[摘要] “限购令”可能会增加租房市场的房源，是件好事，并不会直接造成租金上涨。本轮租金上涨，归根结底，主要还是需求拉动和成本推动的双重作用。
●“限购令”可能会增加租房市场的房源，是件好事，并不会直接造成租金上涨。本轮租金上涨，归根结底，主要还是需求拉动和成本推动的双重作用。
●本轮租金上涨，有一部分原因是被中介忽悠高的，由此造成了市场上一定的恐慌。于是房东们纷纷以此为理由，大幅上调租金，形成一个恶性循环。
●嘉 宾：陈杰（复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任）
解放观点：最近几个月，不少大中城市的房租持续上升。相关数据显示，今年租赁市场启动早于往年，可能引来一波涨价行情。您觉得驱动本轮租金攀升的根本原因是什么？
陈杰：综合各方面数据来看，本轮房租的上涨，总体是市场机制作用的结果。一方面是需求拉动，收入上涨带来对住房改善性需求增加；另一方面是成本推动，毕竟与房屋相关的水、电、装修建材等成本在上升，各类生活消费品价格有所提高，生活成本和房屋维护成本随着通胀压力增加，租金自然也会上升。
但这并不代表相关部门不需要关注和干预。因为住房是基本消费，租金持续上涨让人难以安居，也会传导到其他生产品和消费品上，形成CPI与租金的互动反馈、连锁放大效应。
解放观点：有人认为，随着调控新政的深入，买卖市场继续陷入僵持，观望人群增多，而租赁市场不断走旺。从另一角度来说，此次租金快速上涨，相对于房价也有补偿性上涨因素。那么，房价与房租是不是“葫芦”与“瓢”的关系？
陈杰：买卖市场的调控新政，对租房市场来说，肯定是有影响的，但就目前而言，并非本轮租金上涨的关键因素。房产调控虽然使买卖市场持币观望的人增多，但他们基本已经有地方住，短期内不会大幅度增加租房需求。不排除少部分人群改善性需求很急迫，不能买房后，就从合租变成独租，从租小房变成租大房，可这部分人群比例不会太高，至少没有迹象表明显著高于往年。除非每年都有一大批外来新增人口，一来大城市就直接买房，现在限购才可能导致他们不能买只能租。这种人比例也很小。现在大城市房价这么高昂，非投资客很少有能力不经储蓄积累就直接购房。
实际上，买卖市场的“限购令”，反而会增加租赁供给。以前有第二套以上的房子，房东宁愿空着不外租，坐等后一下子卖掉，然而现在投资受到打压，房东只能从租房市场得到弥补，或许会改变主意租出去。因而“限购令”可能会增加租房市场的房源，是件好事，并不会直接造成租金上涨。本轮租金上涨，归根结底，主要还是需求拉动和成本推动的双重作用。
解放观点：国际上大都市的房屋租金与买房相比，总感觉租金偏贵，而我们一直被认为“租售比”过低，从这个角度看，似乎租金涨一点也理所应当。但是我们租金的实际承受价格，又往往让人觉得高了。究竟怎样的租房价格，才算合理健康？
陈杰：在一个成熟的住房市场，买房和租房应该达到均衡，房价就是同等住房未来租金总和的贴现。这意味着，如果选择租房，那么租金应该起码要比买房资金的利息要高，至少达到6%，日本等可以达到8%。而我们现在估计才2%，租金比确实太低。但这可能不是租金的问题，而是房价存在泡沫，以至于大部分人买房以后，很长时间内都不可能通过租金来回收。所以政府才连续出台房产调控政策。
一些大城市房屋租金相对收入来说，其实已经不低了。综合各大房屋中介信息，一些大城市租房市场上一套二居室的平均月租金已经在2800-3000元，中心城区更高。一套二居室租金可能要占去双职工税前收入的40%，已大大高于国际上一般认为30%的合理标准。所以我们房租不是低了，而是高了，房屋租金上涨5%-8%的话，不可掉以轻心。如果说“买不起”还只涉及相对小的一部分人，“租不起”则涉及面非常广，通常所说的“夹心层”的福利更可能受到挤压。这会引起新增人口尤其外来新增人口生活质量下降，城市可持续竞争力将受到影响。
解放观点：很多人认为，租金上涨将会是个长期过程，直至 “租售比”达到相对合理水平。如果要调控租房市场，有哪些手段可用呢？
陈杰：这就更凸显了公共租赁房的重要性和迫切性。发展公共租赁房的一个重要出发点，就是来规范、引导和调节私人租赁市场。有了公租房，私人房屋租金上涨就不会那么肆无忌惮，相当于有了竞争者，成为租房市场的定海神针。但是公共租赁房需要时间，也有发展限度，唯有大规模入市，才能显著平抑租金。因此除了公共租赁房，更需要从增加租赁住房供给入手，短期内力争让租赁市场信息透明、秩序规范。
我感觉本轮租金上涨，有一部分原因是被中介忽悠高的，由此造成了市场上一定的恐慌。中介机构反复强调租金在暴涨，媒体接着也说涨幅很厉害，于是房东们纷纷以此为理由，大幅上调租金，形成一个恶性循环，这是市场上信息不透明、不公开导致的。针对此，公共机构完全可以提供一个公开信息的统一平台，发布权威的租金信息。租房人和房东谈判时，就可以有一个价格基准，而不是任由这一地区的中介和房东漫天要价。
此外，与租房市场有关的法律，现在基本处于空白阶段，或者没有实际效用。比如说我们有一个租赁房登记备案条例，但是可能很少有人真的去登记，甚至很多人不知道这个条例的存在。发生纠纷后，自然也没有办法妥善保护双方的利益。一个规范的租赁市场，一定要既能保护出租人，又能保护承租人。我认为，必要时可以考虑公共机构来“代租”，或用税收手段，刺激租赁房源的增加。从住房存量内部挖潜，愿意出租房屋的人多了，房屋租金才有可能降下来。
当所有这些规范市场的举措都到位了之后，如果租金价格还在上涨，那就说明真的是市场在说话，供求关系正在合理调整中。实在租不起的人群，再通过住房保障体系来解决。
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