[摘要] 在频繁的政策暖风作用下，今年上半年，全国楼市整体成交明显上涨，其中，一线城市表现佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳。不过，从细分市场来看，表现却远没有这么乐观，城市以及房企之间的分化正在加剧。
在频繁的政策暖风作用下，今年上半年，楼市整体成交明显上涨，其中，一线城市表现佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳。不过，从细分市场来看，表现却远没有这么乐观，城市以及房企之间的分化正在加剧。在二线城市中，大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势，三四线城市表现更差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。
一周内零成交
“今年大势不错，但是我们的日子并不好过，老板的压力很大”，某房企一位中层管理人员近日这样告诉记者。
该房企的地产业务在多个城市均有布局，但主要集中在二三线城市。上述人士告诉记者，今年上半年，该企业在各个城市的销售分化非常明显，除北京外，销售好的城市是沈阳和无锡，广东省内的两个小城市表现差。
该人士介绍说，表现差的在售住宅项目会在一周时间内没有成交，在一个月内仅零星成交几套，不少纯新盘在开盘之后表现都差强人意，原计划的后续开盘时间不得不一再向后推迟。商业地产也同样表现不佳，据其介绍，本来计划在上半年开业的一个购物中心项目，由于前期招商乏力，不得不暂时搁置，开业时间待定。
销售回款的不畅大大影响了企业的现金流，“甚至连施工单位的钱都不能足额付清，不少项目被迫停工，不得不‘烂’在那里”。
不过，销售不好的项目并不会采取降价或者打折的方式处理掉。该人士告诉记者，在他们看来，今年市场整体走势乐观，在已经成功获得一笔融资之后，对部分项目进行重新包装再造，将成为接下来的主要工作，“希望下半年能够翻身”。
一线城市带头复苏
2015年上半年，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的政策，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。
在这样的政策环境之下，5-6月，主要的54城市合计住宅签约套数明显上涨。据中原地产统计显示，其中，一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，三线四线城市的成交量则基本平稳，整体市场恢复的趋势已经明显。
北京、上海、深圳等城市，在今年上半年再次出现了日光盘。随着一线城市住宅用地供应逐步减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策的刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用则相对有限。
在二线城市中，大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势，其中值得关注的是杭州，成交量同比增幅近150%，创近5年来新高。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现则相对较差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。
两种走势
进入7月，这种分化格局继续上演，并愈演愈烈。
7月上半月，68城市中，46城市成交环比下跌，整体成交量较6月下半月下跌15%。一线城市当中，仅北京成交高于6月，其余三城均不及6月下半月水平；二线城市表现不尽如人意，住宅成交环比下跌达到二成；三四线方面成交环比下滑10%，具体到城市来看也是明显分化，跌多于涨。
业内人士认为，7月楼市转淡，一方面是因为急需购房和有购买力的需求已经在二季度快速释放，以致7月需求积压效应快速减退，另一方面，6月主要房企都在冲指标扎堆开盘，以致7月上半月供应节奏放缓。另外，股市持续暴跌对房市的重大利空仍在持续。
丁祖昱认为，在接下来的7月下半月乃至8月，市场还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等负面因素的影响。与此同时，以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场，已经出现了两种完全不同的走势。
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