[摘要] 开发商“坐等救市”的心态终于获得实质呼应：根据杭州市相关政府部门的规定，从即日起，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。
开发商“坐等救市”的心态终于获得实质呼应：根据杭州市相关政府部门的规定，从即日起，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。
刚刚结束的一年一度的杭州人居展，尽管人气比去年还旺，达到23万人次，但是交易却不尽如人意，四天只成交了32套。而首日更是惨淡收场，只成交了一套。为了此次人居展，39家参展企业可谓煞费苦心，各显神通，打折、美女走秀、现场音乐会等轮番上演。
宁波地产商陈戈建(化名)告诉记者，现在单纯的降价已经无法挽救楼市，政府必须要出台救市政策，在限购限贷方面有一些松动，比如银行准备金下调、放松二套三套贷款等，给房地产市场提振信心，从而激活市场，不然，房地产市场形势会更加严峻。
“三个月未卖一套房”
陈戈建(化名)告诉记者，其实不是开发商降不降价的问题，而是降价之后能不能解决问题，这才是问题的关键。他说，现在不仅是房地产商日子不好过，是整个经济大环境之下大家都不好过。首先是实体经济受冲击影响到楼市，使得楼市乏力。另外，一些专家、学者以及媒体不负责任、片面或者不严谨的发声，使得房地产市场信息更加不对称，加剧了市场的混沌，影响到决策者的判断，而购房者观望情绪也更浓，这些要素都是影响楼市的重要因素。
陈戈建表示，在这样的环境下，购房者已经没有底线，你降九折，他希望八点五折、八折甚至七折，显然，降价已经解决不了问题。他坦承，他们公司也搞了九折促销，但并没有收到实际效果，“已经三个月没有卖出一套房了。”他说。
作为一家国有企业，陈戈建表示，他们还是有一定实力来应对市场的。而对于一些民营、特别是小企业来说，信心就没有如此足。
浙江一位要求匿名的房地产商对记者直言，其实政府比我们更着急。他说，如果房地产市场继续这样萎靡不振，造成土地卖不出去，接下来，可能有的政府连工资都发不出去，所以他相信政府一定会救市的。他坦言，对于他们这样的小企业来说，降价其实也是死，与其如此，不如再扛扛，或许政府会出手救市，那么企业必然峰回路转。
量价齐跌局面已不可逆
浙江一位地产商在接受《中国企业报》记者采访时表示，房地产是资金密集型的行业，往往牵一发而动全身，所以业界说金融是房地产立起来的另一条腿就是这个意思，可见资金对房地产业的重要性。他说，一根稻草压垮一家房地产企业也不鲜见，作为局外人，往往看到的只是房地产商光鲜的一面，艰难却只有做房地产的人自己知道。
而在我爱我家事业集团杭州公司营销企划中心总监周包军看来，5月初北京（楼盘）房价下跌是另一件标志性事件。
周包军表示，“五一”过后，北京楼市首次出现近10年来成交量大幅下滑，这标志着楼市量价齐跌不可逆转。
根据北京市住建委官方数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%。而在过去7年间的“五一”小长假里，除2008年成交410套以外，其余均保持在千套以上，而今年的168套相比2008年的销量值还萎缩了6成。
事实上，不仅北京，“五一”楼市54个城市总成交同比下滑32.5%，这其中还包括不少为跑量而降价促销的楼盘。周包军对记者表示，房价量价齐跌面临不可逆转的局面。
全面松绑基本无望
天津楼市将松绑似乎给了地产商一线希望。
5月13日，网上一则流传的微博称，天津市政府或将放开第三套住房限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房或在市内六区外购买90平方米以下的第三套住房，而在天津注册企业的法人、非本地人则不限购。但是有关部门表示，这一政策尚在研究阶段，也没有具体政策出台，没有确切消息提供。
而此前包括广西南宁、江苏无锡、安徽铜陵以及浙江宁波等地都出台相关“救市”政策。
周包军在接受《中国企业报》记者采访时表示，尽管多个地方出现了一些松动，但政策完全松绑的可能性不大。他说，从目前各地松绑的政策来看，基本还是促进刚需，对投资需求有明显的抑制作用。
