[摘要] 4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。
4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。
记者从商业银行知情人士处获悉，4月初，银监会已下发通知，要求各银行按新的情景假设条件测算房贷质量变动情况，本月底到5月初上报测试情况情境下的八项房地产类贷款五级分类余额。
“与去年相比，今年以来多地房价下跌，今年也加息了几次，开展新的压力测试是必要的。”数名商业银行人士表示。不过，银行人士多认为，出现测试中的极端假设条件概率很低，房地产不良贷款和不良率应不会出现大幅上升情况。
7大城市高压测试
北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市为房贷“高风险地区”，需按房价较大幅度下跌的条件测算。
据透露，此次对房贷压力测试按照地区的不同被给予了不同对待，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款五级分类变动。
中国房地产指数研究院数据显示，2010年7月，上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京的商品住房成交均价分别为23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，这6大城市商品住房成交价分别为13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多数城市房价下降(北京数据缺失)。
“这些城市房价涨幅过大，如果政策持续紧缩，出现大幅下跌是可能的，银行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地产中介研究人士称。
对于7大城市之外的其他地区，银监会要求按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108个基点的情况测算。
相比去年的两次房贷测试，新一轮测试更具地区针对性，在房价下跌幅度上也给予了或重或轻的情境。
2010年5月，银监会要求银行按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108年基点三种情况进行房贷压力测试，此后8月，监管部门重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从下跌30%调整为50%。
此外，前述知情人士透露，今年的测试增加了“成交面积下降”这项情境，轻、中、重相应按下降10%、20%、30%来测算。
银行人士解析称，监管层新设情境应主要是考虑到房地产开发贷压力测试实际情况，银行对开发商的贷款不只是抵押贷款，还包括很大比例的信用
贷款，这就要考察开发商的还款现金流，即销售收入，其测算不仅涉及房价变动，还有成交面积的变动。
知情人士称，按监管要求，测算结果出来后，各银行需分类上报压力测试情境下的8项房地产类贷款五级分类变动情况，分别是房产开发贷、地产开发贷、土地储备贷款、商用住房贷款、个人住房贷款、企业购房贷款、上下游相关行业贷款(上游包括炼钢、水泥、玻璃行业等，下游包括家具制造、小家电等)、其他贷款。
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多样测试模型成效难辨
“假设条件太多了，有些可能还是冲突的。”一位人士直言。比如，房价下跌50%时，成交面积降30%的假设不一定成立。
监管层督导开展和商业银行自觉开展的房贷压力测试，成效几何，一直混沌无解。
“国有行、股份行、小型银行的压力测试模型都不一样。”一名从事房贷压力测试的银行人士说，监管层下发的测试标准格式只要求银行将房贷分为按揭类和非按揭类分别测算，其他都是各家银行自己给出情境假设。
据其了解，在开发贷方面，多数银行按房价、利率、区域、成交面积、在建面积等5个主要指标测算开发商的还款现金流；在个人住房按揭贷款方面，按房价、利率、区域、贷款与价值比率(贷款总额除以房产估值)等4个主要指标测算客户违约率，多分为自住房贷款、投资性住房贷款、以房产为抵押的经营贷款、房产消费贷款4类来分别测算。各银行测试假设条件期限一般是1年。
不过，四大国有行测试模型比较复杂，指标中还包含了GDP增速，房地产行业变动等，中型股份行会考虑房地产企业的经营情况变化，存货周转率指标，企业评级变化等，市场份额不大的小型银行可能会逐笔测算开发商客户的预期损失，开发成本变化，现金流异动导致的房地产不良贷款情况。
“说实话，我认为房贷压力测试的意义并不大，假设条件太多了，有些可能还是冲突的。”这名人士直言。比如，在房价下跌50%的重度情境假设下，成交面积同时下降30%的假设不一定成立，房价跌幅大了，成交量回升的可能性很大。
