[摘要] 网友发帖爆中介行潜规则：普通看房客只有挑剩的房可看笋盘早被内部消化。
网友发帖爆中介行潜规则：普通看房客只有挑剩的房可看笋盘早被内部消化。
“我一直想在东山买套学位房，3年来看了无数的房子，但总觉得价格贵，价格合适了，却有业主当场反价10万元！今年1月中到4月底，我在无所事事的情况下，进入某连锁大型地产中介跑马地分店做中介，我终于明白自己为什么买不到房子……”近日，一名5岁女孩的母亲小凡在广州妈妈网发帖爆料中介“潜规则”引来关注。
这位母亲感慨道，原来，普通看房客只有挑剩的房可看，性价比高的笋盘一早就已经被内部消化，“中介内部的高层和投资客，他们对房屋没有真正的需要，却能时间获得多数优质的房源”。
一个笋盘多层挑选
分店店长→总监、区域负责人→投资客→中介行普通员工→愿意给3个点的客户或可以马上过来看楼的客户→普通看楼客
“有笋盘放出半即封盘”
“我终于明白，如果你只是一个给还要讲价、看房还要请假的普通看房客，那么通常你能看到的房已经是经过很多轮挑选之后剩下的盘，真正的笋盘一早就内部消化了。”小凡无奈地说，“而且其实不只是我之前所在的这家地产公司如此，入行几个月我才发现，这一潜规则存在于所有的中介公司。”
据小凡透露，根据她的观察，如果有一个很笋(价格便宜，保养好装修靓的盘)的盘源，这个盘时间会给该中介分店的店长先看，如果他要了，他就要交3%的给公司，如果他不要，他可能会告诉公司里想买的人(如总监、区域负责人一级有购买能力的人)；如果还是没人要，他就会叫投资客们(投资客支付一般较爽快，且常常凭经验判断，不看房就直接拿下)时间来看。
如果这些人也看不上，那就会轮到这间店的普通员工；如果员工也没有需要，就会叫手上最爽快的客户来看(通常是愿意给3个点的客，或者是可以马上过来看楼的人)。
而经过了这么多轮的选择，如果还是没有人看中这一套房，中介公司才会通知那些给给得不爽的、或者是看楼时间不方便的人来看。最后，如果还是没有人看中，就会把盘源信息告诉同行，让其他公司的人去看。
小凡和记者描述说：“每天我来到公司打开电脑查看内部网上是否放出合适的房源，但常常是早上10时放上去的盘，10时30分就被‘封盘(即已成交，业主电话被屏蔽)’了，甚至还见过有的盘前一刚放上内部网，后一就被‘封盘’了。”
据悉，由于中介之间竞争激烈，因此各大中介公司内部系统都会准确显示某盘是几时几分几秒由谁放盘，几时几分几秒被谁封盘的。“常常是早上看到内部网上有六七个盘源，还没来得及叫客人来看，却很快一个接一个显示已经封盘了。按照公司规定，只有店长以上的人员有封盘的权利，我在电脑记录上，则看到了进行封盘操作的各级头头脑脑的名字。”小凡回忆道。
限购令下仍有 中介冒险炒房
今年1月，刚入职做中介的小凡获知员村东城花园有一套60多平方米的单位，放卖价仅100万元出头，低于市场价10万元，于是时间前去拍照。看完该单位之后，小凡不禁和同事大叹这套单位保养又好价格又笋，没想到同事嘲笑自己不了解情况。“原来，另一家分店的两位同事去年9月就以70万元拿下该单位，现在属于转手放卖。”小凡说，“该单位很快就以100多万元卖掉了，估计那两位同事一人可以分十几万元。”
今年3月，有媒体报道，有炒房客以开具公证书的方式继续在限购令下炒房，此举不仅可避开限购规定，还可免交契税。具体做法是：投资者将全额房款付给卖家，双方到公证处进行登记，投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”，进而获得将房子再卖出去的权利。而有法律人士指出，此种做法对于买家和卖家都存在很大风险，风险之一包括，“投资者买房时要全额支付，却没有得到房产的实际拥有权。在进行二次交易时，被代理的一手卖家就可以再次向投资者收钱，投资者存在要给两次钱的风险。”
