[摘要] 近年来，随着区域经济联动机制的建立和深化，一线城市周边的中小城市逐渐步入“快车道”，经济发展、交通网络和房地产市场都取得了长足进步。
近年来，随着区域经济联动机制的建立和深化，一线城市周边的中小城市逐渐步入“快车道”，经济发展、交通网络和房地产市场都取得了长足进步。2010年11月大陆首条城际地铁广佛地铁正式通车，2013年10月连接上海与昆山的上海地铁11号线支线花桥延伸段开通，极大地带动了两地经济发展，为区域经济协调发展奠定了坚实的基础。
一般而言，大城市对于周边中小城市的带动过程分为三个阶段：“睡城”、“卫星城”、“新型城镇化”。阶段，周边中小城市凭借大城市、生活成本低等优惠条件，接纳大城市分流的人口，从而带动当地房地产市场发展，但由于没有足够的产业配套和就业机会，居住于此的常住人口往往工作日在大城市上班，中小城市仅作为“睡城”；第二阶段，通过不断吸纳大城市分流出来的产业和人口，中小城市逐步建立起具有一定规模的产业体系，区域经济进入快速发展阶段，但由于医疗、教育等配套设施较差，城市功能有待完善，中小城市仅扮演大城市“卫星城”的角色，无法摆脱对大城市的依赖；第三阶段，随着产业快速发展、人口大量集聚、配套设施逐步完善，中小城市拥有了相对均衡的空间结构，城市内生性和发展动力逐渐强大，城市的各项功能日臻完备，对于大城市的依附性大幅减弱，中小城市最终形成自己独特的产业体系和城市特色。目前我国特大城市周边的中小城市大多处于阶段，部分城市处于第二阶段，已经形成了初步的人口集聚，但尚未建立成熟的产业体系和配套设施。随着特大城市的发展，部分产业和行业必将外溢，周边的中小城市无疑是的承接对象，而产业的发展必将进一步带动人流的导入，从而推动经济和房地产行业发展。
一、区位特征：区位优势为周边中小城市带来发展先机，经济增速快，常住人口多
区位条件是一个城市地理位置、交通条件、资源环境等各类要素的综合表现。区位条件是区域经济发展的基础，是决定区域能否抓住发展先机的重要因素。相对于其他的二三线城市来说，位于一线城市周边的二三线城市具有独特的区位优势，这种优势不仅在于接受核心城市的经济辐射，更重要的是可以通过与核心城市协调发展，各取所需，互通有无，建立符合自身特色的产业体系，推动城市经济社会全面发展。
图：2008年-2012年佛山、昆山、三河GDP及增速
受核心城市的溢出效应和带动作用，周边中小城市经济规模不断壮大，城市地位逐渐提升。核心城市周边的中小城市在承接核心城市产业转移和产业配套方面，具有得天独厚的优势。2012年佛山实现生产总值6613亿元，昆山为2725亿元，三河为425亿元。佛山经济规模仅次于广州和深圳，是广东省第三大城市；昆山经济规模位列江苏省48个县（市）首位，经济总量甚至超过我国的部分省市；三河经济体量位列河北省135个县（市）的第六位，处于领先水平。
二、市场供求：周边中小城市人口集聚导致房地产供需旺盛，部分城市供不应求
2013年以来，我国房地产市场呈现明显的分化趋势。一线城市和区域核心城市供不应求，房价增速较快，2013年北京、广州、深圳房价涨幅超过20%；很多二线城市整体供求基本平衡，房价增速保持在合理区间内，但部分二三线城市存在一定的风险，大量建设新城新区，导致房地产施工面积和新开工面积不断攀升，而人口增速缓慢，甚至出现负增长，超前规划提前透支了房地产需求。
图：2010年-2013年北京、上海、广州商品住宅供需变化
近年来一线城市供销两旺，北京供不应求的局面尤为突出。2010年-2013年，广州房地产市场销售旺盛，销售面积从604万平方米增至806万平方米，累计涨幅为33%，批准上市面积由749万平方米增至846万平方米，累计涨幅为13%，销供比由0.81上升至0.95；上海的销售面积亦呈现整体上升的趋势，由2010年的1582万平方米增至2013年的1904万平方米，累计涨幅16%，批准上市面积由1607万平方米增至1904万平方米，累计涨幅18%，销供比在0.7-1之间波动；北京的销售面积基本持平，批准上市面积却呈逐年下降趋势，由2010年的1191万平方米降至2013年的865万平方米，累计降幅达27%，促成销供比大幅上升，2013年为1.4，供不应求的压力逐年加大。
