[摘要] 据21世纪经济报道记者了解，自去年民生银行、平安银行分别与恒大地产合作发行类永续债产品后，诸多金融机构和大型房企纷纷跟进，地产永续债持续升温。
地产永续债，正成为部分内地开发商热衷的融资路径。 房天下
据21世纪经济报道记者了解，自去年民生银行、平安银行分别与恒大地产合作发行类永续债产品后，诸多金融机构和大型房企纷纷跟进，地产永续债持续升温。
对于投资者来说，永续债可为他们提供高评级企业的高产品，然而风险也不容小觑：我国的法律框架还不支持无固定期限的债务，潜在风险暗藏；而国内外利率水平的变化，也会对该类产品发行人的还款能力产生冲击。
大型房企的“新宠”
据北京一位参与做地产永续债的券商人士透露，地产“永续债”模式，最初是诺亚财富、民生银行以及平安银行在做，无一例外的载体通道都是选用跟自己相关联的基金子公司。单由民生加银基金的子公司创设，笔业务是为恒大地产融资。
“大型房企并不缺钱，基金子公司或者有限合伙基金的融资成本又很高，双方能合作的原因，在于找到了永续债这种模式。”据深圳一位私募人士介绍，这一模式可以在会计处理上作为股本处理，而不计入长期负债，可以有效降低上市公司的资产负债率，资金用途比开发贷更为灵活。鉴于当前大型房企普遍急需降低融资成本，以获得更强的竞争资本，永续债受宠便成为自然。
其具体方式为：数十亿资金借道基金子公司设立资管计划，再通过委托贷款发放给港股上市的房企。该笔贷款不设固定期限，根据境外会计准则可计入“资本工具”，计入权益项；同时，资管计划通过“利率重置条款”，前两年发行人获得较低的融资利率，第三年开始息率大幅攀升，即以高息促使其在两年内还款。
在去年上半年进行了永续债的发行之后，截至2013年6月30日，恒大净负债率从2012年上半年的96.1%降至58.4%，锐减37.7个百分点，降低负债比率为全行业。与此同时，恒大2013年中报里权益项下挂了60多亿元人民币的“资本工具”。21世纪经济报道记者了解到，除恒大之外，不少在港上市的内资大地产商寻找合适金融机构合作。
金融机构是更为积极的推手。2013年平安银行地产事业部成立之初，曾联合平安大华基金与恒大地产合作发行了50亿元的地产永续债，这是去年平安地产事业部手笔的创新项目之一。平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠透露，平安银行事业部正在尝试与集团旗下的信托、基金公司合作，为房地产企业设计各类资管计划。
前述券商人士表示，类永续债目前适用于在境外上市或有境外融资平台的房企，万科、保利、富力、中信、金地、碧桂园、雅居乐、招商、佳兆业等公司均有可能成为该类产品发行人。
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