此外，多名银行个贷人士对记者称，房贷压力测试都是静态的，假设大多数的指标不变，只是测算房价、利率、成交面积极端变化情况下的信贷质量变化，而事实上这是不可能的，房地产及其相关上下游行业的信贷影响很难测算，缺乏历史数据，依赖个人经验估算并不准确。
根据此前各银行公开的以往房贷压力测试结果，多数银行均称总体风险可控。如交行去年5月轮压力测试结果显示，房价下跌30%，开发贷不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二轮测试在房价下跌50%的极端情况下，其开发贷不良率上升约1.6个百分点，个人住房贷款不良率上升约1.2个百分点，变化率不大。
“影响银行房贷的因素还是信贷政策的调整，并不是房地产市场的变化。”前述从事房贷压力测试的银行人士说。当前，诸多银行缓发或停发房地产贷款，这会直接影响到银行的房贷余额、等。
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清明小长假最后一天央行宣布加息，时隔不到半月，央行再次出手上调存款准备金0.5个百分点，上调后大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。业内人士纷纷表示，央行此举无疑是回收流动性，控制通胀水平。同时也指出，受到存款准备金影响，国内商业银行今年的信贷压力更为紧迫。
业内人士表示，此次上调冻结资金3600亿元，减少净利息收入50亿元，累积效应将对存贷比较高银行信贷投放形成制约。信贷压力显现
“上调存款准备金之后，很多银行的信贷压力就被迫显现出来。”东方证券银行分析师金麟表示：“今年银行将调整业务结构，拉存款将被纳入主要业务中来。”
央行广东江门市分行相关人员向记者表示：“上调存款准备金率，对已上市的商业银行影响有限。对一些农村信用社，村镇银行的影响较大。”
上述人员表示：“大行现在调整到20.5%，已经相当高。信用社现在要调的话应该也是14.5%，对他们资金的运作也有很大的影响，冻结的资金相当多，贷款的资金会受到影响。”
沪上一商业银行零售业务部经理向记者透露：“上调存款准备金会让目前银行已经签约的放贷客户延长放贷期限。其实一些银行，年前签约的房贷按揭还没有完全消化完。这样一来，银行又要做出结构调整。”
“放贷已经不是我们的考核任务，拉存款将被纳入考核指标。”他表示：“分行目前每个月的贷款几乎是一下来就被抢光了，很多都要排到6月份之后了。”
交银国际银行业研究员李珊珊在接受记者采访时表示：“从整体上来说，此次上调存款准备金对中小银行的影响比较大。不过，相比2009年，现在各家银行存贷比都有所下降，市场总体流动性还是比较充裕。”
“央行如果觉得流动性过剩的话，还会继续上调存款准备金。但是并不是说对后面的影响就非常大，因为它基数也是在增加，不能光看比率。”李珊珊认为。
而据说，监管层将自6月起对商业银行的月度日均存贷比进行监测，要求存贷比日均不得高于75%的监管标准。
从目前已披露年报的14家银行来看，截至2010年报告期末，建行、农行和招行的存贷比分别为62.47%、55.77%和72.10%。其中，中行、招行、中信[简介动态]、民生、兴业、浦发、华夏和北京银行[12.12-2.02%股吧]存贷比均超过70%。房贷或被打入“冷宫”
“长期来看，存款准备金的上调将对银行资产配置产生影响。”国泰君安[99.280.00%]银行业分析师伍永刚表示。
他认为，提高准备金之后，银行的按揭贷款发放更加严格。对首套房贷利率可能会收紧，上调至1.1倍。而市场上对二套房的按揭已经出现高于1.1倍利率的现象，个别可能调至1.5倍利率。限购政策叠加信贷政策，特别是资金面的收紧将使购房需求继续萎缩，促使楼市从量变到质变。
“开发商出现融资困难将加大其降价促销、快速销售回款的压力。此次提高存款准备金率有可能成为点燃房地产市场尤其是新房市场降价风潮的导火索。”伍永刚如是说。
兴业银行[30.990.00%股吧]办公室高级副经理钟春锋向《每日经济新闻》表示：“虽然存款准备金上调多少会给银行目前的业务带来压力，但是从银行长期战略来看，这部分因素会被逐步消化。”
同时，他表示：“我们各地银行目前根本没有暂停房贷业务。银行还是会受理房贷按揭。”
银行业内人士表示，目前停贷说法并不正确。而上海地区也没有银行停止此业务。
凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总赵炜向《每日经济新闻》表示：“月末结算的时候银行可能会暂缓贷款发放，或者是延长贷款发放期限。目前我们还没接到银行停贷的消息。”
而为了压缩自身信贷规模，民生银行[5.94-2.30%股吧]江门一分行表示，他们今年1月之后已经逐渐减少消费贷业务，以此来消化之前的贷款业务。
“目前调结构，拉存款将成为今年银行业之间主要的基调。”金麟表示。