周边中小城市房地产市场供需两旺，部分城市供不应求。随着特大城市不断扩张，空气污染、交通堵塞、土地供应不足、水资源短缺等“大城市病”频现，特大城市逐步推行人口控制措施，通过分流部分人口，减少城市负担。与此同时，周边的中小城市通过承接人口转移，常住人口不断增长，房地产市场供需旺盛，部分城市甚至供不应求。
三、房屋价格：受大城市“推拉因素”双重影响，周边中小城市商品房价格增长快
2013年不同城市间的房价分化越来越明显，一线城市需求旺盛，房价涨幅较大，多数二三线城市楼市趋于平稳，部分三四线城市供过于求，房价进入下跌通道。尽管一线城市存在旺盛的需求，但由于商品房价格高、土地供应有限、新开盘数量少等“推动”因素，以及城市群建设、大城市区域外扩、轨道交通逐步完善等“拉动”因素的双重影响，越来越多的人口选择去周边城市置业，核心城市周边的中小城市迎来了千载难逢的发展机遇。
图：2012年1月-2014年2月香河、固安商品房价格与北京对比
周边中小城市商品房成交价格仅为一线城市的40%-60%左右。受土地供应因素和政策因素等的多重影响，一线城市周边的中小城市普遍价格较低。2012年三河商品房成交均价为6922元/平方米，北京为17022元/平方米，三河仅为北京的41%；同年，昆山商品房成交均价为7896元/平方米，上海为14061元/平方米，昆山仅为上海的56%；佛山商品房成交均价为8056元/平方米，广州为13163元/平方米，佛山为广州的61%。2012年1月-2014年2月，香河商品房成交均价为5749元/平方米，仅为北京的30%，固安商品房成交均价为6668元/平方米，为北京的35%。
四、开发投资：农民市民化和流动人口涌入，共同推动周边中小城市房地产开发投资稳步上涨
图：2008年-2012年昆山、佛山全社会固定资产投资变化情况
目前核心城市周边的中小城市大多处于城镇化的高速发展期，农民入城和外来人口增加两股力量同时推动城市发展，而原有的城市空间规模较小，需要大量的基础设施投入。2008年-2012年昆山和佛山固定资产投资大幅增长，占GDP比重也稳步上涨。昆山固定资产投资由2008年的286亿元增至2012年的770亿元，累计增幅达169%；佛山固定资产投资由2008年的1231亿元增至2012年的2128亿元，累计增幅达73%。昆山固定资产投资额占GDP的比重也由2008年的19%增至28%，增长9个百分点；佛山固定资产投资额占GDP的比重也由2008年的28%增至32%，增长4个百分点。
五、土地市场：周边中小城市土地市场波动大，土地价格逐年攀升
图：2008年-2012年昆山、佛山土地购置面积变化情况
2012年以来，房企逐步调整战略布局，将开发重心集中在城市群的核心城市和周边区域。受宏观环境和周边特大城市影响，近年来昆山和佛山的土地购置面积波动明显，2013年达到稳定状态。昆山土地购置面积由2008年的145万平方米，经逐年震荡上升至2013年的193万平方米，年均土地购置面积为97万平方米，土地购置费也由2008年的26亿元增至2013年的45亿元，平均土地价格由1764元/平方米上升为2330元/平方米，土地价格总体呈现上涨趋势；佛山土地购置面积先增后降，由2008年的269万平方米回落至2013年的192万平方米，累计降幅为29%，而土地购置费却由2008年的130亿元涨至2012年的172亿元，土地价格大幅上涨，由4824元/平方米上涨至8354元/平方米。
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