性政策松绑基本不大可能。浙江大学不动产投资研究中心主任助理叶宏伟博士在接受记者采访时表示，政策松绑无非就两个，一个是“限贷”，一个是“限购”， “限贷”是国家层面的，从目前的政策以及信息反馈来看，松绑的可能性不大;而“限购”是地方政府可以控制的，不排除地方政府采取一些微调手段。但从杭州的情况来看，杭州主城区放松“限购”政策也不大可能。他说，杭州这个城市比较敏感，是房地产市场的风向标之一。从目前一些限购松绑的城市来看都是小城市，就连同属浙江的温州市，房价已经连续30个月下跌，都没有任何迹象表明其要松绑，杭州就更不可能了。
而一位业内人士对记者直言，说白了，中国的房地产市场本身就不是一个完全市场化行为的行业，政府可以干预市场;另外，政府官员都有一个很好的前途，他们没有必要冒这个风险，所以楼市全面松绑的可能性真的不大。
上海两地块延迟出让 开发商称卖楼比买地紧急 财经日报
由于两幅经营性用地被延迟出让，上海5月份的土地出让进程已草草收场。如果不是备受关注的杨浦区平凉街道18街坊地块(下称“平凉地块”)“独撑大局”，本月上海的卖地收入甚至可能交出白卷。
5月份，上海仅成功出让两幅经营性地块，合计土地出让金32.45亿元，环比下滑50.8%，单月卖地金额创下历史新低。其中，保利置业(00119.HK)以32.4亿元的总价竞得平凉地块，溢价率36.82%，折合楼板价约39270元/平方米。另外一幅加油站用地被中石油旗下公司底价夺得。
“目前大家关心的是如何去化库存，哪有心思买地。”一位不愿透露姓名的开发商对《财经日报》记者表示，“现在形势还很不明朗，卖楼远比买地紧急。”
中原地产研究部统计，截至5月18日，四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，创造了最近数月的。5月前半月，二十强房企中仅万达拿下一幅土地，其他19家房企在土地市场均无动作。
两幅地块“事实流标”？
上海本月原计划出让四幅经营性用地，合计出让面积为9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下滑73.5%和51.9%。日前，上海规土局网站挂出通知，原定于5月30日出让的浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块和宝山区罗店中心镇新镇区C6-2地块将延迟至6月5日出让。
据上海规土局网站的信息，截至昨日，上述两幅被延迟出让的土地分别有25人和12人领取竞买申请书，但确定参与竞买的人数均为0。根据出让文件的规定，如至5月20日11时30分，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且该竞买申请人提交了竞买申请的，可在此时截止该地块竞买申请受理，并对该地块挂牌截止时间进行调整。
按照以往经验，为了避免土地陷入流拍的尴尬，上海的规土部门往往会临时调整地块的出让时间，在楼市疲软时期，这样的案例不胜枚举。此前楼市低迷的2011年，仅10月17日至11月3日的14个工作日内，上海就有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。
一位业内人士告诉记者：“外行人不知道以为只是简单的终止挂牌，但就我所知，这些地是保证金到账截止时间过了也没人交保证金。没交保证金是不能申请竞买的，如果不是出让方及时终止挂牌，这些地最后估计逃不了流标的命运。”
值得一提的是，去年3月份，与罗店中心镇新镇区C6-2地块相距不远的罗店中心镇新镇区F1-1地块被福建正荣集团以13.5亿元竞得，楼板价1.21万元/平方米，溢价率41%。当时，共有24家房企提交了竞买申请书，有6家房企参与了现场竞买。
事实上，上述平凉地块的出让虽然有多家开发商的积极参与，但其成交楼板价未突破4万元/平方米，也被一些业内人士解读为上海土地市场转冷的重要标志。
