[摘要] 量价小幅齐升的“红五月”似乎撕裂了楼市上空密布的乌云，回暖、房价暴涨等猜测顺着乌云的缝隙直泻而下，房地产市场再次蠢蠢欲动。
量价小幅齐升的“红五月”似乎撕裂了楼市上空密布的乌云，回暖、房价暴涨等猜测顺着乌云的缝隙直泻而下，房地产市场再次蠢蠢欲动。
与此同时，在稳增长的背景下，地方频频出台针对楼市的微调之举，进一步加剧了市场对楼市回暖、房价上涨的预期。
结构性回暖
中国经济时报：据中指研究院统计显示，今年5月北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%；此外在成交均价方面亦上升明显，其中上海、广州及深圳环比分别上涨10%、3.66%及9.7%。5月份，楼市显现量价齐升的态势，这是否预示着楼市开始回暖？房价会不会再次暴涨？
王珏林：在国家坚持调控政策不动摇的大势下，而且，住建部新闻发言人6月5日强调坚持房地产市场调控政策不动摇，房价再次暴涨的可能性不存在。
这次回暖是长期沉淀产生的必然结果，也是房地产开发企业采取降价和促销活动的合理回报。今年二季度，各地商品房销售普遍较好，原因有三：一是银行贷款比去年，尤其是去年第四季度明显宽松，拉动了刚性需求的消费能力，首套房贷款利率有所下调，一些首套房需求开始进入市场；二是购房消费者通过对市场、房价、调控政策的长期观察，已经对房价趋势有所判断，刚性住房需求开始进入市场；三是部分城市外围的房价确实有所调整，有的企业还开展了一些促销活动。
陈国强：5月份的这种回暖带有明显的结构性特征，部分区域、部分热销楼盘扮演主要角色，或者说贡献比较多的成交量，实际上还有大部分楼盘销售并不理想，所以并不是全面的、普遍的一种回暖，而是结构性回暖。
市场能不能延续5月份的态势，还是有很多变数的。单凭一个时段的情况，不能就此判读市场普遍回暖。我认为，房价再次暴涨的基础根本不具备，有几大因素制约房价暴涨。
首先，调控政策依然严厉，尽管有微调，但显然是定向微调，主要针对首次买房群体、刚需群体、自住群体的首付比例、贷款利率、贷款额度等进行调整。但对限购、限贷等调控“红线”并未触及。其次，市场库存仍然偏高的格局没变，现在对很多企业来说，首要任务还是去库存。第三，企业资金偏紧的状况并没有得到改观。在这几个因素的制约下，开发商没有底气大幅上调价格，因此房价缺乏大涨的基础。
中国经济时报：一直以来我国的楼市调控政策效果如何？当前，楼市调控政策是否已经见底？
王珏林：自去年国家出台了新“国八条”以来，我国的房地产市场发生了明显变化，一是住房价格达到了稳中有降的效果；二是地王不现，地价下降的比较大；三是投机、投资性购房比例在减少，刚性需求成为市场消费主体；四是去年商品房销售量历年；五是中小户型商品房市场看好。以上说明国家对房地产市场调控已经取得了初步效果。
陈国强：现在调控楼市的政策是既不放松也不加码，很明显政策底部已经显现。一些地方在原有调控基础上微调，实施定向放松，进一步强化了对政策见底的判断。
但是政策见底并不意味着市场一定见底，并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。
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调控政策总趋势不改
中国经济时报：在稳增长的背景下，楼市调控政策将何去何从？
王珏林：房地产市场调控政策的总趋势不会发生变化。因为今天的成果来之不易，另外房价上涨的条件仍然存在，不能掉以轻心。要抓住对房地产市场的调整时机，建立市场长期有效的管理体制和我国住房分配机制，机不可失时不再来。
我国30年经济保持较快增长，要保持稳定增长，还是应当从转变经济发展方式、调整结构入手，房地产业在我国当前的发展阶段，起到的作用确实很大，但依赖房地产业增加GDP和吸引投资属于短视行为，是不可取的。
陈国强：楼市调控政策依然会维持目前的格局，不会进一步加码，也不会放松。尤其是对限购、限贷等这一轮调控中最核心的政策手段会延续。
当前，房价有所下跌、成交量有所回升，这实际上是政府最期待的一种局面。如果能维持价格稳中有降、成交量保持在一定的规模，其实是的一种状况。通过适度让利，换取成交量对企业来说也是比较有利的。
过去两年楼市调控政策的着力点在开发商和购房者身上，接下来可以利用调控的新环境，调整一下着力点，把改进和完善房地产市场的长效机制，比如把土地供应制度、房产税和保障房相关制度等长效机制、体制的推进作为着力点，把短期和中长期的目标结合起来。
中国经济时报：怎么看地方政府出台房地产微调政策？
王珏林：我分析有些地方对房地产政策进行微调，是心态和需要发生了变化。一是与周边比，觉得自己城市的房地产调控政策过严了，有吃亏的感觉；二是对土地财政过度依赖的城市，缺了这块，日子过不下去；三是在任期内急于出效果、出政绩。以上想法考虑的都是局部利益、短期想法。当前正处于房地产市场调控的关键期、敏感期，各地出台的政策是相互影响的，一旦形成趋势，来之不易的房地产市场调控成果就将失败，将来再调会难上加难。地方政府要顾全大局，寻找更好发展途径。
陈国强：所谓的微调，是定向微调，是专门针对自住需求、刚需群体的适度放松。即便有其他城市加入到微调行列，也不可能突破或触及本轮调控的核心内容，比如限购、限贷。一旦触及，必被叫停。我认为，后续微调还会延续这一特征。
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