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银率网昨天发布的调查报告称，北京地区的交通银行（以下简称交行）和邮政储蓄银行（以下简称邮储银行）悄然放低了房贷审核标准，将以前的“认房又认贷”变成了“只认房不认贷”。
在“认房又认贷”的标准下，借款人无论是已经申请过房贷（不管名下有没有房产）还是名下有了房产（不管是不是贷款购买的），在申请房贷时都会被银行认定为“二套房”。
相对于“认房又认贷”，目前北京交行和邮储银行的“只认房不认贷”的标准要宽松。这意味着不管借款人此前在银行申请过几次贷款，只要将家庭名下的房产卖掉，也就是夫妻双方都没有房子，再次申请房贷就可以享受首套房的优惠。
银率网分析师认为，这两家银行在这几年都在大力推广房贷业务，此次在其他银行收紧的时候强势出击，无疑是希望能趁此机会抢占市场，赢得用户。
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刘明康首次公开表示要按月度监测银行日均存贷比。
银监会主席刘明康19日在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上表示，要做好房地产信贷风险防控工作，开展新一轮的房地产贷款压力测试。他同时称，要按月度监测日均存贷款流动性水平。这是监管层首次公开表态要展开日均存贷比的监测。
刘明康指出，年初以来，我国经济金融开局良好，运行平稳，但内外部环境极其复杂，实体经济和金融体系中的问题相互交织，我国宏观经济持续增长面临诸多不稳定因素。各银行要深刻审视重点领域风险，加强风险防范的主动性、前瞻性、有效性。
在地方政府融资平台方面，刘明康要求，实施严格准确分类管理，加强各方之间的沟通协调，切实提高不同银行对同一平台贷款“四分类”结果的一致性与准确性。及时修订贷款合同，合理调整贷款期限和还款方式。继续推进存量平台贷款整改，切实缓释潜在风险。
在房地产贷款方面，刘明康表示，要继续贯彻差别化住房信贷政策，严格执行贷款操作流程，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。开展新一轮的房地产贷款压力测试。
在流动性风险方面，刘明康强调，要着力加强资产负债管理，多方拓展资金来源，优化信贷投向结构，改善资产负债期限错配加剧的局面，不断增强资产的流动性和负债来源的稳定性。对流动性风险实施持续、动态的监测，按月度监测日均存贷款流动性水平。切实规范存款业务经营与考核行为。严禁擅自提高存款利率，严禁通过返还费用或赠送实物等方式变相提高存款利率，严禁通过服务优惠、强制或设限等违规手段吸收存款。
对于保障性住房的资金问题，刘明康表示，要在保证风险与相匹配和商业可持续的前提下，积极支持廉租房、公租房和棚户区改造等保障性安居工程建设，加强还款保障机制的设计和建设。
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围绕地方融资平台的银根博弈正展开新一轮攻防。
银监会近日发文，进一步收紧平台贷。在这份《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》中，银监会要求所有银行对平台贷客户实行“名单制”管理，信贷审批权统一上收总行。
转播到腾讯微博银监会上收平台贷审批权同时，银监会高度关注平台贷款整改为公司类贷款过程中出现的违规和造假现象，要求各银行6月底前重新逐一审定，不合要求的，“打回”平台贷统计和管理。
这是银监会在今年春节以来第二次就收紧平台贷发文。与上次一样，银监会对保障房网开一面，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。
鉴于此，各地政府纷纷打起了保障房的主意，在昆明、青岛等地，一批保障房融资平台被“火速”搭建起来。河南、湖北、陕西等地的保障房融资平台也在紧张筹建中。
各种借保障房名义套取信贷进行土地开发和基建项目的可能性也随之出现。保障房融资平台是否将继各种城投公司之后成为地方政府的提款机令人关注。
对此，银监会亦保持警戒，并试图予以反制。接近银监会的人士4月11日对本报称，银监会正在制定保障房贷款的指引，“企图通过保障房融资平台，获得大量贷款，用于土地一级开发、城市基础设施建设的路径很快会被堵死”。
审批权上收总行
“我们早在去年6月份以后，就没有平台贷的审批权了。”某股份行西部省会城市分行行长4月7日对本报说，据他了解，大多数股份制行总行都已经上收了平台贷的审批权，但仍有少数如工商银行等大行的省级分行仍拥有部分平台贷审批权。
为此，银监会近日的《通知》要求，各银行都要“将平台贷款审批权限统一上收至总行”各银行总行对纳入平台类客户名单内的贷款实行总行统一授信、全口径监控和逐笔审批，并在总行层面落实授信管理问责机制，分支行仅承担前台营销和贷后管理。
