[摘要] 随着房地产调控逐渐深化，开发商融资渠道变得愈发狭窄。银行贷款、信托融资等渠道均受到不同程度限制和调控，近日“开闸”试点的中小企业私募债，也将房地产企业“拒之门外”。从近期中央相关政策可以看出，对楼市的宏观调控并未出现松动迹象。业内人士分析，某种程度上可以说，这对房地产私募基金存在利好。
随着房地产调控逐渐深化，开发商融资渠道变得愈发狭窄。银行贷款、信托融资等渠道均受到不同程度限制和调控，近日“开闸”试点的中小企业私募债，也将房地产企业“拒之门外”。sf
房地产私募基金“因危得机”sf
在楼市哀鸿遍野的形势下，房地产私募基金“因危得机”，如雨后春笋般茁壮成长。根据清科研究中心数据，2011年房地产私募基金规模达到40.78亿美元，清科预计今年这个规模会继续快速扩大。sf
去年12月，住建部政策研究中心课题组发布了人民币房地产私募基金发展报告。报告称，2011年度人民币房地产私募基金迅速增长。课题组汇总各方信息估算，目前人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元。这一数字相比2010年全年约500亿的数字已有成倍数地增长。sf
在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松看来，2012年是房地产金融启动之年。sf
房地产信托情况的不乐观、开发商其他融资渠道逐渐的受阻，更突显地产私募基金广阔的发展前景。以信托为例，房地产信托在去年曾被视为“救命稻草”，但这根“稻草”渐渐变质，对于曾经采取“饮鸩止渴”方式融资的开发商来说，随着资金链日益紧张以及兑付高峰的临近，房地产信托将成为“压死骆驼的最后一根稻草”。sf
实际上，去年第三季度后，房地产信托规模开始收缩。2011年第四季度，房地产信托规模为6882.23亿元，环比增速大幅度下降，仅为1.23%，占同期资金信托总规模的比例也从的17.24%快速下降为14.83%；到2012年季度，房地产信托规模额首次出现负增长，下降为6865.70亿元，占同期资金信托总规模的比例进一步下降为13.46%。sf
与房地产信托逐渐出现的“颓势”相比，房地产私募基金热潮在地产行业涌动。5月17日，复地[简介动态]旗下的地产基金管理公司复地共赢资本，募集成功的复邦Ⅱ期基金获得超额认购，募集规模超过6.3亿元人民币。此次发行的复邦基金Ⅱ期，为满足不同投资人的风险偏好以及多样化选择的投资诉求，采取了投资人分级（优先级与次级）的结构性优化设计。sf
“复星系”已先后成立了三个差异化定位的地产基金管理平台，分别是智盈投资、星浩资本和共赢资本，三者方向各有不同，分别侧重住宅开发、大型城市商业综合体、复合型商务地产的投资与开发。成立不到一年的复地共赢资本目前管理基金资产的总规模超过12亿元人民币，复地共赢资本是复星集团及复地集团[简介 动态]旗下设立的专业房地产基金与投、融、管一体化平台。相关人士表示，未来三年，复地共赢资本基金管理规模将达到60亿元人民币。sf
“仅把基金作为融资手段是短视之举”sf
目前，许多开发商仅把基金作为融资的一种手段。在共赢资本董事总经理丁亚明看来，这是一种杀鸡取卵式的短视之举。私募基金市场的业绩口碑与投资者关系维护非常重要。sf
毫无疑问的是，房地产私募基金成为这一两年的行业热门，与限购、限价、限贷的调控背景下，房企资金链异常紧张，传统融资通道也被堵死有关。sf
住建部课题组认为，在持续的调控下，房地产行业那种传统的以间接融资为主的开发模式，正逐渐发生改变，依靠自有资金和直接融资开发的比重在逐渐增加。sf
目前人民币房地产私募基金的风险主要存在于两个方面：，基金自身运作管理水平参差不齐，信用制度不成熟，退出机制不完善；第二，行业的监管和引导也不充分，如果不能规范运作，盲目发展，有可能放大风险，反而阻碍行业正常发展。sf
共赢资本的策略是力争做到主动管理，丁亚明表示，在项目的投后管理上，要加强与开发团队的沟通，降低操作成本，以实现项目大股东（复星/复地）、投资人、基金管理人和开发团队的多方“共赢”。sf
住建部报告指出，只要房地产私募基金行业遵守国家相关法律，与国家房地产发展政策方向保持一致，并结合中国房地产市场现状，遵循行业规范，不断完善并严格自律，中国的房地产私募基金行业将成为持续推动房地产资本市场创新、发展、壮大的重要力量。sf
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