[摘要] 土地是企业发展重要的生产要素，如何在遵守国家法律、法规，切实保护土地资源的前提下，既保证企业不断发展对建设用地的需求，又能行之有效地降低企业用地成本？
土地是企业发展重要的生产要素，如何在遵守国家法律、法规，切实保护土地资源的前提下，既保证企业不断发展对建设用地的需求，又能行之有效地降低企业用地成本？近日，在市政府发布的《关于进一步降低企业成本减轻企业负担推进实体经济健康发展的意见》（以下简称意见）中，明确提出结合实际出实招降低企业用地成本，为企业更好更快发展营造良好环境。
【意见原文】
推行工业用地弹性出让制度，出让年限一般按30年确定，土地出让起始价可以按照0.6系数确定，也可按不同产业类型和特点，灵活确定出让年限。 30年期工业用地实行“先租后让”的，前6年租金按总地价的10%确定，考核验收达标后再签订剩余年期土地出让合同并缴纳相应土地出让金。符合我市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等工业用地项目，可按工业用地低限价标准的70%确定土地出让起始价。各县（区）政府、各功能区管委会可根据当地产业实际，适当下调用地出让竞买保证金比例，合理确定履约保证金的征管额度和方式，免收30年期“先租后让”的工业用地履约保证金。
【解读】
市国土资源局土地利用管理处副处长徐征：
国家规定工业用地高出让年限是50年，目前各地一般都按高法定年限即50年来出让工业用地，现在推出弹性出让机制，是看到一些工业企业的周期没有50年那么长，一个产品经过5年、10年的生产可能就要转型了。按照50年收取土地出让费，可能占了企业前期投入成本的很大比例，所以现在推出弹性出让制度，出让年限一般按30年确定。
例如一家企业需要工业用地100亩，按高年限50年出让，一亩的价格如果是30万元，则需要3000万元。根据地价修正系数测算，同一地块若按30年出让，地价一般是50年期80%左右，则需要3000万*80%=2400万左右。现在根据文件，按30年出让，土地出让起始价可以按照0.6系数确定，那就是3000万元*0.6=1800万元，这无形中为企业省下很多成本。
如果企业30年的土地出让金1800万元，还是拿不出来，我们再推行优惠政策，这就是今年要新实行的“先租后让”。政府先收取前6年的租金，1800万元*10%=180万元。 6年后，企业运行起来了，只需再把余下的土地出让金补足就可以取得剩余年限的土地使用权，减轻了企业前期的投入。
对于符合我市产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等工业用地项目的项目，可按工业用地低限价标准的70%确定土地出让起始价。仍旧以上一家企业为例，现在土地出让起始价可以确定为3000万元*70%=2100万元。
适当下调用地出让竞买保证金比例，指原先企业参与用地出让竞买，一般需要交总价20%的竞买保证金，例如3000万元的土地出让金，需要交600万元竞买保证金，现在各县（区）政府、各功能区管委会可根据当地产业实际，适当下调，看情况而定。
合理确定履约保证金的征管额度和方式，这个工业用地履约保证金是为促进节约集约用地，有效遏制工业用地闲置浪费，政府对新出让的工业用地实行履约保证金制度，缴纳额度一般为土地成交款的10%，然后按照企业的投入和开工情况，分批退还给企业。如今，各县（区）政府、各功能区管委会可根据当地产业实际合理确定履约保证金的征管额度和方式。另外，对30年期“先租后让”的工业用地可以免收履约保证金。
【意见原文】
在符合国家法律法规、军事航空和总体规划等要求前提下，海洋产业集聚区核心区、六横和金塘功能区、定海工业园区、展茅工业园区范围内，对工业企业扩大生产性用房或新建、改建、翻建多层厂房，提高容积率不增收地价款，工业企业厂区的容积率、厂房高度不再设定上限指标限制，绿地率不再设定下限指标限制。
【解读】
市住建局（规划局）规划管理处处长李东娟：
这一条对企业的利好主要体现在创新审批机制改革方面，主要是提高了工业用地的集约节约利用水平和降低了企业转型升级扩大再生产的建设成本，同时容积率、建筑高度以及绿地率等相关经济技术指标不再设限也降低了项目的审批门槛。例如工业用地原来一般项目要求绿地率要大于等于20%，现在绿地率不设要求可以大限度地提高企业的土地利用率和满足企业生产工艺的需要；同时对工业企业扩大生产性用房的项目，以往在原址改造会碰到突破原土地的容积率、建筑高度等相关指标的问题，需另外重新取得土地完成改造建设需要，新政策的出台可以使工业项目在原土地范围利用原厂房进行改造，降低了企业的建设成本，为企业产业转型升级提供了强有力的支撑。
需要说明的一点是：这一条所涉及的优惠政策，必须是意见提到的工业集聚园区内的企业可以享受，而不是所有的工业企业都可以享受。
【意见原文】
对工业用地上的各类建筑免收人防工程易地建设费。
【解读】
市人防办工程处处长陈杰：
市人防办3月份已经正式下文《关于进一步落实深化行政审批制度改革相关举措的通知》，将工业用地上的项目人防工程易地建设审批调整为备案；工业用地上的项目实行窗口受理一站式服务，实行即受理即办结。
今年一季度，我市工业用地上的项目减免人防易地建设费已达275万元。
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