[摘要] 距离各城市公布房价控制目标截止日期还有不到10个工作日，多数东部城市和一线城市不约而同地选择了“沉默”，只有中西部少数城市公布了调控目标。
距离各城市公布房价控制目标截止日期还有不到10个工作日，多数东部城市和一线城市不约而同地选择了“沉默”，只有中西部少数城市公布了调控目标。
在已公布的调控目标中，银川、太原、贵阳等城市，毫无例外地以GDP或人均可支配收入增幅作为房价控制增幅的参照系数，而“居民住房支付能力”，尚未见相关描述。
同时，我们也要掂量一下这种挂钩的合理性。一方面，这两个指标是变动的，实际数据与预估数值可能存在一定差距，CPI的波动也处在控制范围之外，这将直接导致房价控制目标的上下浮动；另一方面，在过去的两年间，房价曾以远超过人均可支配收入增幅的速度高歌猛进。以北京为例，多数楼盘现在的售价是两年前的两倍还多。实际支付能力被隐藏在简单易操作的房价控制目标背后。
客观而言，建立房价控制目标模型的困难非常多，政策的变动、国内外经济政治形势、当地社会经济发展水平、GDP增长、居民可支配收入增幅、CPI、政府的保障等等许多因素，都会影响房价走势。与“居民住房支付能力”相比，GDP或人均可支配收入增幅具有客观、量化的特征，房价控制目标与这两个指标挂钩，操作性较强。
房价控制目标参照GDP和人均可支配收入增幅这两个指标，量化了控制目标，同时操作简便对比明显。然而，简单将这两个指标设立为参照系数，并不适合现在的房价控制目标。更确切地说，在这一模式下运行的房价控制目标，其房价控制结果，依然不是居民实际住房支付能力可承受的。
房地产调控是在房价过快上涨之后应时而出，一系列的调控政策落地之后，房价增长依旧，只是速度略有放缓。房价的持续增长，让国际通行的房价收入比在中国失去了“话语权”，租售比也成为拉动房租不断上涨的“充足理由”。在此背景下提出的房价控制目标，应充分考虑到房价已经快速增长的“量”和居民收入增长及CPI波动带来的住房支付能力的变动。
“十二五纲要”第八篇第三十五章给房价确定的合理水平，就是“与消费能力基本适应”。消费能力与实际收入水平直接相关，“与消费能力基本适应”的房价合理水平，涵盖了上述种种考虑因素。既考虑到了GDP和人均可支配收入的增长，也考虑到了房价曾经的快速增长脱离了消费增长能力的实际情况，CPI的增长对居民实际消费的影响也被考虑在了其中。
“市场的归市场、保障的归保障”，房地产市场双轨运行的模式在去年底今年初逐渐清晰明朗。“十二五”期间３６００万套保障房的建设规划，将保障范围从７％扩大至２０％，即便如此，依然有８０％的人口，需要从市场上购买商品住宅或者租赁住宅以满足居住需求。
与保障范围相比，“市场”在体量上占据优势，由此观之，房价控制目标的实现还是涉及到大部分人的切身利益，与他们的实际生活息息相关，控制目标的参照系数应扩大范围，不是单纯地盯住ＧＤＰ增长或人均收入增长。
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在今年许多省市“两会”及去年召开的“两会”上，不少人大代表、政协委员提出，将房价收入比纳入对政府和领导干部的考核指标。如今，温州市先行一步，温州市委22日透露，温州市已将房价收入比纳入领导干部的考核。
在房价居高不下，房价问题成为社会突出矛盾的背景下，温州此举的重大现实意义不言而喻。问题是，将房价收入比纳入官员考核是一回事，能否达到让房价回到合理价位的预期目的又是一回事。温州能否将好事做好并如愿以偿，还须在操作层面把握好三个问题。
首先，考核标准要能对房价产生实质影响。房价收入比是住房价格与城市居民家庭年收入之比，国际公认的合理区间为3到6倍。目前包括温州在内的大多数城市的房价收入比均超过这一区间。根据考核办法，温州市以各县(市、区)2010年末的房价收入比为基数，由市住建委和市统计局进行考核。