“这种做法并不新鲜，我们以前就是这么操作的，现在限购令出来，很多炒家退出，胆大的却还在做。行内人都明白，有利益驱动就有对策和动力。”曾在荔湾区开有两家店铺的资深中介老板Hellen说，“最关键是有实客(铁定要买房的客人)，这样周转周期短，风险小。谁手中的实客？中介自己。”
而据悉，虽然法律风险巨大，亦有中介合作炒房，或与亲友联手购房，私下签订合同，赚取差价。
“中介当街举牌 并非生意难做”
小凡表示，在限购令下仍有炒房现象，有现成的例子可证明。“最近你可以看到有中介公司的人站街举牌寻觅客户，木牌上用大字写着房屋信息，不懂的人认为中介生意难做，不得不站街找客户买房。殊不知，盘源信息是中介最核心宝贵的信息，敢于大街上举牌让全世界看到盘源信息也不怕别的中介挖墙脚，那么牌子上写的，肯定是铁杆客户的盘。”小凡说，“这批铁杆客户，就是背景各异的炒房投资人，可以是中介相熟的投资客，也可能是中介老板自己或是亲戚朋友等。”
她说，一般中介公司的“铁定不会飞”的客户包括炒家和本公司的内部人员两种人。对炒家来说，他的诉求是以最快速度和的价格将房子转手卖出，一般的炒家都会选择经过同一中介入货出货，这样手续办时间也最短，资金回笼快而风险降低。
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和“黄牛”一样，房产中介行业也像一个江湖，自有其生存规则，或明或暗。
家是一个城堡，风可进，雨可进，国王不可进。当有一天，有人拿着你家的房门钥匙，突然闯进家中，你有何感想？
6月12日下午，住在锦和路99弄绿城小区某幢2楼的长先生，就被带客上门看房的房产中介吓出一身冷汗。他很是不解，自已已租住该屋近3个月，为何中介还会有自家的钥匙？房东之前挂在另一家房产中介的房源，为何钥匙会出现在这家房产中介工作人员手中？究竟又有多少房产中介配了钥匙？当家中没人时，家里又被私闯了多少次？
晨报记者调查发现，和“黄牛”一样，房产中介行业也像一个江湖，自有其生存规则，或明或暗。“房源共享”即是其中之一，中介公司业务员私配钥匙也已成普遍现象。
中介看房私配钥匙开门
6月12日下午2时30分，刚出差回家的长先生卧在阳台上闭目休息。朦胧中，他听到门外有人说“房间到了”。带着疑问，长先生准备主动开门看看情况，可未等他伸手拉门，就听到门锁传来异响，他一哆嗦，门被推开了，他下意识地后退了一步——只见门口站着3名穿西服的年轻男女及一对约50岁的夫妻。
瞬间的惊吓过后，长先生马上追问对方：“你怎么有我家的钥匙？”几名业务员见到还穿着睡衣的长先生，似乎意识到造成的误会，脸色由白变红。其中一名业务员表明了身份，原来他们是某房产中介的业务员。
长先生报了警，警察表示这不属于他们的管理范围，只能从中调解。调解后，该房产中介公司经理希望长先生更换门锁，并愿意承担相关费用。“这是中介公司自己犯下的错，为什么要我更换门锁来配合对方？”长先生对于该经理的建议非常反感，希望对方能把事情调查清楚，还自己一个安全的居住环境。
但让他没有想到的是，当天下午6时及第二天下午3时，长先生出门后回家均发生自家大门敞开的情况。他怀疑这也是一些中介公司的行为。
房主称当初挂牌另一中介
该栋房屋的主人焦小姐介绍，她是在2010年5月与另外一家公司签订了合同，将房屋在其旗下中介挂牌出租，且只交了一把钥匙给了对方。今年3月，在业务员的陪同下，她与长先生签订了房屋出租合同，并拿回了当初所交钥匙，同时要求对方注销挂牌房源。为何并非焦小姐挂牌的地产中介业务员手中会出现钥匙，她同样很疑惑。
地产公司有关负责人解释，经初步调查，长先生家的钥匙是一位姓何的业务员所配，该业务员之前可能是焦小姐挂牌地产公司的员工，随后再转到他们公司工作，并已在今年3月离职，目前联系不上其本人，具体情况尚无法确定。该负责人表示，公司已就此事给长先生带来的麻烦表示道歉，并愿意承担更换门锁的费用及对长先生进行适当补偿。
类似情况中介都推卸责任
