[摘要] 今年前三季度销售业绩排名前30位的房企名单出炉，龙头企业的业绩继续领跑
今年前三季度销售业绩排名前30位的房企名单出炉，龙头企业的业绩继续领跑。
截至目前，上市房地产企业全年业绩已基本锁定。一份出炉的榜单显示，今年前三季度排名前30位的房企销售业绩进一步攀升，其中万科、恒大等大型企业的业绩均已十分接近或超越去年全年的水平。
也正因此，眼看“金九”泡汤，“银十”开局开发商的降价动力却没有市场期待的那么大。不过，业内人士预计，房地产行业正面临更加严峻的分化和洗牌，伴随业绩分化加剧，房价回归合理依然可期。
房地产调控已成为2011年的市场主旋律，在限购、限贷、限价等政策叠加作用之下，主要城市楼市成交受到巨大冲击。不过，从中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》来看，今年前三季度销售业绩排名前30名房企销售业绩进一步攀升，万科、恒大等大型房企业绩有望稳步超越去年。也正因为如此，楼市“银十”开局开发商的降价动力似乎没有市场期待的那么大。不过，房地产行业正面临更加严峻的分化和洗牌，今年行业整体业绩难超预期。
榜单门槛稳步提升
榜单数据显示，2011年前三季度房企销售入榜门槛一如既往地进一步攀升。
在排行榜单中，销售金额“10榜单”和“销售面积10榜单”的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期，销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。而“入榜20榜单”的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。
根据榜单显示，今年前三季度，销售金额梯队（300亿元以上）企业达到7家，其中金额500亿以上的企业更是从去年同期的仅万科1家增加至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元，远远领先于后面两个梯队。而从第二梯队（150-300亿元）和第三梯队（50-150亿元）来看，企业之间的座次竞争则更为激烈，若单季度业绩表现较好，亦可改变目前的梯队位置。不仅如此，在第三梯队中，除了入榜的13家企业外，另外还有近20家未入榜企业挤入第三梯队。
从房企间的格局来看，超大型房企在规模扩大的同时，各梯队间的差距明显加大，尤其是第二梯队与梯队均值差距已达372亿元。超大型房企正在以快速的增长势头，逐渐甩开后面的队伍。
业绩分化更加明显
在持续调控的背景下，超大型房企秉承加快供应、加快销售、加快资金回笼的高周转策略，仍然能保持业绩的稳定增长。
其中典型的代表无疑是万科和恒大。2011年前三季度，万科地产的销售金额达到了近千亿元，已经非常接近去年全年的水平；而以“加快开发，以量取胜”为宗旨的恒大地产，今年三个季度的销售金额和销售面积分别为694亿元和1047万平方米，均已 越了去年水平。此外，中海地产、保利地产、绿地集团业绩情况也接近了去年全年的水平，若再加上四季度，企业业绩全面超越去年已经相当可期。
万科和恒大今年的优异表现无疑受惠于三四线城市的布局。恒大地产内部人士向记者表示，此前恒大一直苦于难以在一线城市站稳脚跟，却不料这种布局结构成为今年市场竞争的一大优势。去年年底恒大新开楼盘还有个别在二线城市，到了今年恒大在各地新开楼盘几乎全部集中在三线城市，甚至是四线、五线城市，销售几乎不受限购政策影响。
莫尼塔（上海）投资发展有限公司分析师施琪认为，今年房企全年业绩已基本锁定，房企业绩分化将更加严重，行业整体来看业绩不会太差，但也很难超预期。虽然截至今年上半年房地产上市企业资产负债率平均已达70%以上，但考虑到预收账款，真实负债率应在40%左右，属于中等可控水平，因此房企在“银十”开局表现出的降价动力没有想象中那么大。
地产三季报或上演“最后的狂欢”
一边是前三季度30强房企高唱凯歌的销售业绩，一边是“十一黄金周”一线楼市集体冰冻的成交格局。市场表面看起来有点矛盾和困惑，但深究一下，其实格局已经非常清楚：一方面，前三季度，万科、恒大等“先知”房企的以价换量策略奏效，消化了最刚性的自住需求；另一方面，三、四线非限购城市为房企去存量贡献颇丰。但这种“历史的繁荣”已经不能掩盖扑面而来的滞销压力，四季度在很多房企看来都“压力极大”，并有可能拖累全年销售目标的实现。
得出这一判断的依据是，从整个第三季度看，房企形势较第二季度更加恶化。其中包括：虽然销售业绩不断创出历史新高，但增速已经明显放缓；存货压力较二季度继续增长，资产周转率更低；现金流继续下降，资金压力越来越大等等。
而即将到来的第四季度，开发商面临更严峻的现金流挑战：年底需要归还的银行短期贷款、工程款、拖欠政府的各类税费和土地出让金都将在第四季度结清。另外，为了冲刺全年销售业绩，以给股东报出更好的成绩单，各类型房企都有更大压力和动力于第四季度更快销售回款。降价和整体出让项目，将是我们在第四季度看到的房地产新闻。
在这种意义上，接下来陆续公布的三季报或许会成为上市房企表面繁荣的“最后狂欢”。2011年第四季度到2012年全年，楼市将开始漫长的寒冬期。
这一时期，开发商最关心的问题有如下几个：一是限购会否有实质的扩容，这直接决定了他们在三、四线城市，也就是这轮销售主力战场的业绩情况；二是一旦企业决定降价，能不能真正实现跑量回款。毕竟这一轮最刚性的需求已经在今年前三个季度基本消化完毕；三是欧债危机带来的国际经济长期萧条是否会触动国内新一轮刺激政策，并给房地产带来宝贵的金融松动。
截至目前，这三个因素似乎有“危”有“机”，限购城市扩容的进度十分缓慢，三、四线城市抵制限购的力量超过了政府的预期，这也许会给房地产企业带来稍可喘息的回款空间。但从目前的形势看，欧债危机的破坏力还没有完全显现，而为了完成抑制通胀这个今年的经济调控目标，银根紧缩仍是较长期的金融取向。因此，房地产企业的融资压力在短期内或许无法改变。最不确定的就是降价能否触动购买力这一条了：到底降多少合适，而不至于激起购房人“买涨不买跌”的抵制心理？这是开发商最难拿捏的。而这也是到目前为止，包括绿城在内的很多房企即便有债务重压，仍没有全面启动降价的真实原因。
在这种繁杂形式下，一些专家给开发商开出了“少拿地、缓建房、快卖房”的药方。原因很简单：别再看大势了，大势有它自在的偶发性和不可预测性，企业能做的就是在危机时期限度地保存现金流。
更长远地看，房企爆炸式增长的十年黄金期已经结束，“以房地产业作为支柱性产业”的经济格局将得以更系统地反思。在一个“后房地产时代”的经济路径中，房企如何生存才是需要更深思考的话题。
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