[摘要] 2009年，国家将旅游行业定义为国家战略性支柱产业的利好政策出台后，旅游行业迎来良好发展契机。国内旅游产业基金陆续兴起的同时，大型房地产商在住宅地产持续调控的背景下纷纷布局旅游地产，与此同时，资本市场对旅游类企业大力扶持也使得VC/PE机构投资热情增长，主题公园与文艺演出等新类型投资项目升温。
根据ChinaVenture投中集团统计显示，目前国内大型房企如中弘地产、万科、中信房地产、华侨城等纷纷布局旅游地产，其中中弘地产投资项目数量，万科涉足时间。今年初至今，中弘地产已投资规模高达150亿元的云南西双版纳路南山旅游度假项目、规模为150亿元的长白山望天鹅国际旅游度假区等10个项目；万科更是早在2005年就耗资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年租赁权建高级酒店，2009年至今投资地产项目也明显增多（见下图）。sf
国内重大旅游地产项目一览
在筛选项目时，周边交通条件便利、景区密集、临近大城市（带来足够人流）以及地方政府的优先扶持，往往成为投资者考虑的主要条件。对于投资者而言，不但可以通过前期建设相关酒店、度假村、温泉、高尔夫球场等硬件设施获得土地增值，更可通过中长期通过持有酒店管理公司、物业管理公司，带来相对稳定的回报。由于旅游地产在国内刚刚兴起，提早进入并进行专业化运作，有望占据领先优势。sf
依据具体操作形式，国内旅游地产可分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。其中，景区地产较多依托自然资源优势建造主题公园或组织大型歌舞山水文艺演出，通过吸引游客积累人气后，后续拓展度假和住宅项目。其目标消费群体，主要为富有个人，相关产品为高尔夫球场、别墅等，项目开发后续的物业管理，同样会给投资者带来丰厚回报（见下图）。sf
国内旅游地产分类
ChinaVenture投中集团分析认为，国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本纷纷下注旅游地产的主要原因。然而其初始投资额度高、项目培育期长、后续物业管理成本不可忽视，且需要持续流动资金补充，对于计划长期持有而非转售的旅游地产投资者而言，资金和专业运作能力方面的挑战较大。sf
主题公园和文化演艺仍处发展初期sf
随着国内游客消费观念的升级，个性化、休闲游等渐渐取代观光游成为当今旅游主流趋势。主题公园以其新颖独特的主题概念、独具特色的游乐环境，较强的互动性与参与感，日趋受到游客青睐。我国的主题公园起源于上世纪80年代初，以单一游乐场等娱乐项目为行业雏形，1989年，我国个正式主题公园深圳“锦绣中华”的成立，标志着国内主题公园步入发展阶段。sf
目前，国内已基本形成以宋城景区、西安大唐芙蓉园为代表的文化类，欢乐谷系列的游乐类，深圳世界之窗、大连圣亚海洋世界等为代表的观光类，无锡三国影视基地、横店影视城为代表的影视类主题公园。但由于我国主题公园行业起步较晚，在市场内尚未形成具有垄断地位或竞争优势的企业。sf
受限于上游主题公园概念创新、园区规划、附属设施设计和主题节目策划等发展水平的滞后，目前国内主题公园的创意、设计等工作仍由运营企业自主承担。采用单一门票收入，缺乏专业创意人才，与影视娱乐、餐饮服务、衍生品业务结合紧密度不够，是该行业发展面临的主要瓶颈。sf
旅游文化演艺行业通常依托丰富的旅游资源，综合运用歌舞、山水等自然条件，将旅游元素和文化元素有机结合，逐步形成具有一定商业化运作模式的演艺节目。国内旅游文化演艺行业已初步形成为以《宋城千古情》为代表的现代化剧场类节目，以《印象刘三姐》、《印象丽江》为代表的山水实景类，以及以《梦回大唐》为代表的宫廷歌舞类节目等多种产品，目前在国内具备一定影响力，收入较为可观。然而，该行业仍处于初级发展阶段，集中度较低、节目数量少，缺乏文化创意人才，企业盈利差异较大，但其较大的利润空间和较多的市场空白，给资本介入提供了良好契机。sf
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