[摘要] 房地产龙头企业万科和招商地产今日同时公布半年报，在严厉的房地产调控下，两家上市公司业绩基本保持平稳。同时值得关注的是，两家社保基金在第二季度分别增持上述两家公司，增持幅度均超过1000万股。
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（来源：证券时报网(深圳)）房地产龙头企业万科和招商地产今日同时公布半年报，在严厉的房地产调控下，两家上市公司业绩基本保持平稳。同时值得关注的是，两家社保基金在第二季度分别增持上述两家公司，增持幅度均超过1000万股。
半年报显示，万科今年上半年实现营业收入约199.9亿元，同比增长19.22%；实现净利润约29.8亿元，同比增长5.88%；每股0.27元；招商地产实现营业总收入约80.9亿元，同比增长15.9%；实现净利润约14.7亿元，同比增长39.84%；每股0.86元。报告期内，万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，其销售金额占商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。万科表示今年竣工集中于第四季度，随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。而招商地产实现面积41.58万平方米，签约销售金额68.35亿元，同比分别增长45%和62%。
今年上半年，房地产调控措施不断升级，政策叠加效应逐步显现，而随着新一轮政策出台和各地调控措施落实到位，市场成交速度迅速回落。与2010年同比，14个主要城市商品住宅成交面积，一季度增长15.3%，二季度下降11.1%。五个核心城市上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度，14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。
对于万科显著跑赢行业，谭华杰表示，市场进一步向自住型需求主导的方向发展，万科一贯坚持中小户型普通住宅为主，更加贴近自住型购房者的需求，上半年万科销售产品中144平方米以下普通住宅占比达到了87%。根据统计，上半年万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛八个城市的商品房市场占有率排名首位，在19个城市商品房市场占有率排名前三。
半年报显示，万科前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。根据半年报数据计算，万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。
在紧缩银根、暂停房地产股权融资的情况下，房地产公司现金流情况也备受关注。截至上半年末，万科持有货币资金407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。招商地产持有货币资金约89.7亿元，与年初相比略有下降，而招商地产短期借款约24.3亿元。两家龙头公司的资金状况仍算健康。
值得关注的是，今年二季度，社保基金在政策高压下增持了上述两家房地产龙头公司，其中社保基金一零三组合截至报告期末持有万科约7804万股，社保基金一零二组合则持有招商地产约2343.6万股，对比两家公司一季度末十大股东持股数量，两个社保基金组合分别在第二季度增持两家上市公司超过1000万股。
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（来源：证券日报-资本证券网）据北京中原市场研究部对监测样本楼盘的统计显示：2011年7月北京中高档二手商品房成交均价为28257元/平方米，二手商品房买卖领先指数为306点，环比2011年5月下降0.44% ，今年以来连续第四个月下降，调控措施已引导二手住宅市场稳步进入惯性下行通道。
二手房房价调降或将一触即发。据链家地产市场研究部估算，中小房企约3000亿元资金被套，面对销售的巨大压力，降价或成为中小房企的出路。
上海二手房指数办公室发布的报告显示，2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平，市中心的房价率先下跌。
北京市各城区均有下降，下降幅度不超过1%。其中城乡交界处的区域下降幅度明显高于城六区，且在监测的200多个楼盘中，下降楼盘的范围进一步扩大，80%多呈现下降，仅五分之一还有微幅上涨，上涨的动力逐渐削弱，仅有稀缺区域的稀缺户型才能维持微弱的上涨态势。7月的二手住宅市场，可以概括为“量稳价跌，外围领跌，稀缺微涨”。
与北京的“外围领跌”不同的是，上海市中心城区首先出现了房价下滑，其中，长宁下跌0.01%，徐汇下跌0.02%，新黄浦下跌0.05%，静安下跌0.07%。外围板块的涨跌项目数量基本持平。经统计，7月全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。
北京中原研究部从五个方面分析了目前市场上量稳价跌的原因。首先，市场仍以刚性需求为主，且有资格购房的急性刚需群体的数量相对稳定。其次，新房上市量逐步放大，且价格下调幅度有优势，从而诱惑力增强，分流了一部分中间派（意向购买一手和二手即可的人群），二手房需求支撑不足，局部区域已现买方市场，该类区域领跌房价。第三，城区内需求是二手成交的主导需求，刚性需求支撑了整个二手房的总成交量，那些价格让利，位置、户型中上等的房源成为成交的中流砥柱。第四，贷款政策继续收紧，持续高位贷款利率也是购房者积极性不足的原因之一，被抬高了的二手房准入门槛，导致有支付能力的需求有限。最后，买卖双方博弈继续，在高通胀的背景下大部分业主不急于出售，买方预期政府调控依旧，房价仍会下降，双方僵持的后果是成交保持低位，价格下降幅度有限。
上海二手房指数办公室认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，呈现出阶段性特征，到7月终现平局。这种平缓走势或将持续，拉锯或考验各方耐力，今后，涨或跌的局面都有可能发生，但幅度不会大。
广州方面买卖双方依旧僵持不下，7月份广州二手楼市成交量环比上月略升，止住了连续3个月的连降颓势。而在价格方面，买卖双方僵持依旧，楼价走势总体维持平稳。
据合富置业数据显示，2011年7月合富标准二手住宅价格指数(广州)为1505点，环比6月份微升0.2%，同比去年7月份上涨18.8%。市场观望情绪较浓，但少部分看楼时间长的买家、高端客户、“卖一买一”的买家入市略有增多，个别板块积累的刚需阶段性释放。在价格方面，大多数业主心态强硬，不肯让价，议价空间小，买卖双方僵持依旧。
根据北京市房地产交易管理网统计显示，2011年新入市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但总库存积压是大房企的一倍左右。换句话说“房子本身就少，还基本没卖出去”是中小房企的真实写照。 另据链家地产市场研究部统计，2011年入市项目成交情况，中小房企和大房企的签约率分别为28.5%和55.5%。
链家地产首席分析师张月认为，相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压，虽然近期信贷向中小房企有所倾斜，依然无法从根本上缓解中小房企资金压力，未来降价或成出路。
由于大部分库存量集中于中小房企，一旦“降价放量”将对整体市场产生冲击，预计新建商品房成交价格将出现实质性下降。新房成交价格下降后，二手房价也将出现一定下滑。
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