[摘要] 上海限购令细则颁布后，近日，《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》也撩开面纱。与之前市场上的种种猜测相比较，在实际操作层面上，通知将限购令落实到购买细节，并严格地执行了住房限购政策。
上海限购令细则颁布后，近日，《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》也撩开面纱。与之前市场上的种种猜测相比较，在实际操作层面上，通知将限购令落实到购买细节，并严格地执行了住房限购政策。
买房出示三张证明
在限购与房产税双重标准下，购房者购买时，将要求出示三张证明，成交周期由此延长。
购房者新增加的程序是：需到交易中心查询，确认家庭成员各自的房产状况，交易中心将出具《查询结果》，并在房地产转移登记时上交该结果：有买房资格的，需填写《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》，这张表格在申请房地产预告登记或转移登记时提交。看中房源后，还要到税务机关去获取《上海市个人住房房产税认定通知书》，该认定需要15个工作日。税务部门将会同有关部门对该房源是否要加房产税进行审核认定，并将认定结果书面告知购房人，该结果在房产转移登记时也要求出示。
据记者了解，目前买房人的困惑是：先做买房资格查询还是先买房？若是买好了房，付完首付，查询下来，没有买房资格的，精力、金钱均是笔不小的损失。先查询的话，有关部门是否受理？
有一套房限买一套
去年10月，上海出台过相关规定：每人限购一套房。春节前的国八条规定，二套房不能再买，每个家庭可拥有两套房。那么，没有住房的家庭，根据国八条，买了一套房，是否可再买一套呢（总数仍没超过2套）？
从沪九条看，上海的表述是：合理引导住房需求，严格执行住房限购政策，且将这条规定放在了沪九条之首。执行方法是，对有1套房的本市居民，没有房能提供税单等证明的异地人士，限购一套房；对已有二套住房的本市居民停购，有1套、且不能提供1年以上纳税证明等的异地人士，停购。
这样，1套房都没有的市民家庭，是否可以买2套？有1套房，但能提供1年以上个人所得税缴纳的证明等的异地人士，能否再购，并没有明确答案。
商品房搭建保障房
除了从严执行住房限购政策，沪九条还规定，将加大保障房的筹措力度，新业让商品房住宅地铁必须按不小于5％配建保障房。
如果这条规定长期严格实施，将对上海商品房小区产生深刻影响：今后的商品住宅设计时，小区往往会分成两部分，一部分是商品房部分，一部分是保障房，二者的建造、建材、管理、房型、交通组织等，往往会采取截然不同的方式。
由于涉及到土地，地方政府对建保障房积极性不高，出让商品房地块却热情高涨。用商品房强制搭保障房的方式，可以使保障房有稳定的土地与建造来源。发达国家中，加拿大也采取了同样的管理模式。
但商品房搭建保障房后，商品房部分的成本将进一步提高，这最终必将反映到市场销售价格中。
相关新闻
推荐阅读：严厉限购楼市遭"急冻"二手房成交量将跌60%
犹如迎面被人泼了一盆冷水，北京房地产市场在“京15条”出台之后迅速“降温了”。
鑫尊地产市场部总监闫斌杰告诉本报记者：“‘京15条’充分体现了政府对投资购房的强势抑制，以及对正常购房需求的保护。”北京通州某项目现场负责人马强（化名）亦表示：“‘京15条’中影响的是对于非京籍的限购政策，5年的完税证明卡住了不少正准备买房的购房人。新政前的北京房地产市场，70%都是外地想留京的购房者，这次政策，将这部分需求完全抑制。”
新房市场：购买行为暂停
2月23日下午，北京大望路某豪宅项目的售楼处里异常冷清，偌大的停车场只停了一辆车。豪华的售楼处里不见一个买房人的身影。
这是北京四环内为数不多的几个住宅项目之一，主要销售268~480平方米的豪宅。新政后，原本就针对小众高端人群的项目更是面临着尴尬局面。“我们也没有什么办法，一切按照国家政策走。”该项目销售人员无奈表示。
