[摘要] 浙江成为本轮楼市调整的聚焦区域，高库存、降价潮、地方救市的区域样本“林立”。记者近日走访了最具代表性的区域之——浙江余姚市房地产市场，相关的市场危机信号在这里很明显。
浙江成为本轮楼市调整的聚焦区域，高库存、降价潮、地方救市的区域样本“林立”。记者近日走访了代表性的区域之——浙江余姚市房地产市场，相关的市场危机信号在这里很明显。
记者注意到，在该市城东区，楼盘林立，但楼盘空置状态占据绝大多数，此外还有不少楼盘仍在施工。不过，当地人气一般，即使在周末，马路上车辆、行人寥寥。记者走访了多家楼盘发现：降价楼盘不在少数，而且花样百出。其中，万里世纪豪庭项目采取直接降价的方式，部分房源降价逾30%，以价换量取得了较好的效果。
据业内报告显示，目前余姚存量商品房高达20735套，楼市去化压力大，且今年楼市下行明显，量价齐跌，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。
楼盘直降30%见效
在宁波市下辖的县级市余姚城东区冶山路与星光路交汇处，一张印着“万里世纪豪庭－－真的7180元/平方米”字样的楼盘广告，吸引了不少市民驻足观望。
公开资料显示，该楼盘为浙江万里房地产开发有限公司开发，系浙江本地开发商。记者随后以购房者的身份走访了该售楼处，销售人员表示，该处楼盘降价已经有一个多月，降价力度较为明显，部分120平方米的户型单价从1万3、1万4直降到9千多元，每平米降价4000至5000元，降价幅度超过了30%，而广告上的7180元/平方米也确有其事，只是某些较低楼层，比如2层或者3层的部分房源。但在降价之前，该楼层也是单价在1万元以上的。
该销售人员同时称，降价取得了不错的效果，近期看房、买房的人较多。虽然也引起了不少老业主不满，来售楼处理论、维权，但目前尚未发生纠纷事件。
据宁波业内报告显示，世纪豪庭低价跑量取得了不俗的效果，4月份该楼盘卖出44套，在余姚所有楼盘里排名第二。
此外，该销售人员表示，从5月1日之后，限购在实际操作层面已经放松，在宁波其他地区拥有房产不会影响到在余姚买房。sf
限购“暗松”下的大幅降价
事实上，在城东降价的并非仅此一家，之后，大智慧通讯社注意到，另一处楼盘金盛玉苑打出了“20套清盘‘淘宝价’，优惠53万元每套”的广告，优惠幅度也十分惊人。sf
而余姚城北区一个高档住宅楼盘－－中江浅水湾，该处销售人员表示，城北区较城东区人气较旺，中江浅水湾整体并未降价，现在均价依旧保持在1.2万元左右，只有局部少数楼盘会通过“特价房”而做出一些优惠活动，但优惠幅度并不大，在10万元以内。sf
关于限购问题，该销售人员表示，5月开始已经松动，在宁波其他区拥有住房的宁波籍居民在余姚买两套没有任何问题，甚至通过可以全款或者分期付款的形式购买第三套。sf
在此之前，余姚高端楼盘就频频传出降价消息，4月14日，据媒体报道，世茂(世茂房地产，00813.HK)牟山湖有部分别墅一次性降价40%；去年12月份，“太守名府”豪宅，该楼盘下调6000元/平方米进行促销。sf
限购松动、限贷不变
尽管限购在实际层面已经松动，但公开信息显示，目前宁波市住建委对于限购松动的消息仍没有直接回应。sf
不过，就算限购政策有所松动，能在购房地区开出首套房证明，在银行贷款中还是跟以前一样，限贷政策不变。目前宁波首套房所有银行都已经取消利率折扣，第二套贷款利率上浮10%，第三套限贷。sf
上述几个售楼处销售人员均证实这一点。sf
量价齐跌，去化需五、六年
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，供应量集中的区域销售去化压力较大，拿地成本与成本较高也有可能导致企业面临销售压力，会导致局部个案楼盘大幅降价的现象。对于浙江省的很多城市来说，目前还面临比较大的去库存的市场压力。sf
据宁波业内报告显示，今年4月余姚存量商品房20735套，约为宁波其他县级市慈溪、象山、宁海和奉化的1.51、2.91、5.33、3.91倍，占上述5个县市总量的41%。sf
该报告认为，余姚存量巨大，库存去化周期长，楼市去化压力大。4月楼市依然低迷，前景不容乐观；但价格的松动，带动了刚需产品的成交。sf
报告显示，今年4月，余姚成交291套，均价9287元/平方米，相比去年成交495套和均价11351元/平方米，同比分别下跌40%、9%。环比数据同样处于下跌趋势，3月份成交327套，均价为10300元/平方米，4月份与之相比均有所下跌。sf
公开资料显示，目前，余姚市常住人口只有一百万左右，却有8个大型城市综合体。现如今，在商品房销售形势低迷的情况下，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。 sf
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