无独有偶，去年8月，秦先生准备将手上闲置的一套房屋出租，联系到房产中介后签订委托合同并交付钥匙。但由于租金过高，一直没能租出。 11月份，他决定将房子收回自住，与中介公司取消委托取回钥匙。今年2月某个早晨，正在卧室睡觉的秦先生突然被客厅里传出的对话声惊醒。“屋内闯进小偷了？”秦先生下意识地准备报警，正拨打电话时，卧室门被推开了——挂着中介胸牌的房产业务员出现在门口，秦先生几乎气晕过去。
去年年底，李小姐将锦绣路上一套住房通过中介挂牌出租，并将钥匙交给对方保管。 2个月内没有出租成功。一天，李小姐路过锦绣路，她想到屋内拿把雨伞。打开房门后竟然发现卧室内传出一个男人打电话的声音。“房子没租出去，怎么会有人？”带着忐忑的心情，她轻轻靠近卧室，透过门缝，看到了一名地产中介业务员正躺在床上且只穿一条内裤。
两位户主最后都选择了报警，但地产中介公司的说辞几乎一样，把责任推到已离职的业务员身上，最终两户主只能选择更换门锁。
葛师傅是锦绣路上的一名锁匠，当长先生通过物业公司找他更换门锁时，他手上还有2单活，都是长先生所在小区业主当天要他换锁的。葛师傅笑称，房子如果在中介挂过号，还是时间换把锁，这样安全也省事。
■晨报调查
现象1、怕房源被同行抢走，甚至私换房东门锁
张先生从事房产中介工作近十年，从当初的业务员做到现在拥有4间门店的小老板。对于记者质疑中介行业中私配钥匙、房源信息管理混乱等疑问，张先生直言，中介行业此类情况很常见，主要原因是行业目前不景气，一些大的中介公司业务量均急剧下降，小公司更是难以生存；公司间还存在恶性竞争。公司要生存，自然就会给业务员加压，除要求业务员每天需拨打规定数量电话外，也会看业务员手中能拿到多少钥匙来衡量。业务员要有好业绩，自然就会有人乱出招，出乱招。
张先生给记者举了一个例子。中介公司都会订一本“好邻居”杂志，这上面会有各中介公司收集的一些新房源信息。当有客人找到A中介想看一套房源，但房源在 B公司手中，业务员会通过押金的方式从B公司手中拿到钥匙。如果成交，两家公司平分利润；如果不成交，业务员将钥匙归还B公司前，就有可能私配一把钥匙。如果他再通过房源邻居处获得房东的信息，那该房源就是自己的了。
“公司、业务员之间为抢得更多资源，很多怪招都会出。如业务员私配钥匙后，怕房源被别的业务员抢去，甚至会将房东的门锁私自换掉。”张先生说，从事房产中介的业务员跳槽情况非常频繁，一换东家，手上的资源自然就到了新东家，加上信息不及时更新，造成带人去看已卖掉或已出租房子的情况就很普遍了。
现象2、中介人员假扮客户“套盘”，最终共享房源
和“黄牛”一样，房地产中介行业也像一个江湖，自有其生存规则，或明或暗。“房源共享”即是其中之一。这一潜规则，折射出从业人员的流动性困局。
所谓“铁打的‘楼盘’，流水的业务员”。圈内人说，相当一部分业务员在一家公司里通常只能待短短几个月。其间，如果没有一单成功的房屋买卖，他们就会离开，“道理很简单，没有成交，哪来钞票；没有钞票，何谈生活。这里，毕竟是大上海啊。”
离开之际，不少人会将手头已有的房源带到下一个东家。带不走也没关系，因为在这个行业里，还有他们的同事、同乡、朋友等熟人，可以互通有无。因此，一个楼盘、一套房源刚推出，马上就会成为一个公开的秘密，迅速共享。对此，有媒体曾以“串生意”一词形容。
有“房源共享”，必然有“房源争夺”。从业时间一长，不少人打起小算盘，往往藏着掖着一套或几套优质房源，当作“独门暗器”，拒绝向任何同行透露。
可是，“纸包不住火”，上述消息一旦走漏，就会有其他中介假冒客户打电话询问楼盘位置、价格等信息，最终拿到房源。在业内，这招叫做“套盘”。
从“房源共享”到“房源争夺”；从“捂盘”到“套盘”，对客户而言是个人信息的流失以及随之而来的各类骚扰电话。
现象3、中介公司向持证者租证，租赁费5000至15000元不等
在私配钥匙、房源争夺的背后，折射出房产中介的鱼龙混杂。
张杨路上一家房产中介公司的一名业务员告诉记者：“店里有12名业务员，仅2人有纪经人资格证，虽然自己没有证书，但这并不影响我为客户服务，当双方意向谈好后，自然就会有具有资格证的人来与客户签合同。”
