[摘要] 从定向销售到团购房，从延期保价到办卡享“一万抵十万”……楼市严控下，房地产开发商们使出浑身解数，频打各张优惠牌，在房价“降与不降”之间徘徊。
房价拐点或来临
中指研究院3月监测的30个大中城市，楼市成交量总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，房价整体出现企稳态势，尤其是调控最为严厉的北京、深圳等一线城市，房价环比持平或回落。
与此同时，国家对楼市的调控政策却丝毫没有放松。继限购、制定房价调控目标等一系列政策出台之后，4月上旬起，国务院又派遣8个督查组分赴16个省（区、市），对调控政策的落实情况开展专项督查。国务院常务会议近期也强调，要“巩固和扩大房地产市场调控成效”，“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，重申“严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平”。
重重压力之下，开发商究竟要在“降与不降”之间徘徊多久？牛凤瑞表示，目前开发商面临价格下行的压力非常大，若还是卖不出去，不排除通过加大降价幅度等措施吸引买主。但他亦指出，房地产政策要通过各种要素的配置来达到调控效果，短期内就调控见效，期望值太高。（汪珺）
■记者手记
扑朔迷离四月天
虽然传统的楼市“小阳春”没有如期而至，但4月楼市依然总体表现出回暖态势。4月18日至24日一周，上海楼市共成交2979套房源，商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米，这被业内视为调控效应的减弱，楼市的又一次回暖。然而中国证券报记者实地走访和分析却能够得出另一番体会，四月“阳春”背后或许隐藏着更多秘密。
上周以来，上海众多中低端项目齐现“热销”行情。浦东的明星楼盘中海御景熙岸，一口气开出300多套房源，曾掀起一阵排队高潮，销售人员甚至称有些购房者是通宵排队。但实地了解却发现该盘当日真正售出的只是60余套房源，并不能称为真正的热销。而另一个位于外环的宝山区某知名大盘，本周末即将加推房源，上周末正在加紧蓄客，销售人员宣称积累了大量客户。中国证券报记者在现场发现，并没有原先预想中的熙熙攘攘的火热场景，只有零散的客户看房，现场的销售人员数量甚至超过了客户。
按照之前上海市本地规定，新楼盘只可以自由向下调低售价，如果要上调售价，则需要得到房管部门的审批通过，这与“一房一价”实质意义相同。但此用来遏制开发商乱涨价的“一房一价”政策措施，还没等到5月1日开始实施，就已经开始遭遇化解。以中海御景熙岸为例，网上数据显示此次销售的房源价格为26000－30400元／平方米，但该盘开盘后实际报出的价格为21000元／平方米左右。业内人士分析，开发商为了避免行情好转时提价遇阻，申报预售许可证时故意大幅报高价格，预留出足够的上调空间，形成了网上报价与实际售价的巨大差异。
即便是被业界视为豪宅回暖之标志的上海紫园，近期也开始遭遇质疑。上海紫园上周一举成交了34栋独栋别墅，成交面积合计约1.77万平方米，成交均价超过10万元／平方米。德佑地产的分析报告称，上海紫园上周的成交量，超过了该项目2009年和2010年的总和。另据了解，上海紫园上周售出的这34栋别墅是在一天之内集中成交的，如此多单价超过10万元／平方米的独栋别墅被整体购买显然可能性也不大。
有分析师分析，上海紫园的集中成交，可能是由于信托融资的资产抵押。不久前中凯置地就用这样的手法，抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，谋融资7亿元。如果上海紫园确为抵押，此次成交的34套别墅就可以融资约18亿元。业内人士分析，这表明开发商宁愿高利率借钱也不愿降价卖房，一方面是目前资金压力并不是太大，二是仍寄希望于后市能够回暖。
豪宅未必真热销，中低端住宅销售情况分化，在四月楼市回暖的背后，更多的仍是观望与忐忑，未来供需双方心理的博弈继续进行，楼市即将在这种博弈中呈现出真正清晰的走势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
