[摘要] 严峻的调控迫使二手房市场行情看跌，如今，好多房产中介都转行卖起了新房。不仅二手房市场进入冰冻期，租赁市场似乎也有所降温。
严峻的调控迫使二手房市场行情看跌，如今，好多房产中介都转行卖起了新房。不仅二手房市场进入冰冻期，租赁市场似乎也有所降温。
记者从链家地产了解到，目前租赁市场已有八成的需求被消化，租金水平也出现了一定回落。年末一向是租赁市场的淡季，根据当前的市场情况，基本可以判定未来新增租赁需求将大量萎缩、租金或略有回落。
八成需求已被消化
据链家地产市场研究部统计，今年第三季度租赁市场成交量环比二季度上涨7%左右，同比上涨18%。整个租赁市场成交约在30万套左右。从成交走势上看，第三季度租赁市场也形成了相对的小高峰。按照租赁市场的季节性规模以及人口流动的趋势来看，四季度租赁成交量将降至年内水平。今年1-9月，租赁市场共消化了95万套左右的租赁需求，预计有80%左右的租赁需求已经释放，四季度租赁成交量将在20万套左右。
从市场格局来看，今年以来，郊区房租赁占比呈缓慢上涨趋势。根据链家地产市场研究部的统计，三季度，近郊（通州、大兴、顺义、昌平、亦庄）租赁成交量占比达到20%，比去年同期占比上涨了3个百分点。
链家地产首席分析师张月告诉中国商报记者，相对较低的租金，使近郊成为北京租赁“刚需”最为聚集的地区。在三季度租赁需求集中释放的阶段，郊区成交量的上涨，表明其对租房群体的吸引力也越来越大。整体上，郊区租房呈现出沿城铁的点状分布态势，根据“链家在线”点击数量数据统计，昌平区租赁需求的85%的关注点都集中在地铁沿线的回龙观、天通苑和立水桥；大兴有67%的点击量都集中在黄村和西红门区域。
另外一个趋势是，今年三季度大户型租赁渐热。根据链家地产的统计数据，120平方米以上的大户型租赁成交量环比二季度增长13%，比二季度增加1个百分点，比去年同期增加1.8个百分点，平均租金为6300元。
张月认为，三季度大户型租赁需求增加了大约3000到5000套，大部分租金都在4500元以上。大户型需求的增长，一方面是由于商圈周边的偏高端租赁需求增加，另一方面则是大户型合租现象日益明显。根据链家地产市场研究部的不完全统计，120平方米以上大户型合租占比达到53.5%。但实际上，大户型的合租比例有可能达到六七成，远远超过了小户型的合租比例。
租金年底回落成定局
根据链家地产市场研究部的统计，三季度全市平均租金为3255元，环比二季度租金基本处于同一水平，同比上涨了12%。张月认为，全市平均租金仍然处于水涨船高的态势，租赁需求与租金的正向关系很难被打破。
持同样观点的不仅仅是链家地产。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，9月中上旬，北京全市租赁成交总量与8月份同期相比下跌了4%。价格方面，9月中上旬北京市平均租金为3253元/套，与8月份同期相比下跌了1%。供需方面，9月中上旬租赁市场房源供应量比8月份同期上涨了18%，租赁市场需求量则小幅上涨了1.5%，供需比为1:3.48，比8月份同期下降了0.52%，供求矛盾有所缓解。
胡景晖表示，9月底，传统的暑期租赁旺季逐步接近尾声，除了学校聚集、公司企业聚集的区域周边，较高的租赁需求量和成交量还会再延续一段时间外，北京绝大部分区域的租赁市场开始步入淡季。
张月认为，未来四季度平均租金回落或成定局。根据链家地产市场研究部的统计，在成交量下降四成的情况下，9月平均租金环比下降1.5%，租金已出现回落的态势。房客源比例也从7月的1:2.5下降到1:2.2。同时，四季度历来为全年租赁市场的最淡季，新增需求明显减少，一些外地来京人员开始陆续返乡，业主出租难度会有所加大，对于已经空置一段时间的房源来说，业主低价出租的现象将有所增加。预计四季度全市平均租金将在3200元左右。
而相比城内，郊区的房租价格自然较低。“虽然近郊的租赁需求有所增加，但整体租金水平却并未出现明显的上涨”，链家地产市场研究部首席分析师张月告诉记者，与城区相比，体现出明显的疲软态势，租金水平保持持续平稳状态，业主大幅度上涨租金也是极个别的个例。究其原因，一方面，虽然郊区租赁需求不断增长，但相对城区租赁需求仍然较少。另一方面，郊区楼盘的租赁可替代性较强，地铁沿线和周边楼盘较多。同时，郊区租房的客户群也都是以普通工薪阶层为主，租金上涨容易导致客户的流失。此外，出租业主基本上都是非自住，持有多套房或者已改善到其他地区居住，业主出租的心态相对平和，对租金的敏感度也并不高。
租赁市场仍存在不稳定因素
自今年调控以来，业主的租、售心态都发生了微妙变化。无论是投资业主的由售转租，还是持有型业主的以租养贷，出租意愿都有所增强，缓解了供应高峰期原本突出的供需矛盾。但对于规模不断扩大的租赁群体来说，这种缓和或许只是暂时现象。链家地产首席分析师张月告诉记者，长期来看，租赁市场供需关系若要得到本质上的改变，仍需面临以下两大问题：
首先，租赁房源供应不稳定。
张月认为，当前租赁楼盘的增多一个主要原因是二手房市场业主心态上的转变，因为达不到出售价格预期选择出租。但对于这类业主，即使宏观调控使当前投资明显缩小，但业主仍然存在比较强烈的逐利心理。因此，一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。毕竟一次性出售的获利要远远大于几年的租金。因此，租赁市场房源得不到稳定和长期的保障。
再有，过于流动的租赁需求也会给市场带来一定的不稳定性。
根据链家地产市场研究部的统计，8月租赁交易中，平均租赁时间为13个月，其中93%以上的成交租赁时间都在1年以下，这种现象在租赁淡旺季并无明显差别。
对此，张月认为，这一方面是由于短期租赁行为导致的不稳定换租需求。这也意味着，每年的租赁淡旺季都会陷入周而复始的循环当中，很难改变。同时，又有部分人群在合同期内提前解约等等，造成换租的分散性。
另一方面，整体租赁人群的不稳定，易受到政策等外部因素影响。我国百姓的买房观念强，大部分人都是通过租房作为买房前的过渡期，因此，租赁人群很难稳定。一旦政策出现调整，或者受其他因素影响，就很容易加速需求的流失或滞留，引起租赁市场供需比和租金的一系列变化。
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