记者随后走访多家中介公司，所遇情况基本一致，平时带客户看房的业务员多数都是无证人员。
另一位从事房产中介的资深人士透露，注册一个房产经纪公司（中介所）仅需2张房地产行政主管部门颁发的房地产经纪人资格证书，分支机构则需1张即可。根据相关规定，签合同时要求有证人员签，其他无证人员主要从事带人看房、促进成交等辅助性工作。然而，一些中小中介因业务扩张需求，急需足量的房地产经纪人证进行注册，于是中介市场就催生一种“租证业”，即有需求的公司向一些有房地产经纪人资格证的人租赁证书进行注册，每张证支付5000元至15000元不等的租赁费，但实际上持证人与这家公司可能没有雇佣关系。“目前，房产中介的经纪人主要靠获取收入，而无证人员又占到从业人员的大多数，一边是高的诱惑，一边是没有经过备案和整改培训的无证从业水准，这就为不良中介及经纪人不择手段损害消费者利益埋下诸多隐患。”该资深人士说。
■专家观点
私配钥匙是侵犯私人财产
上海市经纪人协会工作人员说，中介机构肯定没有私配钥匙这样的行规。如果业主能够出示证据，证明已收回钥匙，那么房产中介无权私配钥匙，更别提带人看房。如果房产中介真如业主所说做出私配钥匙的事，属于侵犯私人财产的行为，可以通过法律途径解决。
新闵律师事务所贺强律师介绍，他每年都会受理数十件有关客户与中介的纠纷案件，在这类案件中，有很大一部分是由于中介经纪人欺瞒客户，故意隐瞒影响交易的重要信息，或对有特定需求的买受人风险提示不够造成的。
如长先生这个案例，业主把钥匙交托给中介公司，双方就构成了保管合同关系。如果业主有证据证明因业务员擅自将钥匙出借并造成财产损失，可以要求对方赔偿。如果业主有证据证明因工作人员的擅自闯入行为给其造成财产和精神损失，业主可以要求中介给予赔偿。
在现有条件下，租房者如何保障自己权益呢？贺强认为，租房者在签订合同时一定要查看中介公司是否缴纳保证金，可从经纪人协会网站查询，如果该公司在交易中出现不规范行为，其缴纳的保证金可用于先行赔付，这样消费者权益的保障性更大一些。另外，签订合同时租房者要仔细阅读合同内容，并要求中介方由具有经纪人执业资格或两名经纪人协理的人员签字。
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房地产调控政策陆续出台后，海南房地产市场持续低迷，中介公司关门倒闭、售楼人员转行跳槽等现象频频出现在海南房地产市场。业内人士认为，近期调控政策松动可能性几乎不存在，短期内房地产市场仍然低迷，而房地产市场能否“回暖”，房价将成为重要“筹码”。
二手房中介公司倒闭
售楼人员纷纷“出走”
“此房出租”“停业”……此类字眼近期频频出现在海口一些房地产中介商的门店上，房地产中介商因经营业绩太差，纷纷“出走”或“关门大吉”。
去年初海南建设国际旅游岛政策颁布后，海南楼市短期内量价急剧飙升，大批新的房地产中介公司纷纷成立。然而好景不长，随着国家一系列房地产调控政策连续出台，尤其在“限购”政策的打压下，海南楼市随即陷入低迷，一些房产中介机构倒闭关门，售楼人员也选择转行或跳槽。
记者近日在海口市海甸岛一家房地产中介公司看到，店门口贴着两张大大的招聘广告，店内10多个工位上只有一名销售人员上班。据这名销售人员介绍，今年上半年以来，店内原有的销售人员走了一半。为了维持店面正常运转，老板开始招聘销售人员，但不少新人干不了几天便辞职了。
海南海纳投资策划有限公司总经理杨伟宁告诉记者，目前他的公司一个月只有五六单生意。一些本土房产中介尤其是国际旅游岛建设政策颁布后匆匆上马的中介关门歇业，很多中介从业人员跳槽转行或者“休大假”，一些大的房地产中介也从二手房市场转向一手房代理。
“目前海口很多连锁房地产中介都在亏钱。”海口市中地行房产代理有限公司经理张丽说，去年在国际旅游岛政策的利好刺激下，一些海口房地产中介盲目扩张，现在迫于形势，不得不开始收缩规模。张丽说，目前海口房地产市场整体低迷的状况也给二手房中介市场带来一些混乱局面，除了倒闭和转行现象，一些房地产中介公司铤而走险，帮助购房者伪造纳税证明，避开“限购”政策。
