[摘要] 北京下发文件称五环内不再出让商业用地。与此同时，多地银行也开始放松房贷利率，广州四大行首套房贷利率本月起或集体下调，而北京、深圳、珠海等地的首套房贷利率甚至最高可打9折。
昨日传来消息，北京下发文件称五环内不再出让商业用地。与此同时，多地银行也开始放松房贷利率，广州四大行首套房贷利率本月起或集体下调，而北京、深圳、珠海等地的首套房贷利率甚至可打9折。
多位业内人士表示，“微松”只因房贷收紧对楼市影响过于剧烈，由于房企融资本身尚未放开，房贷稍松虽可刺激销售，但对行业意义不大。
资本市场的反应也印证了市场担忧。昨日A股地产股冲高回落，万科甚至收跌1.47%，香港内房股也多数收低。分析称，未来板块走势主要看政策面。
连日来，救市说法在坊间盛传，与之对应的是，多地银行开始放松房贷利率，包括北京、深圳、珠海等地的首套房贷利率甚至可打9折，大改此前难见基准的局面。此外，记者了解到，广州地区四大行也开始引领下调趋势，有银行首套房贷从上浮10%下调到上浮5%，放松趋势蔓延。金融“松口”，是否能带动式微的地产“翻盘”?
银行贷款境外融资齐收紧房企财务费用已增长一成
上月，中国楼市延续降温态势，房价疲态初显，库存量过高的部分城市放松限购政策开始“救市”。而“房贷荒”和“贷款难”从2013年下半年延续至今。
据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月底，136家房企已经公布2013年年报，合计总净利润达到965亿元，仅有7家公司为负利润。但从财务数据来看，企业融资难度明显加大。据统计，136家房企的财务费用总计为143亿元，同比增幅达9.5%。
融资难，源于银行贷款与海外融资同步收紧。央行数据显示，房企贷款增速持续下滑。3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点，房产开发贷余额、地产开发贷余额、个人购房贷款余额增速同步下跌。
而进入今年，受美国加速退出QE与人民币贬值的双重叠加影响，房企境外融资金额也持续回落，已经在境外发债成功的房企日子也不好过。一位地产私募人士介绍说，随着汇率从6.0左右上升到6.25，相当于境外发债房企成本增加超过3%。
同时，由于房贷持续收紧，房企销售也在今年出现下调现象。中原地产研究部统计数据显示，受毛利率下滑等因素影响，有半数上市房企业绩利润出现同比下滑或亏损，房企合计净利润下调幅度达到三成。而一季度环比则出现了半数企业利润降低。
金融开始松口?只因房贷对楼市影响剧烈
融360金融数据显示，4月以来首套房9折以下利率优惠绝迹，个别银行上浮40%。放款方面，银行压贷、缓贷普遍，部分银行出现半年放不出款的情况。但近日，房贷忽现放松迹象。本月以来，银行房贷利率松口，四大行甚至步调一致下调首套房贷利率。有分析认为，目前银行房贷利率松口旨在进一步休整楼市。
“之前收紧是银行体系基于对房地产市场整体风险的防范，现在放松也是因为收紧后对房地产市场出现的剧烈变化的一种修正。这也看出银行信贷政策的变化对房地产市场的影响是非常直接的。”优选财富董事长张虎成昨日接受记者采访时表示。
但目前，各家银行房贷额度松紧不一，“基本上广州地区松口以四大行为多。其他股份制银行还是由于额度紧张与风险把控等原因，对房贷利率仍咬在较高的位置。”某国有大行业内人士表示。
地产股欲涨又止未来看政策
北京下发文件五环内不再出让商业用地”、“北京深圳珠海首套房贷利率松动”，受两大利好传闻影响，昨日早盘地产股大幅拉升。不过，板块欲涨又止，冲高回落。
京商业用地年初已“抢跑”
昨日，市场传出消息称，北京下发文件五环内不再出让商业用地。但是，官方并未对该消息进行确认。
今年年初，北京商用地块便出现放量“抢跑”出让的情况。2014年1月，北京土地市场上，商业地块成交金额达到112亿元，达到整体土地成交金额的31%。分析称，北京商办物业运营商将凭此文件大幅受益，尤其是在相关区域有土地储备的企业受益。受此影响，昨日华远地产、中房地产及京投银泰等地产股涨停。
然而，中原地产研究部数据显示，2010年1月~2014年5月，北京商业类土地五环内成交占比仅14.8%。中原地产首席分析师张大伟表示，“这一政策即使真实，对北京商业用地影响也非常有限。”
房股冲高回落万科跌1.5%
整体上，投资者对地产股依然很谨慎，万科A周四冲高回落，收盘下跌1.47%，招商地产昨日虽然上涨0.63%，但在过去23个交易日累计跌了20.32%。这也意味着，面对多种利好传闻，股民追高意愿不强。昨天走强的地产股前期表现都很疲弱，华远地产昨日涨停前20个交易日已累计下跌20%。
有行业分析师表示，“地产股对重大利好反应冷淡，一是市场对地方政府的楼市松绑政策能不能得到中央默许还存在顾虑，二是担心房企的盈利能力回落。港股内房股下跌也对A股地产股有拖累。”sf
盈利能力依然堪忧。东莞证券何敏仪表示，A股140多家上市房企今年一季度业绩回落明显，营收同比上升10.25%，增幅同比大幅回落了30多个百分点。归属母公司股东净利润则下降5.6%。龙头万科一季报净利润罕见下降5.23%。sf
在多数分析师看来，2014年全年整体商品房销售增速回落也将是大概率事件。因此，基本面或难以支撑地产股大幅上涨，但如果地方政府救市获得高层默许，银行支持房贷，地产股有望走出“政策市”。sf
房贷利率下调意义几何?
正方：有效刺激地产销售
业内人士认为，目前定向降准向全面降准转化的概率在加大，商业银行也意识到银根放松有望实现，“在房贷上，一是资金预期未来比较充裕，二是要解决刚需购房者的购房需求。另一方面，在部分城市进行救市的情况下，金融系统势必在信贷上做出表率。总体上看，商业银行救市，释放了积极信号。”sf
有分析认为，目前，降低房贷按揭利率能有效刺激地产销售，因为利率变化会明显影响到购房者未来多年的偿贷支出。但银行的房贷额度并没有放松，有股份制银行个人贷款经理甚至直言，他们行今年年内想放松都很难，且利率肯定不会到基准以下。sf
反方：仅具象征意义
中国房地产学会副会长陈国强认为，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。张虎成也表示，“在房地产市场已经下行的趋势背景下，我认为房贷松口仅具有象征意义，市场供给大于需求带来的后果，只能靠时间，或以价换量才能消化。”sf
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