到处流传，这些估计会让央行官员哭笑不得。
目前中国经济中存在一系列的两难处境，加息担心影响软着陆，会引发热钱流入，银行资金较紧，但社会资金泛滥，为前途未卜的房地产提供了源源不断的资金。
可以设想一下，如果商业银行不停止向房地产市场贷款，按照信托成本和民间资金成本，所获在20%以上，可谓一本万利。银行向房地产商与房地产投资者张开钱袋，不过代价是付出高息，搭上你未来数十年的生活质量。
目前的货币政策确实动辄得咎，监管层为力保全年信贷红线不失。据悉，为了防止全年信贷突破7.5万亿元，监管层暂停固定资产贷款，以防止经济过热。对于监管层的能力不必怀疑，如果到了7.5万亿元的关口，只要一声令下禁止各家银行放贷就能守住红线。但保得住红线，不一定意味着信用泡沫变小。事实上，我们的信用泡沫一直在上升，银行的信贷收缩成为民间资金活跃的背景，各种各样暗度陈仓的手段层出不穷。
银行为规避检查将资产纳入表外，为做大资产规模互相购买资产，真是兄弟情深。据统计，2009年我国的信贷规模是9.6万亿元，而影子银行体系的规模在2万亿元以上。在表外资产银信通等产品受限时，直接委托给信托公司赚取手续费，而在信托受到监管时，则通过消费信贷等暗度陈仓，促进内需政府总是鼓励的吧。
这真是一场累死人的猫捉老鼠的游戏。这还不算完，这里在收紧信贷，那边以其他开工发放的资金源源不断。以债券为例，我国业已进入债券市场大发展的时代，根据中国结算公司11月的数据，11月的债券发行量合计达到6130.33亿元，本年总计91804.88亿元，超过货币大量发行的2009年86474.71亿元的规模。其中记账式和储蓄国债30106.48亿元，其他的债券都可以直接转换成购买力。谁说中国信贷紧，信用泡沫就小了？只会比去年大。央行其实在暗中扩大银行的资产规模，扩大社会流动性。
面对银行与货币政策的困境，央行的办法就是利差管理，不必由央行宣布加息，只要控制住银行间隔夜拆借利率，任由商业银行提高贷款利率浮动上限即可。既不兴师动众，银行有了稳定的生财之道，经济热度也会下降，而市场化利率也朝前推进了一步。
按照央行的主意，明年需要的不是加息，而是扩大银行的自主利率浮动区间。
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