[摘要] 近日，中国人民保险集团和旗下公司以股权收购的方式购置了原首都时代广场（北京西长安街88号大楼），总计支出37.44亿元，该广场未来将作为人保集团新的总部办公大楼。
近日，中国人民保险集团和旗下公司以股权收购的方式购置了原首都时代广场（北京西长安街88号大楼），总计支出37.44亿元，该广场未来将作为人保集团新的总部办公大楼。
情理之中：押注地产高点
保险公司使用自有资金通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司购置办公楼作为自己的办公地点在北京已经司空见惯。目前，中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有这方面经验，比如金融街上的中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。
根据人保财险12月29日发布的公告显示，人保集团、人保财险、人保寿险、人保健康、人保资产和人保投控分别出资约3300万元、10亿元、15亿元、5亿元、1亿元和1.55亿元，分别受让项目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股权。同时，人保集团还将出资约4.56亿元受让标的公司的债权。
据悉，首都时代广场占地面积1.31公顷，总建筑面积12.2万平方米，包括5层商场、10层甲级办公楼和400个停车位。按37.4亿元的挂牌价格计算，人保这次购买的价格每平方米还不到3.1万元，而目前同一地段的商业地产每平方米至少要卖到5万元以上。另外，根据北交所公告显示，该物业2009年收入8259万元，净利润584万元。
目前险资正在大规模进军地产业。以平安集团为例，2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，而年底预计将达到260亿元的规模。
同时，经济回暖带动了市场对写字楼的需求持续增加，尤其是地段位置好、品牌影响力大、综合品质高的写字楼。某地产行业分析师对《每日经济新闻》记者表示，由于国家目前对商业住宅严格的控制，必然使得大量投资资金从住宅市场撤离。在经济持续向好的时期，商业地产自然成为了这部分资金的落脚点。
上述分析师还表示，目前商业地产给保险公司带来的投资回报预测值在8%左右，投资养老地产回报预测值在6%左右。随着对商业地产的潜力预期的提高，保险资金进军商业地产也在情理之中。
“自用+租赁”模式或延续
《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。业界认为，保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式，投资商业地产项目。
纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用的规模。在一些以保险公司名称命名的写字楼里面，险企真正用到的比例较小，大部分都租赁给外界，进而赚取不菲的租金。这一“自用+租赁”的现象原来往往被理解为险资“曲线”或“变相”投资房地产。而随着《办法》的实施，这一模式将名正言顺地为险企所用，提高险企进军不动产的热情，从而改善险企资产负债表的错配和缓解险资的投资压力。
某地产业内人士表示，北京优质的写字楼物业投资回报普遍较高，自去年开始，北京市场上可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于“断供”状态，因此，不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为“冷清”的物业。
而这次中国人保购买的首都时代广场则属于后者。地处西单商圈的首都时代广场地理位置绝佳，位于西长安街与宣武门内大街的交会处，西单商业中心。但由于各种原因，长久以来此地一直缺乏人气，目前只有地下餐饮、电影院等少数几家商户入驻。
按照首都时代广场的建筑面积和人保总部的规模估计，分析人士指出，人保此次将总部迁至此处，还将会延续“自用+租赁”模式。这不仅对于企业自身价值和收入有利，同时也将带动周边商业气氛，使得这一地段真正回归其应有的商业价值。
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“近日开盘的中粮祥云、香江别墅、铁建青秀城都将预期价格提高了20%，尽管如此，这几个项目在开盘当天就卖了70%。”北京某别墅区项目经理告诉记者。
燕郊开发商更为疯狂。近期频频释放出，明年燕郊房价将翻番的消息。
一位北京开发商认为，通胀背景下，房产作为保值的重要途径，跑赢CPI很重要，故而涨价是必然。大通胀背景下，CPI破五，这让开发商又多了炒作的因子，开发商的涨价预期就是在这样的背景下生发的。
事实上，在连续一个月量价齐涨的刺激下，开发商已经集体改变明年预期。
明年房价大涨？
国家统计局11月数据显示，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。与此同时，成交量超过了1亿平米。
“这说明了在目前二次调控下，市场总成交量不仅没有萎缩反而继续上涨，在通货膨胀大背景下，楼市依然是资金最热门的投向地。”北京中原张大伟认为。
据一项调查称，上海极端房价明年将会涨到30万元/平方米。这是近期一位房企老总在接受记者采访时透露。他认为，调控已经失效，明年房价有可能大涨。
海尔地产董事长卢铿认为，一线城市短期内还会涨。他告诉记者，青岛就有很多外地投资客，故而把房价买高。
北京另外一位不愿公开姓名房企老总表示，尽管明年走势难以预测，但他担心，由于难以抑制的通货膨胀，明年下半年很可能发生房价大涨现象。支撑其明年开盘炒作的主题就是高通胀下，豪宅的保值增值。
尚海湾豪庭，上海徐汇滨江某豪宅项目，在最近三个月销售报价较去年上调了60%。而其打出的主要口号就为“反通胀”。
该开发商认为，明年楼市销售的主要话题就是反通胀。开发商的产品、销售手段，都需要围绕着这个大背景开展。换句话说，产品的反通胀特性，将决定这一家开发商明年的盈利能力。
21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，在通胀压力下，各项成本都在增加，而不动产是最保值的。从这个角度看，明年房价仍然看涨。当期CPI对房价上涨压力极大。
林蕾表示，相较于CPI，房价已经出现了负增长。根据北京市统计局发布数据，二手房同比涨幅不到4%，但是CPI是4.7%。
北京一位不不愿公开姓名开发商老总表示，由于流动资金充裕，通胀压力巨大，政府的一次加息并不能解决购房者购房的积极性。
工商联房地产商会会长聂梅生预计，2011年的房价会跑赢CPI，不然大家也不用买房子保值了，但房价还是跑不过GDP，最终增幅应该在CPI和GDP中间，还是一个平稳的增长。
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