[摘要] 5月以来，北京豪宅逆势而动，钓鱼台7号院狂涨至30万元/平方米，从北京最贵蹿至全国最贵，6月3日该项目已被暂停销售。“新华视点”记者调查发现，京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号，尽管价格未现涨势，却也在演绎着久囤地、撬地球这类最经典的楼市盈利法则。
长安8号 5000万“运作”到150亿
在北京市长安街与西大望路交会处东南角，有一个立志要成为中国端的房产项目正在进行最后阶段的施工，这就是总建筑面积高达23万多平方米的长安8号项目。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算，其市值为150亿元。
2004年，北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安8号地块，占地面积为2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。
据上市公司天鸿宝业当年的公开资料显示，耀辉置业的净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目，无疑困难重重。
起初，王府世纪将耀辉置业62%的股权以3100万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。尽管耀辉置业买地的投入是个谜，但从这个数据也可以看出，获得土地使用权的耀辉置业，当年市值仅5000万元。随后，天鸿宝业通过银行贷款等资本腾挪术，为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元，项目顺利启动。
合作中途，天鸿宝业被控股方首开股份（600376）借壳整体上市，首开股份又继续为该项目注资，运作了一段时间后，因产品定位等问题首开股份决定将其转让，买家是奥园地产。
后续阶段，奥园地产又为该项目注入大量资金，提供偿还欠款、建设装修的费用，奥园地产一位高层人士表示“是看中了其地段优势”。
通过合作买家的不断更迭和资本运作，长安8号目前基本建成，已上市销售。虽然一开始耀辉置业资金实力有限，但其撬动的建设开发资金高达数十亿元，最终项目市值高达150亿元。
事实上，在房地产领域，借助金融杠杆的情况不胜枚举。
例如，一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。但实际上开发商只需拿出2.5亿元，即可启动项目，后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，最终项目利润率将超过100%。
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