“京15条”中，已拥有2套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；已经拥有了1套及以上住房的外地户籍家庭，也不能再购住房。“70年产权的高端住宅受影响了，一部分50年产权的商住两用项目的公寓则不受新政影响。”马强表示。
通州是北京市新房比较集中的区域。由于距离市中心较远，房价与北京市中心热点区域有一定差距，因此成为在京外地人首次购房的区域之一，也是北京新房的主要成交区域。
但这里几周前还热络的市场也一下子变得冷清。“没有客户，发单子的人都少了，”马强告诉记者，“通州区几个新房的项目市场反应都差不多，没有人，业务员没活干。”由于“京15条”一些细则还没完全明确，比如，离婚再购房怎么处理，按什么年限处理；拆迁户怎么处理，因此，大部分楼盘成交陷入停滞状态。
但与此同时，在通州的大部分新楼盘价格并未下调，马强表示：“没有那么快，一切要看看市场反应。”马强认为，具体调控效果要等到今年九十月份才能显现。
从2月18~24日网签暂停的6天里，北京房地产交易管理网数据显示，除18日有少量住宅认购外，其余时间均为零，而商办类物业的认购签约却明显上升。6天认购的商办类物业为326套。与之前签约相比基本持平。商业地产并未受到调控的影响。
中介公司：选择性关店避风险
在“京15条”出台后，北京万科总经理毛大庆表示，预计购买力可能会减少30%。同样有此判断的还有鑫尊地产的创始人刘军。2月16日“京15条”出台，刘军在20日决定关闭公司20%的门店。“‘京15条’对市场的影响非常巨大，如果2011年整体市场交易量下滑30%，则意味着30%的企业要出局，因为市场容纳不下；是死扛等死，还是及时脱身，有了2008年的前车之鉴，可能大家需要早做决策。”在博客里，刘军劝同行们及早应对市场风险。鑫尊地产是北京规模较大的房地产中介之一。
2月24日上午，在鑫尊地产青年路国美城的门店，记者看到，两扇大门紧紧关闭，门口的二手房报价依旧整齐罗列，里面的经纪人却全都不见踪影。门口贴着醒目的转让字样。
“优胜劣汰，好的经纪人，我们会调配分流到其他区域的门店，业绩差一些的经纪人，只能离职自谋出路了。”闫斌杰解释，这是公司主动进行的市场战略调整。这次鑫尊关闭的大约有50家门店，主要集中在投资客买卖频繁的区域。
闫斌杰认为，“在‘京15条’的作用下，只有刚需旺盛的区域才能生存，而目前来看北京的刚性购房需求多存在于天通苑、回龙观、通州、大兴等价格较低区域，在这些区域，公司将视市场情况决定是否要增加门店数量，而改善性住房和投资的需求应该完全无法实现。因此，应市场之变而变，这才是对企业长期发展负责的表现。”
链家地产相关负责人张月表示，链家地产暂时没有收缩门店的打算。但她同时也表示，二手房市场交易情况比想象中的更不容乐观，根据链家地产对各个门店的统计，新政后前来看房的客户下降了60%，成交量下降50%，这个数字远远超过业内普遍预期的30%。
“我们预测，2011年二手房的成交量会下降60%。”张月告诉记者。
租房市场：房租快速上涨
与销售市场形成鲜明对比的是北京的租房市场。“春节以后，房租涨了大约10%，不少房主在租约到期后重签合同时都上涨了价格。”中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者。
张月认为，由于在北京市缴纳社会保险或个人所得税不足5年的非本市户籍居民家庭均不能购房，受政策影响，不少毕业不满5年非京籍消费者被迫“买改租”，年轻人租房的占比会提高。
在房租上涨的压力下，选择合租的比例较“京15条”政策出台前增长7%。北京市盈科律师事务所合伙人胡文友认为，年轻人应正面看待限购问题，“并不是限制外地毕业生在京买房，而是缓一缓，5年之后再买，这也是调控让房地产市场降温的一种手段。”
相关新闻
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