平凉地块是上海近年来少有供应的内环内纯住宅地块，起拍价高达23.68亿元，也是今年迄今上海推出的起始总价的住宅用地，起拍楼板价2.87万元/平方米，较今年1月成功出让的大宁地王起拍价高出近三成。
“从场面上看，平凉地块竞拍还比较激烈，但最终的价格还算合理，不论从总价还是溢价率上看，目前上海土地市场的热度和年初方兴地产拿下‘大宁地王’时候相比，都冷却了许多。”上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦认为，土地市场降温和楼市遇冷、开发商对后市相对谨慎有关系。
上述业内人士认为，一般情况下，为了迎合开发商的抄底需求，一些被终止和押后出让的地块，很有可能会被修改价格后再次入市。
开发商观望待抄底
在谈及上海的土地出让时，一位上市房企董秘颇为无奈。“如果上海有优质土地挂出来，我们还是有买地的意愿，但是现在政府‘惜售’，所以没有选择的余地。去年土地市场火热的时候，政府大量推地，但我们这类中型房企又因为地价高拿不到土地。”
“现在土地市场才刚刚开始冷却，我们也不急于出手。”一位香港上市房企相关负责人对记者称，“我们今年准备了200亿的额度在土地市场拿地，但现在还没到出手的时候。”
德佑地产市场研究总监陆骑麟表示：“现在这个时候，上海外围区域的土地尤其卖不起价钱，那么出让方就会有意放缓推地的步伐。不过，市中心优质稀缺地块还是值得关注的，因为现在开发商的想法还是回归一线城市。”
亿翰智库地产分析师张化东对《财经日报》记者表示，上海土地市场热度较2013年四季度有明显的削减，但下降的速度并不快。当稀缺性地块推出后，整体市场热度依然有一定表现。上海的土地供给是有“天花板”的，特别是2014年的土地供给计划中住宅用地的供给缩减三成，创出五年内新低。未来的上海市场还将处于一个供给紧缩的状态之中，从长期看，投资一线城市还是大的趋势。
土地市场：一半是海水一半是火焰 时代周报
5月6日，北京土地供应市场4宗多功能经营性地块出让，最终总成交价达到58.45亿元，平均溢价率为29.17%。至此，2014年北京土地成交量为88宗，土地出让总收入达1114.53亿元，比去年同期上涨103.5%。其中，居住类地块的成交宗数和土地出让金均达到2007年以来同期值。
在北京等一线城市土地市场持续高温的同时，受库存量较大、销售萎缩等因素影响，二、三线城市的土地市场早已不复去年的火热局面，底价或低溢价成交的情况频频出现。
进入2014年后，土地市场两极分化的情况正愈演愈烈。
北京重点地块热度不减
自今年1月7日，北京土地市场开市以来，北京市国土局共出让土地60宗，其中经营性用地49宗，占总数的82%。
有业内人士表示，今年北京土地收入快速增长的一个重要原因就是推地力度的加大。今年北京土地市场优质地块占比增加明显，集中出让的地块中总有一些位置相对较好的土地项目可以引起房企的热情，这使得北京的土地市场始终维持较高的热度。
今年2月，龙湖地产以35.7亿元的价格竞拍获得丰台西局地块，创下区域地价新高。随后，京南的优质地块被大量推入市场，激发了房企的购买积极性。
“根据集团对政策及市场形势的判断，我们认为目前在一线城市拿地是大好时机。泰禾集团(000732,股吧)坚决看好一线城市的市场前景，看好北京未来的楼市发展形势，接下来还将继续增加在北京这类一线城市的土地储备。”泰禾集团总裁助理沈力男此前表示。2014年以来，泰禾集团在北京土地市场尤为活跃，拿地花费已经超过100亿元。沈力男认为，从2013年上半年开始，泰禾集团看好一线城市，抢先布局北京孙河板块等有潜力地块的决策是对的。
中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，房企对北京等一线城市的土地依然渴求，相比较三、四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前需求总量仍然很大，即使出现调整，幅度也不会很大，对房企的影响有限。