量跌价滞
楼市进入深度博弈阶段
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，“限购令”等调控政策持续打压、充斥楼市的浓厚观望情绪，导致一线城市和部分二线城市楼市出现萎靡，而房产中介纷纷“出走”也正好佐证了这一现实。
由于海南楼市外向型特征明显，80%以上的房产购买力来自岛外，“限购令”致使海南购房主力锐减。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1-5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登记销售商品住房6563套、71.62万平方米，同比减少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均达到九成左右。商品房销售额进一步萎缩。1-5月，商品住房销售额657247.16万元，同比下降59.2%。
购房者普遍选择持币观望，房地产市场持续低迷，但销售量的萎缩并未带动房价出现实质性下降。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1-5月，海口商品住房价格同比上涨19.22%。但从今年商品住房每月价格指数来看，均维持在9000元/平方米左右，并有小幅波动，环比增减幅度均在10%以内。
杨伟宁说，去年底，海南房地产市场出现了短暂的销售回暖小高潮，但随着“限购令”的出台，再加上传统淡季因素的影响，市场再次陷入萎靡，目前大部分购房者对未来短期市场行情并不看好，观望情绪浓重，投资投机性购房和刚性需求两方面都受到抑制。
“由于短期内购房者观望情绪难以消除，现在开发商都把希望寄托在第四季度，希望海南的传统旺季会带来市场回暖。”张丽说。
房价成市场“回暖”重要“筹码”
尽管海南房价整体依然比较坚挺，但一些地区的二手房价格已经开始出现松动迹象。杨伟宁告诉记者，最近一段时间，海口市国贸附近的二手房价格下跌了10%-15%，“议价空间很大，买方和卖方开始展开拉锯战”。海口金桥大厦一套91平方米的二手房，3月份在中介登记为50万元，现在业主40万元就愿意出手。
业内人士认为，目前主要有两类二手房源出现降价趋势。一是最近一两年内购买的投资房源，这些房面临全额交纳营业税，购房成本增大；二是满足改善型需求的中小户型，受“限购”影响成交逐渐走低。
据业内人士分析，随着流动性不断收紧，再加上CPI依然高企，加息预期强烈，将进一步给开发商带来资金压力，或将迫使部分开发商提前降价销售，而这将在终端形成房价下调压力。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜说，目前销售量的萎靡，再加上保障性住房建设力度加大，导致开发商压力很大，“挺不住”的开发商都会有所动作，而期望市场成交量回升，必须在价格上有实质性的下降，打消购房者浓厚的观望情绪。
近日，住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券(600109,股吧)2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。
陈国强认为，接下来调控政策出现松动的可能性基本上不存在，政策层面仍将持续保持高压态势。
陈国强表示，目前无论是价格还是销量上出现的变化，均是调控政策效果的表现。但是下半年价格能否出现实质性下降，这得取决于开发商原来的定价是否合理、区域供求关系等因素的变化。而房价的下降将成为楼市回暖的重要因素。
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