[摘要] 种种迹象表明，投资物业租金收益率的高低，将是决定中国版REITs成败的关键。物业运营目前不仅是内地开发商的薄弱环节，对于拥有丰富商业地产开发运营经验的境外房企来说，也同样不容易。曾因开发、运营上海新天地、瑞安广场等项目在内地商业地产领域声名显赫的瑞安房地产，其持有的商用物业在完成资产证券化后，就因为
种种迹象表明，投资物业租金率的高低，将是决定中国版REITs成败的关键。物业运营目前不仅是内地开发商的薄弱环节，对于拥有丰富商业地产开发运营经验的境外房企来说，也同样不容易。曾因开发、运营上海新天地、瑞安广场等项目在内地商业地产领域声名显赫的瑞安房地产，其持有的商用物业在完成资产证券化后，就因为租金率不能令资本市场满意，而迟迟未能上市。
早在2012年，瑞安房地产就对外披露了拆分子公司中国新天地单独上市的计划。然而随着时间的推移，上市迟迟没有进展，“中国新天地上市”似乎渐渐成为瑞安业绩不佳时用来点缀的化妆品。
瑞安对旗下商业地产项目向来惜售，直到近几年才陆续卖出一些非核心资产。如果中国新天地仍然长期大量自持商业物业，盈利依赖商铺租金，其周转速度很难得到提升，要达到令市场满意的市盈率从而上市，难上加难。
期望单独拆分上市
瑞安房地产旗下的子公司中国新天地，是近几年瑞安难得的兴奋点之一。
瑞安方面向《每日经济新闻》记者表示，中国新天地于2013年正式成立，并开始独立运营，目前中国新天地旗下管理的项目包括位于上海的新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地项目内的商业物业。
上海新天地是瑞安在内地的成名之作，其他几个挂名“天地”的项目虽未能复制这样的成功，也属较为优质的资产。
中国新天地的拆分被认为是瑞安整体转型的关键一步。2012年，内地房地产市场风云突变，瑞安赖以成名的旧城改造模式受到重大挑战，多个住宅项目因此深陷泥潭。2013年，瑞安集团主席罗康瑞多次对外表示，未来将不再接手旧城改造项目。
记者了解到，中国新天地目前的运营已经比较独立，和瑞安之间的分工日益明晰。
2014年初，瑞安为中国新天地引入了加拿大投资者Brookfield，后者为新天地注资7.5亿美元，引发业内关注。在外界看来，中国新天地将被作为一个商业地产项目的平台，与瑞安旗下的住宅等项目相区分。瑞安多年来坚持对商业项目只租不卖，不断培养人气，提升商业租金，以期获得稳定的回报。
“提高资产周转率及缩短投资回报期”成为瑞安高管层近年来为关注的问题，一系列动作都在遵照这一目标推进。
中国新天地的拆分思路较为明确：中国新天地从瑞安陆续收购已竣工物业；收购非瑞安系的内地零售、办公楼、酒店等物业。整合落定后，中国新天地将通过持有的物业获取租金。此外，收入来源还包括物业管理的管理费用，以及资产买卖，获得增值。其中，租金无疑是收入中主要的部分。
瑞安方面向记者透露，中国新天地对旗下的资产有持续增值计划：调整租户组合，丰富客户的体验以提升租金，投资及出售合适的商业物业。比如，2014年公司悉数出售所持有的上海虹桥天地酒店及新天地朗廷酒店权益，从而优化资产组合，加快资产周转率。
正按计划做上市准备
然而，商业地产眼下却在经历前所未有的挑战。房地产专家蔡为民告诉记者，国内商业地产普遍运营困难，相当多的购物中心身陷泥潭。与住宅物业领域“地段决定一切”的规律大不相同，商业地产有更多的变数。“由于互联网带来的巨大冲击，商业地产走下坡路才刚刚开始。旧的盈利模式很难持续，商业地产只能不断地探索新模式、新花样来吸引顾客。”蔡为民说。
仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜表示，“零售市场上的谨慎情绪预计将成为一种常态，开发商在租金以及免租期谈判方面更加愿意做出一定让步，尤其是地理位置不够好的项目。”
瑞安对商业物业向来极为“惜售”，2013、2014年的几次出售都是整体性退出，售出的项目并非表现好的核心资源，出售项目补充现金流的用意较为明显。
中国新天地目前的状态是大量自持商业物业，周转速度比较慢。此类以收取租金为主要盈利模式的企业如果现在上市，获得的市盈率大约在5~6倍，这样的价格并不能令人满意，这或许是中国新天地迟迟没有上市的原因之一。如果要获得更高市盈率，中国新天地恐怕还需将一些高周转的资产注入。
对此，瑞安向记者回复关于中国新天地何时上市的问题时表示，“我们一直按计划准备，只待合适的市场条件，并需要获得相关方面的批准。”
瑞安透露，中国新天地成立后，瑞安房地产专注开发社区，而不再持有任何投资物业，成为一家纯粹经营房地产开发的公司，专注于住宅及商业物业的开发。中国新天地则负责投资、经营和管理商业物业，以及出售商业物业，专注于资产管理及提升资产价值。这样的安排有助于两家公司各自发挥自身的专业优势，加快商业资产的销售。
目前，瑞安正在推行新的开发模式，专注在内地开发多功能、可持续发展的整体社区。通过总体规划，打造集“生活、工作、休闲”于一体的多功能社区。瑞安开发的总体规划综合社区主要有三大类：以大平桥为例的城市中心总体规划社区；以虹桥天地为例的交通枢纽项目；以创智天地为例的知识型社区。
结束旧城改造路线，打造社区模式，分拆中国新天地上市，瑞安的转型完成还将需要一段时间。
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