[摘要] 对于下一步政府该如何做才能促进房地产回归正常，四位专家的说法虽然不完全一致，但意见在一点上十分统一，那就是对“限购”、“限贷”该调整了。
对于下一步政府该如何做才能促进房地产回归正常，四位专家的说法虽然不完全一致，但意见在一点上十分统一，那就是对“限购”、“限贷”该调整了。
调控降不了房价
陈宝存：目前已经有很多地区的限购政策开始松动，但是对于一线城市来说短期内松动的可能性并不大。十八届三中全会之后包括2013年出台的“国五条”实际上都在修正楼市调控政策，2013年可以说是调控最淡的一年，但是成效机制要建立时间还很长，调控降房价并没有太大的希望。从土地供应量上来说，例如北京，几乎不可能再出现像天通苑、回龙观这样大面积大范围的土地供应，房企圈地难度肯定是加大的，城市尤其是城市中心土地供应下降，这就造成土地出让中楼面地价大涨，这种供需矛盾，尤其是一线大城市的供需矛盾并不是短时期内可以解决的。
对首套刚需先定向宽松
张宏伟：下一步调控房地产市场可以从三个方面着手。
，应该针对自住的首套刚需市场出台一些定向宽松的措施。具体来讲，包括贷款利率、贷款额度等。
第二，房企再融资可以进一步开放。
第三，现在各个地方政府都在进行国企改革，而房地产行业为主的一些企业现在还未有所动作，或表现还未很明显。可以从国企改革和地方的一些国企重组角度来考虑。
从2014年调控思路来看，住建部之前的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段，比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行。而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的定向宽松政策出台。同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。如果按照上述“双向调控”思路的说法，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。
短期内来看，当前政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市限购逐步退出等这些尺度较大的措施。
不支持“限购”和“限贷”
郭晓武：我个人对“限购”和“限贷”一直是不支持的，这种调控手段仍然属于“需求调控”的层面，并没有触及根本，实际上这种措施也违背了十八届三中全会反复强调的“市场应当在资源配置中占据主导性作用”的原则，限制了居民房屋改善性需求的购房条件，应当在扩大供给和加大保障房建设的基础上，建立符合经济规律的长效机制，用市场化手段进行引导。另一方面来说，重点一线大城市短期来取消“限购”也确实不太现实。
避免调控政策的短期化
邓郁松：我认为房地产一定要回归正常，对房地产市场既不要过度地鼓励，也不要人为地抑制，让市场更好地发挥自身的作用。把更持续地改善居民的居住水平作为我们最重要的目标。在此基础上，我们要防范各种风险，要针对各种风险产生的原因，制定有针对性的、长期的政策措施。
我们一定要避免调控政策的短期化，因为调控政策一旦短期化之后，看似解决了的一些问题可能会带来新的问题，所以我们一定要从长期发展的角度，重新审视我们现在房地产方面的政策，不断地优化、完善，更好地保证房地产市场的持续稳定。
楼市限购松绑风声鹤唳 谁将打响"枪"? 房天下综合整理
自2013年下半年至今，有关限购松绑的消息不断传来，“救市”的声音再度响起。
先是温州传出上报松绑楼市限购政策方案，紧接着传出长沙、杭州、常州等多地也先后被传正在酝酿和讨论松绑限购。
近日，一份名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》，不红头、不盖章的文件，迅速在房地产界引起了轰动该文件为福建省口头传达的救市政策，被称“闽十条”。而几乎是在同时，又有报道称无锡也要放开限购。
一时间关于限购松绑的传闻风声鹤唳，然而，虽然在业界关于“限购松绑”的消息沸沸扬扬，但时至今日，仍没有一个城市确切公开表态，出台有关于限购令松绑的明文规定，各个城市“限购松绑”消息究竟出于何处？官方回应又是什么？谁又将真正打枪“限购松绑”的“枪”？
温州杭州：松动只是讨论
对于多地酝酿放松楼市调控的传言，经多方求证后获悉，温州、杭州地方政府确实有此类想法，但目前仅限于内部讨论，尚未形成文件。
从温州市政府相关人士处获悉，不久前温州市领导在一次会议中提到，如果国家出台“双向调控”、“差别调控”的具体政策，温州将及时调整房地产调控政策。该人士表示，温州放松调控政策的想法尚未形成具体文件，也没有将方案上报到浙江省政府。
以“双向调控”为依据，杭州市政府也有意放松房地产限购政策，已召开多次沟通会。当地某金融机构负责人表示，目前放松限购尚处于讨论阶段，是否放、如何放、何时放仍是未知数，也没有形成文件。即使松绑，也会有很多限制性条款，抑制投资、投机性购房的大原则不会改变。杭州某房地产企业负责人表示，限购令出台后，市场预计这是暂时的、非常规的、非市场化的手段，总有取消的一天。
安信证券研究报告认为，全面放开房地产限购完全不可能。虽然目前经济形势不容乐观，但房价处于高位，房地产开工和投资也处于高位，不大可能再寄希望于通过房地产来拉动经济。楼市放松调控的力度会很小，少数城市的限购可能会松绑，但松绑空间很小。
长沙：否认松绑限购政策
长沙市住建委相关负责人日前在接受采访时表示，长沙市日前举行的房地产市场形势座谈会没有涉及取消限购的议题，目前长沙仍严格执行限购政策。