2011年的房价收入比为12以下的不排名，计为基本分；其他的按房价收入比降低率计分，房价收入比较2010年增加的不计分。计分公式为：〔该县(市、区)房价收入比降低率／排名的县(市、区)房价收入比降低率〕×5。应当说，温州能够做到这一步已是殊为不易，但笔者认为还须在考核标准上进一步向国际惯例靠拢。只有这样，才能使政府降低房价谋利民生的努力让老百姓“看得见，摸得着”。
其次，考核要足以对官员施政行为产生实质影响。如果房价收入比纳入官员考核的权重有限、隔靴搔痒，或者官员在房价调控成绩上的考核失分可以轻易地“堤内损失堤外补”(通过拉高其他项目如GDP、固定资产投资等政绩，让政绩总分照样不低)的话，这样的考核就非但对地方官员没有多少约束力，相反还会在客观上鼓励地方官员在“通过考核”甚至“考核领先”的名义下，变本加厉地搞“土地财政”。
依笔者看，房价问题事关公民的基本权利，理应成为最关键的政绩指标之一，尤其是在高房价已危及经济运行安全、成为民众幸福感威胁的当下，哪怕对调控房价不力的官员实行一票否决也不算过分。只有这样，才能对官员施政理念及行为产生伤筋动骨的实质性影响。
此外，须防地方官员造假。地方政绩造假早已不是新闻。一直以来，虽然房价调控未明确与政绩挂钩，但虑及舆论及上级压力，地方政府在房价上的造假行为屡见不鲜。前不久，某地住建厅发布的房价与市场价格相差一倍便是典型一例。不难设想，当房价收入比纳入官员考核并干系“乌纱帽”之后，地方官员的造假冲动势必水涨船高。官员造假比楼市调控失利更可怕，前者充其量只是导致民众买不起房，后者则有可能引发政府公信丧失的可怕后果。
（来源 新华网）近日，住建部已经要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，部分开发商已提前获悉这一消息。据透露，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。
目前，这一调控方式已迅速在二三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随其后已明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。在此之前，已经有两轮城市执行限购令的高潮。2010年4月北京率先执行限购政策，之后五个月，上海、天津等16个城市相继执行。
限购直指二三线
知情人士透露，上述住建部副部级官员是在1月中旬的某次内部会议上传递出扩大限购令名单的消息，并称在一周之内便能看到效果。与2010年出台限购政策的首批16个城市不同，新一批的限购城市均属于二三线城市，这些城市正是2010年12月份楼市成交量大幅攀升导致房价新一轮反弹的主角。
根据国家统计局发布的报表，12月份一个月的销售额便占到了全年的20.9%，对于一向是房地产销售淡季的12月份来说，这几乎等于一个奇迹。华远集团总裁任志强将新写成的一篇博客文章标题命名为《疯狂的十二月》，这或许是业内人士对市场走势的共同感受。二三线城市无疑在这次楼市复苏中扮演着主要角色。机构发布的百城价格指数报告上，位列12月份房价涨幅榜前列的均为二三线城市。
二三线泡沫蔓延
尽管对市场变动的反应称得上迅速，但住建部调控的方向还是引起颇多争议。资深媒体人士、庄凌顾问董事总经理张映光则认为，目前的房价问题其实是个货币问题，尽管信贷政策有所收紧，但流动性泛滥却在短期内无法得到改善。“雨水或许是小了许多，但积累在大地上的洪流已经泛滥成灾。”他这样形容目前的流动性问题。
事实上，2010年在一线城市均被各类调控政策死死压制之时，泛滥的流动性已将二三线城市视为“价值洼地”。早在2010年4月间，“新国十条”出台之后，“二三线城市机遇论”的论调便在房地产圈业内盛行。该观点认为，与受到严密监视的京沪广深等一线城市相比，二三线城市的管制稍松，而在过去几年中房价上涨有限，因此尚有空间。显然，急于发展经济的地方官员非常欢迎这种论调。
不过风险随之而来。高和投资董事长苏鑫谈起了对泡沫现象的担忧：“如果泡沫破裂，我个人认为会是从二三线城市开始。”苏鑫认为，与一线城市相比，二三线城市缺乏足够的后备需求，所谓的楼市行情，只能是一波的，一旦崩盘，很可能重现上世纪90年代海南的现象。
