[摘要] 2010年下半年以来，海外资金与中国房企合作、注资开发项目案例大量浮出水面。据保守估计，去年进入中国房地产业的外资总量已超过1500亿元。
外商直投激增
“2010年，包括主权基金在内的各路外资，进入国内地产业呈加速趋势，FDI中有近四分之一进入了房地产领域。”中国商务部一位官员近期透露。
由于境外资金进入中国房地产业的主要途径是FDI，2010年房地产领域的FDI大幅增长。中国商务部数据显示，去年全年非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入中国房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
据中国国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。
“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。
新加坡淡马锡近期透露，其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金，从国际市场上募集资金，规模在10亿美元左右，依然专注于中国境内写字楼、商场和住宅物业的开发，“如果可以找到很好的投资机会，资金规模可能还会更大。”
地产私募基金日趋活跃
为了更直接地参与境内房地产市场，很多外资机构都已把在境内设立人民币私募基金提上了日程。“目前已经设立并运作的人民币私募基金还非常少，但可以看到的确有这样一个趋势。”仲联量行一位投资总监坦言。
“通过设立人民币私募基金，外资可以先把钱倒进来，然后再去寻找项目。而目前的模式，是先得有项目，然后才能募集外币资金。”阳光股份总裁助理吴爽表示。
据权威消息，上海将率先试点经许可的国外投资者投资中国的人民币私募股权和风投基金，初期规模为30亿美元。其中，允许设立中外合伙制股权投资企业，同时允许境外PE先结汇再投资。
与之相呼应，外币房地产私募基金已经风生水起。据不完全统计，目前国内已出现金地集团(6.77,0.08,1.20%)(6.77,0.08,1.20%)、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。相关数据显示，2010年1-11月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。
金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”
阳光股份旗下阳光厚土基金已开始运营。杨宁介绍，在相对成熟的市场，基金一般分为核心基金、增值基金以及机会基金。核心基金持有具有稳定租金的物业，在率方面要求较低；增值基金持有现金流物业，并通过管理或再开发提升其价值，其回报要求较高；而机会基金主要投资于开发领域或者公司上市前的股权，其要求的回报。阳光厚土定位为核心基金，侧重于投资商业地产项目。
“通过商业项目的设计、建设、招商、运营及管理获得稳定租金和物业，这是一种类似于资产管理模式，以职业化的管理团队为核心竞争力。从长期来看，回报周期较长但稳定的综合商业项目将逐渐成为核心基金投资的目标。”杨宁表示。
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