而在北京的不同区域，土地市场也存在分化现象。以前述5月6日北京出让的4宗地块为例，其中大兴区西红门0302-010-2地块交易表现突出，现场经过85轮竞拍，最终由天恒在万科、华远地产(600743,股吧)、东亚新华等7家企业的激烈竞争中摘得，总价19.1亿元，溢价率85.4%。而其余地块，从报价到现场竞价情况都表现平平。
链家地产市场研究部张旭预测，在市场升温期，北京土地市场经历了一轮高温交易周期，在今年一季度，土地市场优质地块的竞争程度依然激烈。而今年二季度以后，房地产市场的下行趋势愈加明显，北京土地市场交易状态也开始呈现出分化和观望趋势。4月以及5月初，商品住宅成交的形势或许影响整个市场主体预期发生转折，这将直接影响到房企在土地市场的拿地力度。
二、三、四线土地市场平淡
中原地产市场研究部的统计数据显示，2014年一季度，包括万科、保利、恒大在内的10家标杆房企在一线、二线和三、四线城市的拿地金额占比分别为62%、5%和33%。与2013年下半年相比，一线城市拿地金额占比增加了24个百分点，二线城市则明显下滑了28个百分点。
可以看出，虽然今年以来楼市前途未卜，但一线城市对房企的吸引力不减反增。相比之下，二、三线城市的土地市场略显平淡，呈现出明显的分化迹象。
从来看，跨入2014年后，土地市场的供求情况整体呈现疲软趋势。根据中指研究院数据信息中心提供的中国主要城市土地市场交易情报，今年1-3月，300个城市共推出土地8697宗，推出土地面积34044万平方米，环比减少43%，同比减少4%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）2876宗，推出土地面积13820万平方米，环比减少43%，同比增加8%。
进入4月，土地供应情况环比回升，但仍低于去年同期。4月，300个城市共推出土地2646宗，环比增加26%，同比减少22%；推出土地面积10377万平方米，环比增加18%，同比减少16%。其中，住宅类用地795宗，环比增加23%，同比减少18%；推出土地面积3480万平方米，环比增加12%，同比减少15%。
与此同时，土地成交量也处于低位。季度，300个城市共成交土地7185宗，成交面积27299万平方米，环比减少43%，同比减少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面积11098万平方米，环比减少39%，同比减少0.4%。到了4月，土地成交量总体略有回升，但距去年同期也有较大差距。4月，300个城市共成交土地1638宗，环比增加8%，同比减少38%；成交面积6738万平方米，环比增加13%，同比减少33%。其中，住宅用地501宗，环比增加7%，同比减少36%；成交面积2517万平方米，环比增加11%，同比减少24%。
价格方面，季度300个城市成交楼面均价为1365元/平方米，环比上涨14%，同比上涨28%；其中住宅类用地成交楼面均价为1858元/平方米，环比上涨11%，同比上涨26%。进入4月，两组成交均价数字继续小幅上涨，分别增至1389元/平方米和1860元/平方米。平均溢价率21%，较上月回升7个百分点，且高于上年同期4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率21%，较上月提高5个百分点，较去年同期提高2个百分点。
虽然土地成交均价及溢价率仍保持小幅上涨，但此前国土资源部发布的今年一季度城市地价监测成果显示，地价涨幅已经开始收窄。值得一提的是，这是地价涨幅在7个季度后首次收窄。
一面是一线城市土地市场持续火爆，一面是二、三、四线城市后劲不足，土地市场在不同级别城市表现的分化还将延续一段时间。
同策咨询市场研究部总监张宏伟认为，这一明显分化现象的出现，是由于一线城市庞大的市场需求及各方面优势短时间内难以出现整体降温；二线城市主要是由于部分城市库存量高涨，出现大幅降价现象，导致部分企业在该城市拿地偏谨慎；而三、四线城市普遍存在前期供应量过大的问题，这不得不使房企调整拿地策略，尤其是在库存量高涨的地区少拿地或者不拿地。
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