济南出台限购令
每户年内限购一套
济南市21日正式出台“限购令”，规定每户家庭年内限购一套新建商品住房。济南市政府21日发出《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》，实行限定居民家庭购房套数政策：“从21日起至2011年12月31日，本市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。”新华社
深圳房产税方案
推进不积极遭批
继重庆、上海提出试点征收房产税后，深圳成为紧随其后的第三个试点城市。1月21日，一位消息人士透露，方案已上报中央。据该消息人士称，深圳在推进房产税试点上并不是很积极，此前还遭到发改委、财政部两名官员直接点名批评，连报上去的方案也被指大而空。这似乎也是深圳为何落选房产税试点梯队的原因。
这次调控房价,国家应该是动了真格。比如,国务院办公厅今年1月26日发出的1号文就是关于房价的。在这份被业界称之为“新国八条”的通知中,又出现了这样的句子:“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建的住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”——要求各地制定房价调控目标,这在历来的楼市调控中似乎是次;更令人瞩目的是,根据1号文的表述,要公布房价调控目标的,并不是仅仅是那些省会城市或是房价过高的城市,而是600多个城市。
眼下,季度已经到了最后一个月;就是最后一个月,也过了三分之二。然而,从媒体的报道来看,公布了2011年房价调控目标的,只有昆明、贵州、银川等少数几个城市,更多城市的房价调控目标则是“千呼万唤不出来”,这就不得不惹人思量了。
房价调控目标迟迟不公布,按常理来推论,应该是难以制定。毕竟,国家只是说要定目标,参照标准是什么却没有明确,于是,在已公布房价调控目标的城市中出现了两种标准:一种是以不高于全年人均可支配收入的增幅为标准,比如昆明;一种是以不高于去年住房增幅平均值为标准,比如贵州。
业内人士推测,有城市还会以GDP或者是CPI的涨幅为参照。更明确的标准则是相比2010年全年该城市的房价涨幅,据报道,郑州把这个标准定在了10%到15%。——如果住建部能统一这个标准,相信各地也不会如此的无所适从。这是原因之一。
难以制定的原因之二,是对调控房价,地方政府可用的手段本来就不多。流动性过剩不是地方政府所能左右的,贷款利率也不是地方政府所能控制的,能使用的,也只是限购、批证这些行政手段。
在通胀当前的大背景下,在楼市越调越涨的预期里,在部分国人“上有政策、下有对策”的小聪明中,这些行政手段的威力到底有多大,恐怕还是要有待观察。既然手段不多,对自己所能控制的调控目标到底该定多少,自然得多加考量了。毕竟,按照“新国八条”的说法,没达到调控的目标是要被问责的。
难以制定的原因之三,是少数地方政府,拿土地当摇钱树。据新华社报道,西部某城市年财政收入为200余亿元,而其年经营土地的收入竟超过了100亿元。对这些患上了“土地财政依赖症”的城市来说,调控目标定高了(比如说房价只涨2%甚至不涨),开发商不买账,土地卖不动,自然是无法大兴土木提高GDP;调控目标定低了,房价涨得太快,不仅老百姓不买账,相信国家也会对这样“顶风作案”的城市问责。
说了地方政府的这么多难处,也就不难理解他们对公布房价调控目标为何集体采取拖延的态度。但千拖万拖,国务院都发话了,自然要去执行。希望今后的公布调控目标的城市不要你看我我看你形成某种默契,更希望这些调控目标中出现负数——楼价有跌有涨,这是市场的常态,一个只涨不跌的楼市,无论怎么说都应该是有些病态的。
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