[摘要] “上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警：钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。”一名监管部门内部人士对《第一财经（微博)日报》表示，刚刚被银监预警的商业地产融资，很可能已经风险高筑，“随时会爆发”。
银行态度暧昧
虽然从9月起开始收紧相关贷款，但在此之前，尤其在上半年优质企业信贷需求疲弱之际，房地产类贷款是不少银行消化信贷额度、创造利差的标的，而风险也悄然累积。
上海银监局在风险通知中称，今年以来，上海房地产市场持续升温，信贷加速流入房地产市场迹象尤为明显。据摸底，截至今年9月，上海银监局辖内各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较去年同比增长30%~40%以上。
银行对商业地产贷款究竟持什么态度？本报从包括上述支行行长在内的基层银行人士处获悉，在业务层面，由于抵押物相对充足、单笔授信大额、银行溢价能力较高（直接带来支行创利业绩增长），“抵质押路径依赖”的基层银行仍喜好房地产类贷款投放。
而对于风险，该支行行长一方面承认，“最近商业地产价格上涨过快，泡沫累积更多，贷款有着房价下跌的隐性风险”；另一方面，他也告诉本报，从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。
该支行行长告诉本报，在上述模型的房企三次融资中，金融机构给予房企的前两次融资综合成本都可以达到10%~15%，对一些资金情况紧张的房企，银行叫价甚至可以更高。而在第三次融资中，在实际抵押率不足六成的情况下，银行给出的综合成本仍可在6%~9%。
谢逸枫说，有“绿色通道”的大型房企、上市房企拿到的融资成本是7%~7.5%，其余房企基本在8%以上。
更有甚者，上述支行行长告诉本报，其所在的股份制银行还要求个别房企“买坏账”，即房企为了获得成本相对较低的贷款，需要将该行已经进入状态的贷款“置换”到自己名下，以协助银行“妆点报表”。
不过，在总行层面，不少银行早已开始控制房地产类贷款余额占比。本报从一家总部在上海的银行获悉，该行数年前就开始了包含控制房地产类授信的信贷结构调整，“严格控制总量特别是地产类‘信用贷款’总量，继续实行余额和比例管理”。
从具体做法来看，银行采取的是“结构性调整”。比如上述银行在客户选择上就实行名单制管理，确保进入合作范围的是开发经验丰富、抗风险能力较强、资产负债水平低的优质房地产开发企业；在贷款投向上，该行则重点发展直辖市、省会城市、中心城市市区范围内的房地产信贷业务。
在监管层面，房地产市场的升温和信贷的加速流入，事实上是“对金融支持实体经济产生挤出效应”。上述银监局通知中提及。而这也进一步加大了商业银行的风险累积。
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