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中国房地产去库存化所面临的困境刚开始

和讯网   2015-12-26 09:15

[摘要] 中央经济工作会议把房地产去库存化作为2016年主要的五大任务之一,并提出中国房地产去库存化的一套组合拳。对此,市场反映十分热烈,特别是房地产开发商、地方政府及房地产投资者更是异常兴奋,认为土地财政又可持续了,持有在手上的住房可以抛售给下一波接棒者,中国房地产市场又有救了。

中央经济工作会议把房地产去库存化作为2016年主要的五大任务之一,并提出中国房地产去库存化的一套组合拳。对此,市场反映十分热烈,特别是房地产开发商、地方政府及房地产投资者更是异常兴奋,认为土地财政又可持续了,持有在手上的住房可以抛售给下一波接棒者,中国房地产市场又有救了。

而且,对当前中国房地产市场的去库存化的一个论调就是,住房作为不动产,它是一个完全分化的市场,各个城市房地产去库存化的压力也就是不一样。这种论调认为,到2015年底,中国房地产市场已经进入了一个全面大分化的时期,即一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。

按照这种论调,当前中国房地产市场去库存化根本不是什么问题,问题也只是三四城市的问题,反之,在一线城市及部分二线城市,在2014年政府推出一系列的救市之后,这些城市的房地产市场已经走出困境,又步入发展及繁荣阶段,房价又会上涨。但实际的情况并非如此。fang]。[fang]。[fang

近发布的2016年《社会蓝皮书》指出,随着城镇化进程推进,城乡居民住房条件得到了显著改善。就家庭住房自有率来看,受访家庭居民自有率为95.4%,其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%;从拥有住房套数2015年调查显示出,19.7%的家庭拥有两套以上的住房;从人均建筑面积和房产估值来看,就2015年的数据,受访居民家庭人均建筑面积为50平米,而2013年调查的数据为47.3平米。而且这些数据都比上一年都有一定程度增长。fang]。[fang]。[fang

这些数据说明了什么,一是与发达国家相比,中国居民的住房自有率非常高(美国只有67%),对城市居民来说,除不到10%的比重之外,基本上能够满足居住要求。二是城市居民持有二套以上住房的比重达到近20%。也就是说,假如这些持有两套以上住房的居民只要让其10%居民住房出租,就完全可以满足不到10%不持有住房居民的租房需求,而另外10%足以满足流动人口租房之需求。三是城市居民的人均住房已经达到近50平方米了,所谓的改善性住房需求也不会太高了。而这些数据仅是表明城市所持有住房的现状,并不包括正在等出售的住房。所以,在2016年房地产去库存化后,中国居民所持有的住房自住率的比例会更高。fang]。[fang]。[fang

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