3月21日长沙市住建委组织召开的2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会，个别专家在会上提出了取消限购政策的建议，随后这一观点被广泛传播和解读。
长沙市住建委房地产市场监管处负责人表示，房地产市场形势座谈会每年都要召开，今年会议主要是就住宅产业化、绿色建设、激活二手市场等进行研讨，没有涉及取消限购的议题。目前，长沙市严格执行限购政策。
常州：限制土地供应
据悉，近日，常州市人大、国土局、银监局三大部门分别召集开发商举行座谈会，摸底房企资金现状，听取房企对现有调控政策的意见和建议。
一家与会开发商高层人士透露，不少房企在座谈会上呼吁常州市政府“救市”，而“救市”建议主要集中在两方面，一是希望银行能加强对企业信贷支持的力度，并对二套房贷有所放松；二是希望政府能否在适当时机出台购房入户或税费减免等政策，从需求层面给予支持。
“尽管在会上政府部门并未直接表态，但我们预期，一些刺激政策很可能会在适当时机推出，座谈会是在做相关的准备工作。”上述开发商高层人士表示。
一家性房企区域负责人告诉记者，在日前常州市人大、国土局、银监局分别举办的座谈会上，有万科、金地、招商地产、融创等十几家实力房企参加。“房企想在购房需求和信贷上获得支持。”
“常州市人大主要是听取开发商对当前和未来常州市场的看法和预判；银监局的关注重点在房企资金运营情况，了解开发商的资金链是否安全，对可能出现的坏账情况进行摸底。人大和银监局并没有在会上表态，更像是在进行市场调研和了解情况；而国土局则带有通气会的味道，传出今年土地供应限量的风声。”上述房企区域负责人透露。
在会上，有开发商提出，如果常州楼市持续低迷，一些实力不强的房企可能会出现资金困难，而个别案例可能会给常州楼市带来更大的创伤，进而加深各方对常州楼市的悲观预期。
与会的一家常州房企高层向记者表示，常州之前未被列入限购城市，因此不存在限购政策松绑问题。“尽管常州没有实行限购，但现在明显感觉房子很难卖，这与近几年常州土地供应量过大有关，我们希望政府大幅减少土地供应。”
上述房企高层进一步透露，常州国土部门已回应，今年和明年将控制土地供应量，减少开发商的销售竞争压力。往年土地供应量过大的城区，比如武进区，今年新增的土地供应极有可能为零，即暂停土地供应。
福建：官方回应“没听说”
近日，有媒体报道称福建省已经在省内口头传达10项促进房地产市场健康发展的措施，在限购、贷款、普通房界定标准等方面均有一定程度的放松。
记者也看到这些“措施”。事实上，这些“措施”从3月下旬就一直在网上流传。
据报道，名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十项措施》称，在福建省范围内，调整普通住房界定标准，容积率1.0以上，面积在144平方米以下的，均按照普通住房处理。
不过，4月13日，记者和福建多家开发商联系后得知，他们并没有接到相关通知，所以在执行上没发生任何实质性变化。
对于这些“措施”，当地住房管理部门表示并不清楚。福建省住建厅一位人士表示不清楚有此类措施出台。
“现在很多开发商实际上都已经采取一些措施来规避限购，比如可以替你补缴一些证明。”福州大学房地产研究所所长王阿忠教授告诉记者。此外，福州的购房群体中，本地户籍者占了绝大多数。一个三口之家，只要孩子满18岁就可以另外立户再购两套房。
无锡：房管局回应以政府公文为准
4月14日，《北京商报》一篇名为《多地楼市被曝限购松动》的稿件中提到：近期常州、无锡也加入了政府要救市的传言当中。无锡当地一位房地产行业从业人员甚至向北京商报记者透露，具体政策这个星期就能公布。这一稿件经网络转载后，引起了广泛关注。
有业内人士表示：“无锡的整体均价比较平稳，没有出现大起大落的情况，而且无锡的购房需求量主要集中在刚性需求层面上，不可否认限购在这个过程当中限制了相当多改善型需求客户的购买。”该业内人士判断说，从分类调控的思路看，无锡大户型库存存在长期积压的矛盾，所以如果要做局部的一个放松的话，相信144平方米以上的高端物业市场调整可能性。
4月16日，就此篇报道的内容记者向无锡市房管局核实，房管局相关人员表示：“目前还没有这个消息，一切以政府公文为准。”
但也有知情人士透露，早在今年两会提出“双向调控，因地制宜、分类调控的楼市政策”主基调之后，无锡有关方面就开始着手酝酿了。
专家观点
中指研究院上海公司研究总监陈延彬认为，一线城市限购松绑可能性不大，二三线城市有松绑的可能。其表示，部分二三线城市供应较大，已经有限购松绑的诉求。比如温州，近年来房价逐步下跌，调控效果已经逐步显现，松绑限购或许对当地经济带来一定正面影响。而长沙、杭州供应量已经达到了合理的上限，局部地区供应量太大，限购松绑可以改善供求关系。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示：“我认为目前‘口头’传达的轻度‘放松限购’是有落地机会的。但在部分城市已经停贷的情况下号召‘放松二套房贷’可行性很小，银行正从政府从属机构转型为市场化企业，对地方的‘救市’配合度要大打折扣。没有信贷这条输血通道，其他调控放松的构想多是浮云。”
民进中央经济委员会副主任、浙江省民营投资企业联合会会长周德文：温州退出限购是事实，有关温州“救市”的政策条例近期就会出台。
知名地产商、博友“任志强”：让市场回归是改革的大方向，取消限购才能让价格信号真实反映供求关系，也才能有助于自由选择人的城镇化。
博友“陈思进”：现在再出手买房的，无非是坚信房价还能一直涨，以为买了之后，就能抵抗通胀，甚至发财致富。而限购恰恰支撑着这个预期。一旦取消限购，恰恰将使得这个预期破灭，反倒将使房价下跌、甚至加速下跌。
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