[摘要] 不少购房者心情忐忑地度过了兔年春节。原因是，春节前一周，第三轮楼市调控政策出台。包括升级版“限购令”、二套房首付六成、未满5年的二手房营业税全额征收，以及前期业内热议已久的房产税征收政策轮番“轰炸”，令不少有意向的购房者和买家心情犹如坐上“过山车”
不少购房者心情忐忑地度过了兔年春节。原因是，春节前一周，第三轮楼市调控政策出台。包括升级版“限购令”、二套房首付六成、未满5年的二手房营业税全额征收，以及前期业内热议已久的房产税征收政策轮番“轰炸”，令不少有意向的购房者和买家心情犹如坐上“过山车”，经历了一轮又一轮不确定变化，唯恐新政打乱自己的购房计划。
在诸多政策中，房产税征收细则相对温和，而新版的“限购令”、二套房首付提高以及营业税新政则有可能将对市场产生较大影响。业内人士因此普遍预测，2011年楼市“金三银四”行情将会落空。
第三套“组合拳”打乱入市节奏购房者观望，有效房源数量减半
经纪人小刘从今年1月初开始跟进一套3房的挂牌房源。在带看了多组看房者后，小刘终于在1月下旬确定了一位诚意购房者，并初步确定了成交意向。但当小刘准备合同催促买卖双方签约时，上、下家给出的答复却如出一辙：新政出来了，未来市场走向我还不清楚，所以签约的事情等春节之后再说吧。“新国八条”、房产税两大调控政策出台后，其对市场各方的心理影响迅速显现。据21世纪中国不动产对旗下上海的300余家门店抽样调查结果，春节前一周，不少意向购房者出手积极性转淡，购房节奏明显放缓，不少曾在前期主动要求带看的购房者看房积极性也明显下降。“等过完春节再说”成了买方阵营的普遍心理。
汉宇地产市场研究部的统计结果同样显示，新政出台第二天，二手房市场回暖势头戛然而止，春节前最后几天全市中介门店总成交量均跌至个位数，与之前每天几十套的成交形成鲜明对比。房东观望气氛骤然增强，或直接撤牌，或不配合看房工作，使得门店总体有效挂牌数量萎缩了50%左右。春节期间，多数中介门店工作几乎停滞，看房量和成交量均未突破“零”，部分中介门店干脆锁门暂停营业。
汉宇地产南京东路店经理陈飞分析，虽然此次出台的政策力度较大，但因此主动降价的房东仍然寥寥无几。未来，随着新政效应的逐渐释放，成交量将进入一个持续下降的阶段，进而促使房东心态进一步软化，主动降价现象增多。对于今后二手房市场成交走势，陈飞预计，今年成交量“金三银四”行情再现的可能性几乎为零。德佑地产相关人士也表示，经过了2月份春节传统淡季与市场僵持期之后，3、4月份政策效应将逐渐释放，房价可能出现5%-10%的回调。
房产税温和发力，税率低范围窄或致大户型市场稍降温
在业内持续已久的议论声中，上海版房产税操作细则终于姗姗来到。中原地产相关人士分析，人均60平方米的征收起点细则，会给改善型置业需求心态带来一些影响，改善购房的尺度和必要性都需要重新衡量，客观上会鼓励改善型购房者选择面积更小但工作生活便利度更高的房源。因此，未来外围的改善型置业需求有可能流入中心城区，进而推高中心区中小户型房源紧俏度。
至于房产税试点是否会令上海楼市产生“动荡”，众多专业人士均认为，此次房产税政策出台本身不会对市场交易量产生强烈影响，其原因主要体现在以下两个方面。
其一，从房东方面而言，上海版房产税只针对新购住房征收，原来拥有的住房不在征收范围之内。因此，已经持有多套住房的投资、投机型房东不会出现恐慌性抛盘，对市场供应量震动较小，有利于市场健康稳定发展。
其二，从购房者方面来说，上海试点房产税政策税率较低，对物业持有成本影响不大。汉宇地产相关人士分析，按照上海版房产税的规定，对于成交均价小于全市新建商品住房平均销售价格2倍的，税率为0.4%，同时纳税税基为应税住房市场交易价格的70%。根据汉宇地产数据显示，2010年全市新建商品住房平均销售价格约21000元/平方米，而目前成交均价低于42000元/平方米的二手房市场占比高达80%，也就是说80%的二手房即便处于应税范围也是按照0.4%的优惠税率缴纳。
以一套100平方米，总价300万元的新购次新房计算，如果不考虑面积抵扣因素，该套物业每年缴纳房产税的数额是：300万元×0.4%×70%=8400元。对于有能力购买总价300万元的意向购房者而言，这一税额对其经济压力影响不大。另外，政策还针对特殊人才，以及基本需求给出了免征的优惠政策，在抑制不合理需求的同时依然为合理需求、刚性需求开了方便之门。这也在很大程度上维持了大部分购房需求释放的决心。
“新国八条”加大调控力度 改善型需求“受了点伤”
陈女士夫妇是汉宇地产南京东路分行的客户，夫妻二人均是本地户籍，两人名下已各有一套小面积老公房。 1月下旬，打算购买一套大户型二手房改善居住条件的陈女士看中一套中福城的住宅。尚未签约之前，“新国八条”出台。陈女士立刻想到：自己和丈夫已经失去了购房资格。即便是用女儿的名义买房，在大量购房需求被限购的情况下，未来手里多余的房子还能抛得掉么？因此，她决定暂时延缓购房计划，以观后市走向。
相对于房产税的温柔出台，此次“新国八条”对市场的冲击相对更大。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，“新国八条”的出台对市场的影响短期内将从心理逐步扩散开，全市成交短期内或将出现较为剧烈的反应。从近期汉宇地产市场研究部统计的门店反馈来看，短期内对市场影响较大的是升级版“限购令”和“全额征收营业税”政策。
单就限购政策而言，前期的“限购令”仍给本地户籍家庭留了“新购一套”的空间。而“新国八条”则直接把一大批有购房实力的本地户籍家庭拒之门外，进而也让购房者对未来市场走向产生了较为悲观的预期。从汉宇地产提供的资料来看，新政出台后门店电话咨询量大增。除怀疑自己是否还有购房权限的购房者外，不少准备购房的“准业主”也对后市能否再顺利转让住宅产生疑问，这直接导致了市场交易量的急速下滑。
同时，新政还规定，出售购买不足5年的住房要全额征收营业税。这使得一些已经进入议价阶段的房源买卖双方就新政增加的交易成本分担方式开始进入争执阶段，部分交易甚至就此中止。
相比之下，二套房首付成数提高虽然也令部分置业计划受阻，但其对整体市场成交产生的影响相对较小。汉宇地产相关人士透露，近一年来，二套房首付比例一路从三成提高到六成，因此购房者对二套房的信贷政策已经产生一定的抗压性。目前多数有二套房置业计划的购房者都是采取全款买房方式。 21世纪不动产上海锐丰石门二路分行区域经理李栋也表示，2010年该分行成交的购房者基本都是贷款五成左右。二套房首付提高至六成，并非近期市场交易量下滑的主因。
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