[摘要] 2013年9月前后，上海楼市的自贸试验区概念遭遇热捧。包括外高桥、临港、祝桥等在内的周边板块遽然升温，在自贸区概念形成前一段时间，自贸区辐射的新住宅楼盘成交量环比增长近300%。
2013年9月前后，上海楼市的自贸试验区概念遭遇热捧。包括外高桥、临港、祝桥等在内的周边板块遽然升温，在自贸区概念形成前一段时间，自贸区辐射的新住宅楼盘成交量环比增长近300%。
当前，自贸区挂牌已逾半年，外高桥、祝桥、临港新城的房价逐步趋稳。业内人士认为，自贸区楼市已走向理性。未来，随着建设的逐步推进与完善，自贸区的楼市或将迎来新一轮的上行趋势。
自贸区题材楼市降温
虽然在自贸区内部，迎来契机的应是商业、物流以及办公物业，但搭上这班顺风车的住宅市场，表现更为抢眼。
外高桥保税区开发股份有限公司副总经理王海松透露，从去年批准以来，自贸区注册的企业有8770家左右。加上存量的企业，现在在1.7万家左右。
“从数字来看，我们感受到在六七个月的时间里，完成了过去20年的招商引资。”王海松说。
如此火爆的景象，也让主要涉及的三个外围板块——外高桥、临港新城和祝桥的住宅市场维持了数月的爆发式增长。整个2013年，自贸区板块的房价普涨20%以上，个别楼盘的涨幅甚至达50%。
德佑地产市场研究部数据显示，从去年5月直至年底，自贸区几个主要的相关板块房价均处于上涨趋势，外高桥、临港新城和祝桥板块去年12月相较去年4月的涨幅分别达到28.7%、51.6%和21.4%，涨势都相当明显，尤其是临港新城板块的涨幅甚至突破了50%。
不过，这场疯狂的上涨并未持续太久。就在各地纷纷传来房价下调消息的2014年，自贸区的楼市也感到了丝丝寒意。
国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示，上海的新建商品住宅环比涨幅进一步回落至0.3%，二手住宅价格指数更是在今年首次出现滞涨。而相比抗跌能力较强的内中环板块，外围等热门区域价格出现较大幅度下行，尤其是自贸区，4月份的交易量比3月下降了接近30%。
同策咨询研究机构提供的数据显示，自贸区的外高桥、临港等板块在去年八九月放量成交后，自10月开始逐步进入消退期。到2013年12月前后，先后出现了明显的“量价齐跌”趋势。
表现出下滑迹象的是临港新城板块。2013年10月的成交量还是406套，11月却只成交了138套；外高桥板块稍晚出现这些迹象，2013年11月的成交量还是266套，12月却仅成交了81套。
除了临港新城板块，相比成交量的明显下滑，自贸区其他板块房价下跌的幅度相对较小。不过，外高桥的一家中介透露，“部分购房者与房东之间已有5%左右的议价空间。”
在某房产网站，位于外高桥的瑞禾明苑等次新楼盘，其1、2月的均价稳定在3万-3.1万元/平方米，3月份则下降到2.8万元/平方米，降价幅度在2000-3000元/平方米。
值得一提的是，虽然自贸区目前出现量价双双下滑的迹象，但据德佑地产提供的数据显示，当前降价调整仍限于局部范围，外高桥板块均价在今年2-4月一直徘徊在4.1万-4.2万元/平方米，祝桥板块均价也一直稳定在1.6万-1.7万元/平方米。
“短期内市场可能不会接受这么虚高的价格。”同策咨询研究部总监张宏伟肯定地说，“自贸区为临港新城等区域房地产市场带来房价上涨空间的同时，也会带来调控的风险，投资客如果进场时机不对，也会付出一定的代价。”
前期过热致价值透支
多位业内人士认为，上海自贸区板块遇冷是“高潮之后必然的回落”，而“前期过热导致透支”是的因素。
“主要是由于大环境的影响”，为民不动产策划智库总经理蔡为民表示，当前中国楼市整体趋冷，而自贸区的发展目前进入到一个平稳期，区域内的楼市降温理所当然。另一方面，消费者习惯于追涨不追跌，所以这一波自贸区的量价齐跌并不能被称作理性，“目前只是区域内楼市的一个盘整与休整期”。
“自贸区落地后，外高桥、临港这些相关辐射板块的成交全面爆发。但是生活配套、产业结构等方面短期内缺乏明显改善的情况，区域楼市被透支了。”蔡为民认为，目前，自贸区内的建设还处于初期阶段，部分板块的配套还不完善。而房价由产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素综合决定，因而虽然自贸区挂牌前后出现了房价猛涨的景象，但其后温度骤降。
“现在大家都说自贸区的房价有泡沫，什么是泡沫？这就如倒啤酒一样，倒得快了，自然会有泡沫。当前自贸区的开发只进行了10%，而房价上涨了30%，这就叫泡沫。但这只是阶段性的泡沫。”
德佑地产营运副总经理顾非凡表示，对于自贸区这样的概念板块来说，房价的暴涨与停滞交替的局面是普遍存在的。
“对于概念板块而言，其房价一直是依靠区域发展潜力来支撑的，房价往往会与板块实际建设情况产生落差，因此在一段时间内房价很容易被透支，此后即陷入滞涨阶段，如此往复。在去年板块房价快速上涨的背景下，今年自贸区相关板块的滞涨行情也就在情理之中了。”
“当然，今年自贸区相关板块的滞涨，也与总体市场的相对低迷有关，尤其是最近几月，全市一二手市场总体都出现了涨幅减小甚至滞涨的情况。”顾非凡补充说。
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