银监会还要求所有银行都必须对平台贷和此前已经整改为公司类贷款的客户实行“名单制”管理。“名单制”信息管理系统中至少包括企业法人、事业法人、机关法人三类融资平台的基本情况及授信、贷款期限结构、投向、风险定性及还款来源结构等要素。
“这样做的目的是为了遏制分行的贷款冲动。”一位地方银监局人士表示，各家银行总行对平台贷的态度都较审慎，但是分行有业绩压力，加之和地方政府容易结成利益共同体，往往想尽办法帮助地方政府获得贷款。
某股份行风险部总经理也认为，总行在“名单制”的基础上集中审批，将提升融资平台申贷的资质门槛。“比如我们行，现在对地市级以下的融资平台完全不予考虑，省级政府的融资平台也要严格考察现金流情况。“原则上，不会再发放平台贷了。”
6月底前违规公司贷“打回”平台贷
此外，为了震慑银行不要帮助地方政府将平台贷违规整改为公司贷，这次的《通知》发出警告：对于已整改为一般公司类、进行商业化运营的贷款，如出现风险只追究贷款人责任。对于因非不可抗力因素造成不良的，按照“谁签字谁负责”原则，严肃追究贷款行行长（即三方签字中贷款方的签字人）及相关责任人的责任。
银监会还要求，对于《通知》印发前已整改为一般公司类并按商业化原则运作的贷款，各银行应重新逐一审定是否为公司法人且满足相关退出条件；不合要求但此前已纳入一般公司类的贷款，各银行应重新将其归入平台贷款管理，于2011年6月末前完成。
银监会此前规定的平台贷整改为公司贷款的条件是“三符合”：符合“全覆盖”原则，即各债权银行对借款人的风险定性均为全覆盖；符合“定性一致”原则，即各债权银行均同意整改为一般公司类贷款；符合“三方签字”原则，即各债权银行均已就平台风险定性和整改措施与融资平台及地方政府相关部门达成一致，并通过三方签字确认。
为了监督《通知》的执行，银监会还部署了全年四轮现场检查，按季度进行，重点选取公路、码头、机场等行业大户进行检查。
保障房热背后的暗道攻防
在银监会的笼子里，今年平台贷有限的新增空间被严格圈定在保障房领域。
银监会在今年春节后发布的《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》中就明确，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。在2010年的融资平台清理中，各地的保障房融资平台也得以保留。
于是，在平台贷步步收紧乃至闭锁的大气候下，保障房成了地方政府为数极少的可以争取新增信贷的通道。为此，节后两个多月来，各地的保障房融资平台如雨后春笋般涌现。
3月，昆明发展投资集团有限公司联合旗下昆明市土地开发投资经营有限责任公司成立了昆明市公租房建设开发有限公司，作为昆明市公租房、廉租房、安置房等保障性住房统一的建设运营主体。
3月14日，青岛市保障性住房建设投融资平台——青岛市公共住房建设投资中心投入运营。该中心的职能是“整合各种渠道的资金，向金融机构融资，统筹用于保障性住房项目的征地、拆迁和建设”。
更多的省市的保障房融资平台正在紧张筹建中。如陕西当地的国企延长石油（集团）有限责任公司日前宣布，将与陕西省财政厅合资成立陕西省保障性住房建设工程有限公司，全权负责陕西省境内所有保障性住房建设项目的资金筹措、划拨、回笼和工程质量监督管理。
而一些较早前组建的保障房融资平台已经获得大量贷款。
随之而来的是各种借保障房名义套取贷款的招数。
“原有的地方融资平台要从银行获得贷款已经极其困难了，组建公租房融资平台一方面是为了建公租房，另一方面也为了获得部分贷款投入一级土地开发。”西南某市的一位银行界人士4月11日对本报透露，市里的思路是公租房建设和土地一级开发捆绑。“相当于以保障房之名，从银行获得贷款用于土地储备。”
“各地政府一下搞了这么多保障房融资平台，值得警惕，其目的可能并不单是建保障房，而可能包括换一种名目从银行获得贷款。”前述地方银监局人士担忧，如控制不好，可能让地方融资平台清理的成效大打折扣。
这位人士所在的银监局2010年主持辖内的地方融资平台“解包还原”工作时，曾发现地方融资平台之间“互相倒账”的现象，即通过一个融资能力较强的平台获得贷款，再通过虚构交易合同等手段，将资金转给另一个需要用钱的平台。
“按照三个办法指引，贷款必须是专款专用，银行受托支付，但通过虚构交易合同，倒账行为具有一定的隐蔽性。”前述银监局人士表示。
在这位人士看来，在目前大量的基建项目亟需注入后续资金，而保障房融资平台成了申贷通道的情况下，地方政府有足够的动力，将以保障房名义获得的贷款挪用到其它领域。
据悉，银监会对此也已有所警惕。
接近银监会的人士4月7日对本报透露，银监会正在制定保障房的信贷指引政策。该信贷指引拟对保障房贷款的准入条件，抵押担保措施，贷款发放程序等做出规定。
“我们去年都在忙清理各个地方融资平台的贷款，辛苦了一年才见成效，怎能让平台贷换一种面目又卷土重来？”这位人士称，对保障房融资平台挪用贷款做其它用途的行为，银监会必定会予以严厉查处。
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